s-au dublat in intreaga tara, in 2001 aproape s-au dublat in Banat si Ardeal, iar in 2003 acelasi lucru s-a intamplat in celelalte regiuni, inclusiv in Bucuresti, aceste cresteri survenind dupa alte si alte mariri de preturi (cuprinse intre 10 si 20% pe an). Per total, la nivelul intregii tarii, in 2003 cresterea a fost in medie de 35%, in conditiile in care in Bucuresti toamna s-au dublat pe unele segmente, iar in Timisoara si Cluj-Napoca au stagnat. Toate conditiile actuale ale pietei arata ca si in perioada urmatoare preturile vor urma acelasi trend crescator. „Aproape in fiecare luna proprietarii mai pun 1.000-1.500 de euro, la apartamentele din zonele centrale, ultracentrale sau in zona de nord. Sunt sigura ca vor creste in contiunare”, afirma Carmen Mihaita, director al agentiei Veles din Bucuresti.Cum se face ca piata suporta aceste cresteri de preturi, in ciuda lamentatiilor bancherilor privind bariera normelor restrictive BNR si in ciuda puterii scazute de cumparare a populatiei? In primul rand, din cauza ofertei inca scazute de locuinte disponibile. Per total, de exemplu, in Capitala, la vanzare se afla cateva mii de apartamente vechi, situate in interiorul zonei urbane, cu acces la transportul in comun. Iar pentru acestea, la cumparare „se bat” atat bucurestenii care vor sa-si cumpere prima locuinta, cat mai ieftina, cat si cei care vor sa investeasca in apartamente pentru inchiriat. Potrivit agentilor imobiliari, procentul acestora din total este de 20-40%, in functie de oras.Pretul pe metru patrat al unei locuinte vechi in Bucuresti porneste de la 300 euro/mp (la un apartament de patru camere de 100 mp in Berceni) la 850 euro/mp (la o garsoniera de lux, de 42 mp, in zona Unirii). Cu cat un apartament este mai mic, cu atat este mai mare pretul pe metru patrat: un apartament de doua camere, mizer, confort doi, in Berceni costa circa 500 euro/mp si este mai scump pe metru patrat decat un apartament de trei sau patru camere, confort 1, situat in aceeasi zona (300-400 de euro/mp). In ceea ce priveste preturile reale de constructie a locuintelor noi, in Bucuresti si in zonele limitrofe, preturile pornesc de la 300 euro/mp (in zone precum Corbeanca, Baneasa si Sisesti) si ajung la 1.400 euro/mp (in zona Herestrau), costuri la care se adauga si pretul terenului aferent (cuprins intre 35 si 600 de euro/mp, pentru parcele construibile). Iar preturile materialelor de constructii sunt in continua crestere, numai betonul scumpindu-se in prima jumatate a acestui an cu 35% (in euro). Cresterile continue ale preturilor terenurilor si ale combustibililor, anuntate pentru urmatorii ani, vor contribui de asemenea la pretul final al locuintelor noi. Aceste cifre, care ii sperie pe romani sunt insa foarte departe de cele practicate in celelalte tari est-europene. Pentru a estima ce ni se va intampla in urmatorii ani trebuie urmarita experienta tarilor care au fost recent integrate in Uniunea Europeana, unde preturile au urmat intotdeauna un curs ascendent. Exista diferente intre aceste tari, in unele cazuri chiar de cateva sute de euro, dar si in cele „mai ieftine” orase preturile tot pornesc de la 600 euro/mp pentru un apartament vechi.si in Romania o mare parte de vina privind accelerarea preturilor din ultimii doi ani o au tot aceste premise: aderarea la UE si cresterea pietei creditului ipotecar. Cu toate ca bancherii au anuntat in aceasta primavara ca piata ipotecara este mai slaba ca in anul precedent, din ultimele date furnizate de Banca Nationala a Romaniei reiese ca a crescut cu 40% fata de inceputul anului. „Preturile in domeniul locuintelor s-au stabilizat, ca urmare a conditiilor inca dificile de obtinere a creditelor ipotecare. Desi statisticile BNR arata o crestere procentuala importanta a creditelor imobiliare, nu trebuie uitat ca baza de plecare este foarte redusa, iar volumele de creditare sunt in realitate modeste” afirma Dragos Cabat, vicepresedinte al Asociatiei Analistilor Financiari din Romania. Ceea ce inseamna ca per total este un progres, nu un regres. Acesti bani sunt introdusi in piata atat de cumparatorii primelor locuinte sau de cei care se muta in apartamente mai mari, cat si de o parte din cei care investesc si-si acopera ratele la banca cu venituri din chirii. Un articol pe larg despre acest procedeu puteti gasi la pagina 35, „reteta pentru a cumpara case aproape gratis”, din sectiunea Investitii.
Integrarea In UE scumpeste casele
· In Ungaria, in Budapesta, in anul 2000 preturile apartamentelor vechi erau cuprinse intre 500 si 900 de USD/mp, iar astazi sunt de 900-1.400 de euro/mp, dupa o crestere medie de 15% pe an, potrivit unor analisti imobiliari internationali. Pentru alte orase s-a pornit de la 200 USD/mp si s-a ajuns la minimum 500 euro/mp. Majoritatea investitorilor in case sau apartamente vechi, in vile din centrul oraselor sunt straini.
· Pana si in Bulgaria, aflata in aceeasi situatie cu Romania (aspiranta la aderare si inca la un nivel de trai scazut), preturile s-au dublat din septembrie 2003 pana astazi. Inflamarea preturilor a avut ca fond discutiile privind aderarea in 2007. In 2003, apartamentele in Varna si Sofia costau mai putin de 300 USD/mp, iar in vara acestui an mai rar se gasesc la 500 USD/mp. si in plus, majoritatea bulgarilor au trecut si la exprimarea in euro, ceea ce inseamna din start mai mult in leva.
· Lituania, Estonia si Letonia sunt trei tari gemene, proaspat intrate in Uniunea Europeana, ale caror piete rezidentiale se dezvolta in ritmuri diferite. La Vilnius, capitala Lituaniei, anul trecut casele s-au scumpit cu 45%, ajungand la 800-900 euro/mp, pentru apartamentele comuniste vechi, si 1.000-1.200 euro/mp la noile locuinte. Pentru sectorul de lux se ajunge insa si la 2.000 euro/mp. In Estonia cresterea a fost de doar 10%, iar in Letonia de 20% in cursul anului trecut.
· Polonia este una din campioanele din regiune, fiind si preferata de investitori la constructia de locuinte noi. In Varsovia, dupa integrare, preturile la case au crescut cu 25%. Aceasta a fost o adevarata bula de oxigen, dupa ce piata a cunoscut un usor regres ca urmare a supraofertei de apartamente si vile noi. Totusi, pretul mediu de constructie la marginea Varsoviei este de 1.100 de euro/mp, dar exista si oferte de lux, la 3.000 euro/mp.
