Apetitul dezvoltatorilor pentru segmentul rezidenţial s-a redus drastic de vreme ce stocul de apartamente noi nevandute a crescut la 8.000 de unităţi. Puţinii dezvoltatorii care mai riscă să investească în acest sector s-au reorientat spre construcţii al căror preţ să coboare la jumătate faţă de ofertele existente pe piaţă.
Majoritatea ansamblurilor rezidenţiale care s-au lansat în ultima perioadă sunt bazate pe sisteme de construcţii neconvenţionale. O caracteristică similară tuturor acestor proiecte este faptul că sunt dezvoltate exclusiv din sursele proprii ale dezvoltatorilor. Tendinţa globală de ecologizare a fondului locativ pare să fie tot mai pregnantă şi la nivel local. Surprinzător, România are cele mai multe case ecologice din Europa. Explicaţia vine din faptul că 20% din fondul locativ al ţării, adică circa 1,6 mil. de unităţi, sunt case construite din chirpici.
„Pe date statistice, România se situează pe locul unu în Europa privind numărul de case ecologice, deoarece 20% din fondul locativ al ţării sunt case construite din chirpici. La noi s-au construit din sărăcie, la ei se construiesc din convingere“, a declarat Claudiu Georgescu, preşedintele Asociaţiei Producătorilor de Materiale de Construcţii din România (APMCR).
Împrumutate din Statele Unite şi Canada, sistemele de construcţii bazate pe materiale neconvenţionale (lemn, OSB, oţel, vată minerală, spume poliuretanice şi polistiren) încep să îşi facă loc printre casele şi blocurile din cărămidă şi BCA.
„Dezvoltatorii au realizat că nu mai pot vinde cu 1.000 de euro/mp. Casele din prefabricate sunt o soluţie de reducere a costurilor, practic este o corelare cu puterea de cumpărare reală. Este adevărat că şi locuinţele pe structură tradiţională sunt mai ieftine, mai ales că pe un teren mic poţi construi un bloc de zece etaje, deci costul terenului este redus, însă problema în Bucureşti este lipsa acestor terenuri“, mai spune Georgescu.
Cea mai nouă tehnologie pomovată pe piaţă este cea a construcţiilor din panouri SIP (Structural Insulated Panel). Panourile din care se construiesc pereţii sunt alcătuite din două plăci din fibre orientate (OSB) sau plăci armate pe bază de magneziu de circa 15 mm la exterior şi spumă poliuretanică la interior. Un dezavantaj al acestei tehnologii este că nu se poate utiliza în regie proprie, deoarece spuma poliuretanică trebuie injectată în interiorul plăcilor ce formează pereţii cu ajutorul unei maşini al cărui cost se ridică la circa 3 mil. euro. De regulă, aceste construcţii se realizează în sistem industrial. Coeficientul de transfer termic al materialului este de 0,022 W/mK, iar grosimea acestora variază între 90 şi 210 mm. Densitatea materialului este de 46 kg/mc.
Panourile SIP au o lăţime cuprinsă între 122 mm şi 1.250 mm, o lungime maximă de 2.800 mm şi o grosime ce variază între 120 şi 240 mm.
Diferenţe faţă de sistemul tradiţional
„Dacă aş fi fost întrebat acum un an sau doi, aş fi spus că această tehnologie nu va prinde la români, dar acum nu există obiecţii. Motivul principal constă în reducerea costului de întreţinere cu minimum 50%, facilitate foarte tentantă în condiţiile în care o parte importantă din salariu merge lunar pe întreţinere“, explică George Prelea, preşedintele South Pacific, companie care dezvoltă ansamblul Avalon Residence, bazat pe panouri SIP. Potrivit acestuia, în România, 18% din suprafaţa unui apartament se pierde din cauza grosimii pereţilor, care sunt în medie de 40 cm. Grosimea pereţilor apartamentelor construite din panouri SIP este de circa 16 cm.
Un alt motiv care înclină balanţa spre astfel de construcţii este preţul. Proiectul este structurat pe parter şi etaj. La parter este amplasat un apartament cu două camere şi grădină proprie, la un preţ de 49.875 euro, iar la etaj un alt apartament cu două camere şi terasă, la un preţ de 47.775 euro, cu TVA inclusă.
„Preţul de vânzare al unei astfel de locuinţe este de 550-580 de euro/mp, incluzând mobila de bucătărie şi baie. În comparaţie, preţul unei case din BCA, fără nimic în ea, nu poate fi scos mai jos de 650-700 de euro/mp, iar cărămida este şi mai scumpă“, susţine Prelea.
Emisia de gaze a materialelor folosite în acest sistem de construcţie este zero, rezistă la foc 120 de minute şi la un vânt de 250 km/h. Climatizarea este diferită de cea a caselor clasice. Sistemul de gaze a fost înlocuit cu unul pe electricitate. Sistemul de încălzire este similar cu cel al clădirilor de birouri. La proiectare, se lasă o distanţă între plafon şi placa tavanului, loc unde se introduce tubulatura de ventilaţie. O astfel de locuinţă se poate construi în trei zile, iar un cartier, în trei luni. Şantierul poate fi deschis şi iarna, cu condiţia ca fundaţia să fie deja turnată.
„De când am început să îl promovăm, am strâns 80 de cereri şi noi avem doar 46 de case în proiect. Deocamdată, trebuie să vedem câte cereri vor fi aprobate de bancă, dar cred că sistemul va avea succes. Intenţionăm să extindem acest sistem de construcţie şi în alte oraşe din ţară. Discutăm cu primăriile pentru a primi în concesiune terenuri pe care să facem case pentru comunitate“, a mai spus preşedintele South Pacific. Un sistem similar este folosit şi în cazul proiectului Apollonia Gardens din Corbeanca, dezvoltat de compania elenă Phoenix Real Estate, care realizează în parteneriat cu Helios Properties, cinci parcuri logistice pentru General Electric. Panourile utilizate în construcţia caselor sunt produse în propria fabrică a dezvoltatorului, localizată în Clinceni. Casele care dispun de un teren ce variază între 80 şi 200 mp sunt vândute la un preţ de 750 de euro/mp.
Casă din fier
O altă categorie de locuinţe construite din materiale neconvenţionale sunt cele care se bazează pe structură metalică. În cazul acestui tip de locuinţe, pereţii de închidere sunt de tip sandvici, formaţi din structură metalică tip casetă de 15 cm cu umplutură de vată bazaltică, placare cu plăci din gipscarton pe structura metalică la interior şi placare cu polistiren expandat de 10 cm la exterior. Pereţii de compartimentare se realizează din gipscarton pe structură de susţinere din elemente metalice, cu grosimea finală de 15 cm. Aceştia sunt căptuşiţi în interior cu vată bazaltică.
La pereţii băilor şi la cei ai fronturilor de lucru din bucătării se foloseşte gipscarton rezistent la apă (tip Rbi). „Costul de construcţie al unei case pe structură metalică, nemobilată, este de 370-380 de euro/mp. Preţul este similar cu cel al caselor din zidărie, însă pentru construcţia acestora din urmă e nevoie de şapte-opt luni, timp în care este suficientă o echipă de cinci oameni, plătiţi cu ora. Cele pe structură metalică se construiesc în 90 de zile, de la tarla la cheie, şi costurile scad per total“, explică Anca Axente, marketing manager al Arh Ventures, dezvoltatorul ansamblului Maple Place din Baloteşti, construit pe structură metalică. La o casă de 164 de mp construiţi, P+1 şi pod, se folosesc circa 11-12 tone de oţel. Locuinţele din Maple Place au o suprafaţă utilă de 136 mp şi o grădină de 200 mp. Preţul de vânzare al unei case cu mobilă, electrocasnice, aer condiţionat şi două locuri de parcare este de 150.000 de euro, TVA inclusă. Fără mobilă, se scad circa 10.000 de euro.
Dezvoltatorul este dispus să negocieze preţul cu persoanele care plătesc „cash“. „Am construit până acum patru case, din care am vândut două. Primele le-am adus din SUA şi Canada, iar acum construim cu materiale locale, de la fabrica Transberg din Braşov. Avem fundaţiile turnate pentru încă patru case şi ne pregătim de alte şase. În total, prima fază va avea 14 case“, a menţionat Anca Axente.
Preţuri mai accesibile pentru locuinţe construite tot pe structură metalică pot fi găsite în cadrul proiectului Casa Felice din Mogoşoaia. Dezvoltatorul Metropolitan Capital Group a început în 15 septembrie construcţia proiectului ce va cuprinde 170 de locuinţe pe structură de oţel al căror preţ variază între 21.012 euro, pentru o garsonieră, şi 35.800 de euro, fără TVA, pentru un apartament cu trei camere. Compania nu cere bani în avans, ci doar la finalizarea proiectului format din şapte blocuri de mici dimensiuni.
Clientelă – românii emigranţi
Poate cel mai popular sistem de construcţie care utilizează materiale neconvenţionale este cel bazat pe structură de lemn. Fundaţia acestui tip de locuinţe este din beton armat. Structura este formată din panouri prefabricate tip sandvici, placate pe ambele faţete cu OSB de 12 mm la exterior şi miez de vată minerală. Panourile sunt rigidizate atât între ele, cât şi de fundaţie cu elemente metalice de prindere şi fixare. Planşeul este format din grinzi din lemn masiv, placate cu OSB de 22 mm şi miez de vată minerală. Lemnul este tratat termic, fungicid, antiseptic şi ignifug.
Potrivit preşedintelui APMCR, plăcile OSB au început să dispară din construcţii, deoarece conţin formaldehidă – substanţă toxică interzisă. Acestea sunt înlocuite cu cherestea curată.
„Costul de construcţie a unei case pe structură de lemn este de 310 euro/mp, iar cel de vânzare, în jur de 400 de euro/mp. Costurile sunt similare cu cele ale construcţiilor din zidărie. Preţul materialelor de construcţie a scăzut destul de mult, iar diferenţa este de circa 10-15 euro între o casă pe structură de lemn şi una din cărămidă“, a subliniat Dragoş Nohai, directorul de vânzări al Aced Group, constructorul ansamblului Victoria din apropierea staţiei de metrou IMGB.
În perioada 2006-2008, compania a construit la comandă şi a vândut 50 de case pe structură de lemn. Potrivit reprezentantului firmei, reticenţa afişată în trecut faţă de acest tip de locuinţă a început să slăbească. El spune că cererea vine de la persoane care ştiu din start care sunt avantajele unei astfel de case.
„În ultima perioadă, am avut discuţii cu persoane interesate, dar nu s-au concretizat, deoarece oamenii se aşteaptă la un preţ de 200-250 de euro/mp. La acest preţ nu pot decât să construiesc din carton“, conchide Dragoş Nohai.
Potrivit acestuia, clienţii caută în prezent case mici, de până în 120-130 mp, parter şi etaj sau parter şi mansardă, în locaţii bune şi la preţuri cât mai mici.
„E normal ca oamenii să fie reticenţi. Blocul comunist şi-a pus amprenta mai mult decât ne putem imagina. Dar trebuie să înţeleagă că tehnologia a evoluat. Aşa cum nu mai folosim telefoane cu roată, ci telefoane mobile, aşa o să se obişnuiască şi cu acest tip de locuinţe“, a menţionat Anca Axente. Cererile din cadrul Maple Place vin în principal din partea persoanelor care au călătorit în străinătate şi care sunt deja familiarizate cu acest tip de construcţii. O parte însemnată din solicitări vin de la români care au stat în Canada, spune Axente.
„Clientului de casă pe pământ nu îi plouă pe bagaje. Decizia de cumpărare în cazul unei case se ia mult mai greu, pentru că nu e o nevoie primară, ci o dorinţă de creştere a confortului. Însă începe să fie tot mai vizibilă migrarea clasei medii către marginea Bucureştiului, pentru a evita zona aglomerată. Incertitudinea climatului economic tergiversează însă finalizarea unei tranzacţii“, încheie reprezentantul Arh Ventures. Chiar dacă preţul de vânzare al locuinţelor construite din materiale neconvenţionale se apropie de cel al construcţiilor din zidărie, perspectiva unei reduceri la întreţinere ar putea atrage atenţia persoanelor interesate să-şi cumpere o casă.
