Cererea mare de apartamente noi determină populaţia să contracteze viitoarele case fără să ţină cont de riscurile aferente unei astfel de achiziţii. Cazul MTS Leasing sau problemele ivite în proiectul Planorama trag câteva semnale de alarmă.
„Viaţa la bloc nu mai e ce-a fost! Apartamente de lux în centrul Capitalei la preţuri pornind de la 80.000 de euro“. E plin Bucureştiul de astfel de afişe publicitare, care te cheamă să dai bani diferiţilor developeri autohtoni sau străini. Nicio reclamă nu spune însă că viitorul client nu are garanţia că va primi exact apartamentul promis sau că va locui în condiţiile excelente care îi sunt anunţate. Clientul dezvoltatorilor de pe piaţa din România cumpără adesea promisiunea dintr-o fotografie şi semnează un contract de vânzare-cumpărare sau un antecontract.
Contrar obiceiurilor din ţările dezvoltate, la noi nu există o garanţie de bună execuţie a lucrărilor (care poate ajunge până la 5% din valoarea proiectului rezidenţial). Nici pachetele de asigurări care pot înlocui această garanţie nu sunt la fel. Dacă în Franţa valoarea acestora ajunge la aproximativ 2% din valoarea proiectului rezidenţial, în România abia dacă se ajunge la 0,2%. În aceste condiţii, nu mai miră pe nimeni când la doar un an de la darea în folosinţă se strică, spre exemplu, instalaţia de apă caldă.
Prima problemă: înscrierea în cartea funciară
Sunt aspecte pe care populaţia, în goana după apartamente noi, nu le mai ia în calcul, cu atât mai mult cu cât cererea este mult mai mare decât oferta. În schimb, clienţii plătesc. Uneori, nejustificat de mult. Există cazuri în care, pentru a obţine o reducere de 5% din preţul final de achiziţie al apartamentului, clienţii plătesc şi 70%-75% din valoarea locuinţei, uitând că întregul proiect se bazează pe finanţarea unei bănci care are ipotecă de rangul I asupra imobilului şi până la recepţie clientul nu are casa intabulată pe numele lui. Dacă dezvoltatorul are probleme sau nu a realizat construcţia în conformitate cu autorizaţia primită, banca este prima care îşi va recupera banii investiţi prin executarea ipotecii.
Situaţia se complică şi mai mult când clientul nu are bani să achite cash sau în rate (60%-70% din cazuri) preţul apartamentului. Avansul de 25%-30% trebuie acoperit prin credite de nevoi personale, cu sau fără ipotecă (în funcţie de veniturile clienţilor). Creditul ipotecar propriu-zis se poate face abia în momentul în care apartamentul este înscris în cartea funciară. Şi asta deoarece dezvoltatorul refuză înscrierea fiecărui apartament în parte, pentru a mai economisi nişte bani, aproape 1% din valoarea proiectului.
Legea spune că înscrierea în cartea funciară se face în momentul recepţiei finale. Cum una dintre sursele de finanţare ale dezvoltatorilor este chiar vânzarea viitoarelor apartamente, iar mulţi dintre clienţi nu dispun de atâta cash, developerul a trebuit să împace şi capra, şi varza. Aşa că, în momentul în care primele apartamente sunt la roşu, cu bunăvoinţa comisiei care semnează procesul-verbal de predare- primire, necesar înscrierii în cartea funciară, lucrurile se rezolvă. Teoretic, din acest moment, cumpărătorul poate începe demersurile pentru obţinerea unui credit ipotecar. Dezvoltatorul te îndrumă direct către banca finanţatoare a proiectului, chiar dacă tu ai luat în calcul oferta unei alte bănci, unde dobânzile sau comisioanele sunt mai mici.
Teoretic, nimeni nu te poate obliga să lucrezi cu o anumită bancă. Practic, lucrurile stau uşor diferit. Dacă vrei credit de la o altă bancă decât cea cu care dezvoltatorul are încheiat acordul de finanţare, banca aleasă de client trebuie să obţină acordul de a institui ipotecă de rangul II pe apartament de la banca dezvoltatorului. În plus, banca cu ipotecă de rang I (a dezvoltatorului) trebuie să se oblige faţă de a doua instituţie de credit (a clientului) că va radia ipoteca în momentul încasării banilor pe apartament. Practica este similară cu cea folosită în cazul creditelor de refinanţare. Din păcate însă, nu toate băncile o agreează: unele acceptă toată această tevatură, altele nici nu vor să audă. Ofiţerii de credite din sistemul bancar spun că, pentru a evita toate aceste complicaţii, clienţii preferă să se ducă la aceeaşi instituţie care a finanţat şi proiectul rezidenţial.
Preţul poate creşte până la terminarea construcţiei
Un alt risc major neluat în calcul nici de dezvoltator, nici de cumpărător este cel legat de preţ şi de dobândă. Împrumuturile dezvoltatorului sunt invariabil legate de rata Euribor (pentru euro). Ultima decizie a Băncii Centrale Europene a fost de a majora dobânda la 4%. Implicit, toate costurile dezvoltatorului cresc. Numai că nu el le suportă. Deşi se spune că preţul unui apartament rămâne fix după ce s-a plătit rezervarea, cei care au doar un antecontract de vânzare-cumpărare se pot trezi cu preţul locuinţei crescut din varii motive. Un contract de vânzare-cumpărare a viitoarei locuinţe este un angajament mult mai ferm, deşi şi aici sunt lăsate anumite „portiţe“, care permit developerului o scumpire în momentul recepţiei finale. Surprizele pot apărea cu siguranţă, deoarece dezvoltatorii rostogolesc toate riscurile proprii, neacoperite din bani lor proprii către client.
Dezvoltatorul şi banca fac front comun în faţa clientului
MONTE CARLO PALACE (în nordul Bucureştiului, pe un teren de 5.100 mp).
Lucrările se finalizează la sfârşitul acestui an. Imobilul va avea 111 apartamente cu una, două, trei şi patru camere, şi preţuri între 83.000 euro şi 257.000 euro.
Plata se face în trei tranşe, la semnarea contractului, în timpul lucrărilor şi la finalizare.
HVB BANK este banca finanţatoare.
DOBÂNDA pentru creditele ipotecare este de 5,95% la euro. DAE ajunge la 9,4% pentru un credit de 50.000 de euro pe 25 de ani.
Proiectul EDENIA este dezvoltat de Future Grup şi Adama, în Titan, prima fază urmând să se finalizeze în martie 2008. Se vor construi şapte blocuri cu 11 etaje şi 800 de apartamente.
BANCPOST este banca finanţatoare.
DOBÂNDA este de 6,9% în primul an, la euro, dar DAE, pentru un credit de 50.000 de euro pe 25 de ani ajunge la 11,4%. Pentru rezervarea unui apartament se plătesc 1.000 de euro, iar plăţile efective se realizează în proporţie de 55% la livrarea locuinţei.
NOOR RESIDENCE are ca dezvoltator firma ACM 4 SA. Finalizare în 2008. Cele patru blocuri au 200 de apartamente (90 – 158 mp), în zona Diham (Titan). Plata se face în mai multe tranşe: 35% din valoarea apartamentului la semnarea antecontractului, 30% – la roşu; 25% – la terminarea finisajelor şi 10% la recepţia finală.
BCR finanţează proiectul.
DOBÂNDA la un credit ipotecar în euro este de 6,2% (DAE de 10,35% pentru un credit de 50.000 de euro pe 25 de ani).
PLANORAMA (zona Doamna Ghica) va fi finalizat anul viitor, incluzând 1.100 de apartamente, vândute deja aproape în totalitate. Proiectul, în valoare de circa 60 milioane euro, este dezvoltat de firma israeliană EuroHabitat.
PIRAEUS BANK este banca finanţatoare.
DOBÂNDA este 8,69% (DAE 10,59% pentru credit ipotecar de 50.000 euro pe 25 de ani). Iniţial, se plăteşte o taxă de rezervare de 5% din valoarea locuinţei, iar restul sumei în mai multe tranşe, până la finalizarea lucrărilor.
