Cuvintele de ordine ale anului pentru dezvoltatorii şi investitorii străini pe piaţa imobiliară par să fie „jucaţi totul pe retail“, segment în care se aşteaptă o creştere de 133% a stocului, în intervalul 2007-2008. În paralel, vor continua însă şi investiţiile în spaţii rezidenţiale şi clădiri de birouri, dar randamentele în scădere determină jucătorii să îşi modifice strategiile.
Conform analiştilor, piaţa autohtonă mai are la dispoziţie un interval de creştere de circa 15-20 de ani, perioadă de care încearcă să profite toţi investitorii, prin lansarea de proiecte pe segmentele care se anunţă a fi cele mai profitabile, în special cele de retail şi rezidenţial. Semnalul că piaţa imobiliară autohtonă a devenit foarte profitabilă l-au dat investiţiile uriaşe ale unor grupuri precum Immoeast, care a pus România în centrul strategiei de achiziţii în perioada 2007-2008. Grupul austriac a intrat pe piaţă în 2004 şi, în prezent, deţine deja proprietăţi de 2,1 milioane de metri pătraţi.
După ce o perioadă a fost doar un cumpărător de proiecte ce se anunţau ca extrem de rentabile, fondul de investiţii a schimbat strategia. „Ne vom concentra asupra dezvoltării, în detrimentul investiţiilor pasive“, spune Karl Petrikovics, CEO al Immoeast. Prin urmare, la jumătatea acestui an, grupul a anunţat că are pregătite 1,5 miliarde de euro pentru piaţa românească. Astfel, vor fi dezvoltate o reţea de parcuri logistice – alături de European Future Group, pentru care se vor investi 300 milioane de euro – şi circa 100 de centre comerciale în oraşe cu populaţie de până la 150.000 de locuitori. „Retailul va fi cea mai importantă ţintă pentru noi. Centrele regionale vor juca şi ele un rol extrem de important, şi pentru a ne dezvolta în aceste zone vom iniţia parteneriate cu diverse companii, cum ar fi Adama, la care am achiziţionat deja o parte din portofoliul de acţiuni“, continuă Petrikovics.
Totalul estimat al investiţiilor în construcţii, pentru 2007, este de circa 10 miliarde de euro. Lupta în domeniu se dă pe mai multe fronturi, dezvoltatorii, investitorii, ca şi brokerii imobiliari, căutând fiecare să apuce o bucată cât mai mare din sectoarele uneia dintre cele mai rentabile pieţe est-europene. Totuşi, ultima perioadă a fost marcată de o diminuare a randamentelor, de la peste 13%, în 2003, la sub 8% în 2006. Ca urmare, s-au modificat şi relaţiile din piaţă. Exemplul Immoeast a fost preluat şi de alte fonduri de investiţii, precum Dawnay Day, care a lansat proiectul Atrium Center – o serie de centre comerciale ce se vor construi în diferite oraşe din provincie.
„Investiţiile Dawnay Day Group nu sunt condiţionate de poziţionarea geografică, ci urmăresc să valorifice oportunităţile care apar pe piaţa de real estate. Segmentul de retail va înregistra o creştere accelerată în următorii doi ani, aducând facilităţi moderne şi în oraşele mai puţin dezvoltate“, declară Paul Rogers, joint managing director al grupului. Clujul, Aradul, Timişoara, Braşovul şi Constanţa sunt cele mai importante destinaţii pentru investiţii imobiliare în provincie, valoarea anunţată a acestor afaceri fiind de peste 1,5 miliarde de euro. Dar în Capitală şi împrejurimi, investiţiile sunt triple pe toate sectoarele din imobiliar.
Peste 20.000 de locuinţe până în 2009
Dacă în urmă cu doi ani investitorii se concentrau în special asupra pieţei din Capitală, acum, în vederile investitorilor intră toate oraşele importante ale României, fiind interesaţi în special de sectorul comercial şi de cel rezidenţial. Investiţiile anunţate în sectorul rezidenţial pentru anul acesta valorează peste cinci miliarde de euro. Multe dintre proiectele importante se află însă doar pe planşetă, lucrările urmând să înceapă într-un viitor mai mult sau mai puţin apropiat. În domeniul investiţiilor în rezidenţial, lideri sunt developerii spanioli, care continuă expansiunea începută în Spania în urmă cu două decenii. Aceştia sunt secondaţi de israelieni, greci şi turci. Nici polonezii nu lipsesc de pe piaţă, grupul GTC România având lansate proiecte cu o valoare totală ce se apropie de jumătate de miliard de euro, precum Rose Garden sau Felicity Residentials. Un aspect important este legat de numărul de locuinţe din ansamblurile lansate.
Dacă în anii trecuţi acesta nu depăşea 500, majoritatea proiectelor de anvergură ale acestui an includ cel puţin o mie de unităţi. De altfel, pe piaţa rezidenţială urmează să fie livrate peste 20.000 de unităţi locative până în 2009. Alţi autori ai unor investiţii extrem de mari sunt cei de la Neocity (Israel), care dezvoltă proiectul Neopeninsula, de 300 milioane de euro. În plus, vor demara în parteneriat un proiect mixt cu spaţii rezidenţiale, comerciale şi de recreere, în apropierea lacului Siutghiol, din judeţul Constanţa. Suma alocată – 160 milioane de euro.
Câştiguri mari, riscuri pe măsură
În ceea ce priveşte centrele comerciale, în Bucureşti piaţa pare saturată. Proiectele sunt, în majoritatea lor, doar anunţate, aşadar viteza cu care se vor mişca developerii este esenţială pentru valorificarea acestora, având în vedere că randamentele şi chiriile au început să scadă. Dar investitorii au identificat debuşeuri în celelalte oraşe mari din România, unde afacerile încep să se dezvolte şi împing şi piaţa imobiliară spre profit. „Stocul actual de centre comerciale, unul dintre cele mai scăzute din Europa, va înregistra, în 2007 şi 2008, o creştere cu peste 750.000 mp, ceea ce corespunde unei rate de majorare de 133%“, afirmă Florian Gheorghe, consultant Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Cel mai important proiect comercial anunţat până în prezent este Colloseum Shopping Center, aparţinând britanicilor de la Modus Properties. Valoarea investiţiei pentru acest proiect este de 450 milioane de euro. „Competiţia cea mai mare se prefigurează pe sectorul comercial, fiecare oraş important din ţară incluzând mai multe proiecte de centre comerciale şi retail-parcuri“, spune Gheorghe.
„Paradisul imobiliar“ din România nu este însă lipsit de riscuri, investiţiile programate aici de diversele grupuri fiind primejduite de o serie de factori, precum lipsa infrastructurii sau presiunile speculatorilor şi ale politicului, pe o piaţă încă imatură. De altfel, o dovadă este şi recentul anunţ al companiei israliene Engel East Europe, care a abandonat un proiect de jumătate de miliard de euro, din cauza neînţelegerilor cu partenerii (proprietarii terenului). O altă dificultate este legată de scăderea randamentelor, mai ales pentru spaţiile de birouri, unde, totuşi, investiţiile continuă într-un ritm alert, datorită necesităţii resimţite la nivelul companiilor, româneşti sau străine, de a-şi reloca sediile în imobile moderne, amplasate în zone bune.
În căutarea oportunităţilor
Pe piaţa imobiliară autohtonă sunt prezenţi mai toţi marii investitori care activează în regiune. Există însă şi investitori care, în această perioadă, încearcă, înainte de a fi prea târziu, să descopere oportunităţi într-o piaţă în care concurenţa tinde să devină din ce în ce mai puternică.
PIRRELI & C. REAL ESTATE Compania italiană şi-a anunţat recent interesul pentru piaţa imobiliară românească şi se află în căutare de oportunităţi. În România, Pirreli va colabora cu Unicredit. Firma are deja investiţii pe piaţa germană şi cea poloneză.
SANDO, unul dintre cele mai mari grupuri spaniole, intenţionează să intre pe piaţa românească cu investiţii în rezidenţial, comercial şi birouri. „Preferăm Bucureştiul. Ne vom orienta către alte zone doar dacă va fi ceva de amploare“, spune Luiz Sanchez Manzano, directorul de dezvoltare al Grupului Sando.
QUINLAN PRIVATE GOLUB Nume cunoscut pe piaţa imobiliară din centrul şi estul Europei, consorţiul format din Quinlan Private – un grup de consultanţă irlandez – şi dezvoltatorul internaţional Golub &Company desfăşoară activităţi în Cehia, Polonia, Bulgaria şi Slovacia. Roger Dunlop, CEO al grupului, a declarat recent că se caută oportunităţi în România şi Ucraina.
CONAIT este un alt mare investitor spaniol, care va apărea pe piaţa internă în 2009, cu activităţi şi în sectorul hotelier.
TREMON, tot din Spania, şi-a anunţat intrarea în România şi în Bulgaria chiar din acest an.
Oraşul şi mall-ul
«Competiţia cea mai mare se prefigurează pe sectorul comercial, fiecare oraş important din ţară incluzând mai multe proiecte de centre comerciale şi retail-parcuri.»
Florian Gheorghe,Consultant, Cushman & Wakefield Activ Consulting
Zece proiecte de peste 5 miliarde de euro
FADESA – proiect rezidenţial
Locaţie: Stefăneştii de Jos
Investiţie: 1,05 miliarde de euro
Suprafaţă: 1,2 milioane metri pătraţi
Detalii proiect: 12.000 locuinţe, spaţii comerciale, o policlinică, un spital etc.
Nota: surse din piaţă afirmă că în această afacere este implicat şi fostul internaţional Gică Popescu
MODUS PROPERTIES – COLLOSEUM SHOPPING CENTER
Locaţie: Şoseaua Chitila, Bucureşti
Investiţie: 450 milioane de euro
Suprafaţă: 140.000 mp
Detalii proiect: mix de magazine, 16 săli de cinema, restaurante etc.
Notă: 30 de milioane de euro vor fi utilizate pentru refacerea infrastructurii din zonă.
RI Investment – proiect comercial
Locaţie: Cartierul Titan, Bucureşti
Investiţie: 500 milioane de euro
Suprafaţă: 140.000 mp
Detalii proiect: centru comercial, o zonă de recreere şi divertisment şi un ansamblu rezidenţial, compus din două blocuri cu 1.200 de apartamente.
WILBROOK MANAGEMENT – OXFORD GARDENS
Locaţie: Băneasa
Investiţie: 165 milioane de euro
Suprafaţă: 25 hectare
Detalii proiect: 200 de vile cu suprafeţe cuprinse între 350 şi 650 mp construiţi.
Notă: apartamentele vor fi vândute „turn-key“ începând cu luna septembrie a acestui an
AFI Europe, NCH – COTROCENI PARK
Locaţie: Bd. Timişoara, Bucureşti
Investiţie: 220 milioane de euro
Suprafaţă: 210.000 mp
Detalii proiect: centru comercial, clădiri de birouri şi spaţii hoteliere.
Notă: finalizarea lucrărilor este programată pentru anul 2008
TRIGRANIT – ESPLANADA
Locaţie: Piaţa Unirii, Bucureşti
Investiţie: un miliard de euro
Suprafaţă: 110.000 metri pătraţi
Detalii proiect: spaţii de birouri, comerciale, culturale, hoteliere, de recreere.
Nota: este aşteptată semnarea contractului de parteneriat public-privat cu Primăria Capitalei
PLAZA CENTERS – CASA RADIO
Locaţie: Bd. Eroilor, Bucureşti
Investiţie: 300 milioane de euro
Suprafaţă: 400.000 mp
Detalii proiect: imobilul va fi demolat în proporţie de 70%, urmând să fie înlocuit de un ansamblu imobiliar cu spaţii comerciale, un hotel de cinci stele şi birouri.
Neocity – Neopeninsula
Locaţie: zona Colentina, Bucureşti
Investiţie: 300 milioane euro
Suprafaţă: 140.000 mp
Detalii proiect: 2.700 de unităţi locative în 16 turnuri cu 14 până la 24 de etaje, 50.000 mp de spaţiu verde – parc interior şi parcări acoperite, cu unul sau două nivele.
HERCESA – ansamblu rezidenţial
Locaţie: zona Ghencea, Bucureşti
Investiţie: 300 milioane de euro
Suprafaţă: 13 hectare
Detalii proiect: 3.500 de apartamente, amplasate pe terenuri care au aparţinut fabricilor Tricodava şi Frigocom.
DELTA GROUP – proiect imobiliar
Locaţie: Arad
Investiţie: 300 milioane de euro
Suprafaţă: 52 hectare
Detalii proiect: zone comerciale, spaţii de birouri şi rezidenţiale
Notă: construcţia se va finaliza în 2009
Mari developeri în real estate-ul autohton
FADESA IMMOBILIARIA (Spania): 2 miliarde euro
TRIGRANIT (Ungaria): 1,3 miliarde de euro
NEOCITY GROUP (Israel):un miliard de euro
GRAN VIA (Spania):un miliard de euro
PLAZA CENTERS (Israel): 750 milioane de euro
MEINL EUROPEAN LAND (Marea Britanie): 700 milioane de euro
GTC (Israel):600-700 milioane de euro
Chiar dacă valoarea totală a investiţiilor străine în imobiliarele româneşti nu a fost cuantificată, având în vedere proiectele anunţate pentru anul în curs, aceasta va depăşi cinci miliarde de euro.
