Înainte de a lua un credit bancar, majoritatea clienţilor încep să compare oferta diferitelor bănci, pentru a o alege pe cea mai bună. O astfel de alegere nu pot face însă şi cei care au nevoie de bani pentru apartamente în imobile aflate în construcţie. Finanţarea proiectelor rezidenţiale se face, de obicei, din orice alte surse, mai puţin pe banii dezvoltatorului imobiliar. Principalele surse sunt creditul bancar contractat de developer şi avansurile sau ratele plătite
Înainte de a lua un credit bancar, majoritatea clienţilor încep să compare oferta diferitelor bănci, pentru a o alege pe cea mai bună. O astfel de alegere nu pot face însă şi cei care au nevoie de bani pentru apartamente în imobile aflate în construcţie.
Finanţarea proiectelor rezidenţiale se face, de obicei, din orice alte surse, mai puţin pe banii dezvoltatorului imobiliar. Principalele surse sunt creditul bancar contractat de developer şi avansurile sau ratele plătite de cumpărători înainte de finalizarea lucrărilor. Cei care nu au bani să achite avansuri atât de mari sau rate apelează, la rândul lor, la credite bancare.
În cazul creditelor de nevoi personale garantate sau nu cu ipoteca pe un alt imobil decât cel pe care doresc să-l cumpere, clienţii îşi pot alege fără restricţii banca pe care şi-o doresc. Când trebuie plătită suma cea mare însă, este nevoie de contractarea creditului ipotecar propriu-zis. Teoretic, clienţii pot alege ce bancă vor şi pentru acest al doilea credit. Practic, lucrurile nu sunt chiar atât de simple. Parteneriatele dintre bănci şi dezvoltatori pe fiecare proiect în parte au anumite clauze. „Prin contractul dintre bancă şi dezvoltator nu te poţi duce la altă bancă. Nicio altă bancă nu va accepta ipotecă de rangul doi pe apartament (cea de rang unu aparţine băncii aflate în parteneriat cu dezvoltatorul), pentru că riscul este prea mare“, spune reprezentantul unui developer din piaţă. În plus, chiar dacă există şi bănci care acceptă, pe o perioadă scurtă, ipoteca de rangul doi, procedura de transfer de ipotecii este destul de greoaie, şi majoritatea clienţilor, pentru a scăpa de necazuri, acceptă să se împrumute de la finanţatorul proiectului rezidenţial.
Condiţii standard
«Dacă banca finanţatoare, exclusiv pentru proiectul în care este implicată, şi-ar scădea o parte din comisioane – poate dobânda – atunci oferta ar fi mult mai atractivă.»
Anca Munteanu, director marketing Domina Imobiliare
Ofertele existente pe piaţa românească, unde finanţatori sunt în principal BCR, BancPost, HVB sau Piraeus Bank, arată că viitorii proprietari ai apartamentelor de lux sunt captivi ai băncilor cu dobânzi anuale efective (DAE) de peste 10% pe an (luând în calcul un credit de 50.000 de euro pe 25 de ani). Ofertele de împrumuturi ipotecare de pe piaţa bancară românească includ însă peste 20 de bănci la care DAE este cuprinsă între 7,2% şi 9,8%. Dintre băncile ieftine, foarte puţine au însă parteneriate încheiate cu dezvoltatorii de centre rezidenţiale.
Ce se întâmplă însă dacă lucrările unui proiect rezidenţial nu se finalizează? Dar dacă materialele şi forţa de muncă utilizate de dezvoltatorul imobiliar se scumpesc pe durata construcţiei? Sau dacă dobânzile o iau razna, şi împrumuturile bancare devin brusc inaccesibile? La ora actuală, acestea rămân întrebări cărora nimeni nu le dă importanţă. Clienţii aleargă să prindă o rezervare a unui apartament de două sau trei camere într-un bloc nou, unde li se promit condiţii de lux, nefiind preocupaţi de ce se poate întâmpla în cei un an şi jumătate sau doi ani cât durează construţia unui proiect rezidenţial.
Sfaturi pentru clienţii dezvoltatorilor imobiliari
• Ideal este ca avansul pentru apartamentul într-un bloc în construcţie să fie cât mai mic, pentru ca viitorul cumpărător să fie scutit de neplăceri în caz de colaps financiar
• Pentru a fi protejat în faţa majorărilor de preţ ale imobilului la finalizarea lucrărilor, cumpărătorul ar trebui să insiste să semneze contractul de vânzare-cumpărare a locuinţei imediat după achitarea avansului sau a primei rate şi să nu se bazeze doar pe un antecontract de vânzare-cumpărare
• Cumpărătorul unei astfel de locuinţe ar trebui să solicite date despre constructor şi despre dirigintele de şantier al unui proiect rezidenţial
• Contractele pe care le are de semnat cu dezvoltatorul trebuie să fie cât mai simple.