În Bulgaria pot fi găsite încă terenuri şi locuinţe mult mai ieftine decåt în România. Deşi în plină dezvoltare şi cu preţuri în creştere, piaţa imobiliară de la sud de Dunăre rămâne însă în urma celei româneşti din cauza dimensiunii reduse.
Cu un produs intern brut (PIB) de sub 30 de miliarde de euro, înregistrat anul trecut, Bulgaria reuşeşte, din acest punct de vedere, doar ceva mai mult de un sfert din performanţele economice ale Romåniei. Identic, şi salariul mediu din Bulgaria este inferior celui din ţara noastră, cu circa 25%.
Cu toate acestea, piaţa imobiliară bulgară a devenit subit interesantă pentru o parte dintre investitorii şi dezvoltatorii prezenţi pe piaţa autohtonă. Motivul? Politica fiscală mai coerentă, randamentele mai mari şi, în primul rånd, preţurile scăzute ale terenurilor. Una dintre companiile care au ales să se extindă pe piaţa bulgară este Willbrook Management International. Aceasta are programate în Romånia proiecte de două miliarde de euro, dar managerii firmei nu sunt prea siguri că la finalizarea lor vor mai continua afacerile în Romånia.
Willbrook dezvoltă la Varna, în Bulgaria, un proiect rezidenţial de lux pentru care a investit 40 de milioane de euro, bani în care intră şi terenul de 40.000 mp. „Am cumpărat terenul cu circa 200 de euro/mp, în condiţiile în care unul echivalent în Romånia ar fi costat 1.000 de euro/mp“, explică Daiana Voicu, managing partner al Willbrook. Preţurile de vånzare ale celor 144 de apartamente din cadrul proiectului din Bulgaria vor fi cuprinse între 1.800 şi 2.200 de euro/mp construit, în condiţiile în care în Romånia, ansamblurile de lux se vånd la preţuri care de obicei sar de 3.000 de euro/mp. „E drept că, în urmă cu doi ani, mă întrebam de ce nu vin şi la noi dezvoltatorii imobiliari şi trebuie să lucrăm doar cu surogate. Acum, situaţia s-a schimbat, se investeşte mai mult, dar nu cred că vom putea ajunge la nivelul ţării voastre“, spune Mladen Iunov, broker imobiliar cu „ştate vechi pe piaţă“, după cum el însuşi afirmă.
Deşi Bulgaria este evident în urma Romåniei ca dezvoltare economică, piaţa imobiliară repetă acum experienţa celei romåneşti din 2006, cånd randamentele superioare faţă de cele ale vecinilor ne făceau atrăgători. Anul trecut, creşterea preţurilor din imobiliare a fost de 34%, una dintre cele mai mari din Europa. Anul acesta, reprezentanţii băncilor din Bulgaria estimează că scumpirile vor fi mai moderate, de maximum 15%-20%.
Bulgaria, avantajată de randamente, noi, de mărime
Dimensiunea redusă a pieţei bulgare o face neinteresantă pentru marile companii care îşi relochează anumite activităţi în estul Europei, Romånia fiind de obicei aleasă datorită pieţei mult mai mari, dar şi a economiei mai elastice. Potrivit unui raport al CBRE, Romånia a atras anul trecut circa 9% din valoarea tranzacţiilor încheiate în Europa Centrală şi de Est. Starea incipientă a pieţei bulgare este relevată şi de randamentele anuale superioare celor din Romånia, conform filialei UniCredit Bank din Bulgaria. În ceea ce priveşte spaţiile de birouri şi centrele de retail, cåt şi segmentul logistic, diferenţele sunt de circa un punct procentual. Yield-ul pentru spaţiile office autohtone, situat la 6,5%, este inferior cu un punct procentual celui din Bulgaria, situaţie ce se repetă cu procentaje diferite şi în sectorul comercial (6,8% faţă de 7,8%).
Ne bat pe rezidenţial
Locuinţele construite în Bulgaria sunt mai ieftine faţă de cele din Romånia, dar ţara vecină încă aşteaptă marile proiecte. De altfel, chiar investiţia de 40 de milioane de euro a Willbrook de la Varna este considerată mare pentru piaţa bulgărească, unde nu au apărut, cel puţin momentan, proiectele cu investiţii de peste 500 de milioane de euro, precum Cosmopolis (Opus Land Development, Ştefăneştii de Jos – 700 de milioane), Bonaire (Fadesa, Ştefăneştii de Jos, 800 de milioane de euro) sau Băneasa (Băneasa Developments, Bucureşti, 1,8 miliarde de euro). Majoritatea clienţilor pentru casele bulgăreşti, construite în proporţie covårşitoare pe litoral sau la Sofia, sunt cetăţeni străini, în special britanici, care încearcă să profite de creşterea rapidă a preţurilor din zonă. Apartamentele vechi cu două camere se pot cumpăra şi la preţuri de sub 65.000 de euro, iar cele noi încep în general de la 75.000-80.000 de euro, dar tendinţa de scumpire este clară. „Există posibilitatea ca într-un an-doi să se repete şi la noi povestea din Romånia. Preţurile să crească prea mult, investitorii să nu mai fie interesaţi şi developerii să rămånă cu apartamentele nevåndute“, crede Mladen Iunov. Momentan însă, doar romånii au cumpărat locuinţe de 3,6 milioane de euro în Bulgaria, majoritatea case de vacanţă. „Avem şi noi cereri de la cetăţeni romåni pentru proiectul pe care îl dezvoltăm la Varna. Pe piaţa de aici, oferta e destul de săracă şi, ca atare, proiectul nostru este interesant pentru ei“, spune Daiana Voicu de la Willbrook.
Potrivit statisticilor autorităţilor bulgare, cei mai numeroşi străini ce deţin proprietăţi în Bulgaria sunt britanici, urmaţi de francezi şi ruşi. Principalele zone de interes sunt staţiunile Sunny Beach, Nisipurile de Aur, Albena sau Nessebar, dar şi cele de ski de la Bansko şi Borovets.
«Avem cereri de la romåni pentru proiectul pe care îl dezvoltăm la Varna. Pe piaţa de aici, oferta e destul de săracă şi proiectul este interesant pentru ei.»
Daiana Voicu, managing partner Willbrook Management International
Dreptul de proprietate
Cetăţenii străini pot cumpăra imobile în Bulgaria, dar nu şi terenuri. Situaţia ar putea fi modificată abia în 2014. O ciudăţenie în legislaţia bulgară: dreptul de proprietate şi dreptul de construcţie asupra unui teren sunt două noţiuni diferite. Cu alte cuvinte, pe un teren se poate construi, dar nu poate fi deţinut, iar această situaţie poate genera abuzuri. Soluţia dezvoltatorilor este înfiinţarea unei firme ce poate ulterior să achiziţioneze terenul.
ÎNCEP SCUMPIRILE
Evoluţia preţurilor în Bulgaria seamănă cu cea din anii trecuţi din Romånia. Preţurile s-au majorat şi cu 34% anul trecut, cea mai mare creştere din Europa. Pentru 2008, experţii mizează pe un avans de 15%-20%.
Preţ (euro/mp)
Locuinte
Iunie 2007 988,2
Ianuarie 2008 1.118,8
Iunie 2008 1.299,95
Terenuri
Iunie 2007 205,3 – 640,6
Ianuarie 2008 278,9 – 835,3
Iunie 2008 287,9 – 812
Sursa: Agenţii imobiliare
