Majoritatea dezvoltatorilor care oferă posibilitatea unor astfel de achiziţii au un stoc considerabil de apartamente nevândute şi îşi asumă riscul unor pierderi de 20-25% din valoarea unei locuinţe, deoarece nu pot percepe o dobândă lunară. Chiar şi aşa, dezvoltatorii sunt în avantaj faţă de cumpărători într-o asemenea tranzacţie.
„În caz de neplată, dezvoltatorul poate rezilia contractul fără a mai fi nevoit să apeleze la procedura de executare silită – care durează – şi rămâne cu imobilul în proprietate. Ulterior, acesta poate fi inclus din nou într-un cliclu similar. În plus, pe parcursul plăţii ratelor, dezvoltatorul îşi asigură un cash flow necesar acoperirii finanţării bancare sau continuării proiectului. Avantajul cumpărătorului este dat de costul mai mic al finanţării, pentru că sunt eliminate dobânzile“, explică Alin Buftea, head of real estate în cadrul casei de avocatură DLA Piper România.
Perioadele de „creditare“ oferite de dezvoltatori variază între doi şi 12 ani, iar avansul minim ce trebuie achitat la semnarea actelor este cuprins între 10 şi 30%.
Risc de neplată
Clauzele contractuale sunt negociate între părţi şi precizează clar la ce se supune cumpărătorul în caz de neplată. De regulă, se plăteşte lipsa de folosinţă a imobilului, plus nişte daune pentru perioada în care imobilul a fost locuit.
„Persoanele care nu îşi mai pot achita ratele lunare pierd o sumă egală cu 8% din valoarea imobilului achiziţionat, sub formă de penalitate pentru nerespectarea contractului, la care se adaugă nişte daune a căror valoare echivalează cu o chirie medie practicată de noi la locuinţe similare înmulţită cu numărul de luni pe care le-a petrecut în locuinţa respectivă. Noi practicăm această metodă încă din 1998 şi până acum nu cred că am avut opt clienţi care să fi intrat în incapacitate de plată. Sunt cazuri în care clienţii au fost mutaţi într-un apartament sau într-o casă mai mică decât cea pe care o aveau iniţial, pentru a evita aceste situaţii“, a declarat Carmen Săndulescu, directorul financiar al Impact Developer&Contractor. Acest sistem a fost accesat de circa 20% din persoanele care au cumpărat locuinţe în Greenfield.
Cine sunt cumpărătorii
În multe cazuri se apelează la această metodă pentru o perioadă „tampon“ de doi-trei ani, după care se contractează un credit pentru restul sumei rămase de plată. Persoanele care vor „rate la dezvoltator“ fie au probleme cu justificarea unor venituri la bancă, fie au firmele lor a căror dividende nu sunt acceptate de bancă sau sunt ponderate foarte mult. Mai există şi categoria celor care mai deţin o locuinţă şi nu vor să o vândă sau care dispun de un avans consistent şi nu vor să se împrumute la bancă pentru diferenţă.
Chiar dacă numărul celor aflaţi în asemenea situaţii este considerabil, unele companii au renunţat la acest sistem de vânzare. „Am avut discuţii şi cu persoane care nu îşi puteau justifica anumite venituri pentru accesarea unui credit, însă aceste sume merg până în 1.000 de euro, iar ratele oricum depăşesc această valoare. La un apartament de 70.000 euro, se plăteşte un avans de 7.000 de euro şi tot rămâi cu o rată de 1.700 de euro“, menţionează Alin Şerban, sales manager în cadul Gran Residencia.
Atenţie la acte
Cumpărătorii trebuie să fie atenţi ca la încheierea contractului imobilul să fie înscris în Cartea Funciară. Totodată, dezvoltatorul trebuie să obţină dreptul de a ridica ipoteca pusă de banca finanţatoare odată ce se ajunge la transferul de proprietate în favoarea cumpărătorului. De subliniat faptul că suma rambursată la finalizarea perioadei de „creditare“ poate fi mai mare cu până la 40%. Fiind o entitate nonbancară, dezvoltatorul nu poate percepe dobândă, însă poate include costurile de finanţare în acte adiţionale.
„La un avans de 25%, costurile de finanţare scad, iar pentru un apartament cu două camere de 70.000 de euro se achită lunar 522 de euro, suma rambursată la final fiind de 97.560 euro. Se încheie un contract pe suma de 70.000 de euro şi un act adiţional în care sunt precizate costurile de finanţare suportate de cumpărător“, explică Carmen Săndulescu.
În alte situaţii, suma rămasă de plată după achitarea avansului se împarte egal pe perioada „de creditare“ oferită de dezvoltator.„Un apartament cu două camere care se vinde cu 50.000 de euro, dacă îl plăteşti în rate pe zece ani preţul se ridică la 70.000 de euro, la care se pun rate de circa 450-500 euro lunar“, arată Ionuţ Negoiţă, proprietarul Pro Confort. Acesta spune că de la apariţia „Prima Casă“, ponderea vânzărilor prin „rate la dezvoltator“ a scăzut de la 70% la 40%.
O serie de dezvoltatori promovează metoda „rate la dezvoltator“, dar de fapt oferă un sistem de tip rent-to-buy, în care se plăteşte un avans, chirii lunare pe o perioadă de doi-trei ani, iar la final se achită diferenţa rămasă.
„Noi nu suntem bancă şi nu putem lua dobândă. Dacă dau în rate pe zece ani, e ca şi cum aş face un discount de 20-25% şi de unde scot eu banii aştia? Poate în 2007-2008 se putea face aşa ceva, pentru că erau preţuri foarte mari, dar acum nu mai merge“, subliniază Asher Lax, directorul de vânzări al Adama.
30% este procentul maxim perceput ca avans obligatoriu la achiziţia unei locuinţe prin rate la dezvoltator