Sute de hectare de terenuri şi proiecte imobiliare de miliarde de euro au rotunjit în ultimii ani averile de top. Însă criza financiară de anul acesta a adus primele pierderi masive.
Aproape jumătate din averile din Top 300, adică peste 19 miliarde de euro, erau reprezentate în 2007 de plasamentele imobiliare. De altfel, reţeta „cumperi azi un teren pe un leu şi-l vinzi måine de zeci de ori mai scump“ a fost aplicată de mulţi romåni, ale căror averi au crescut astfel vertiginos, de-a lungul celor şapte ani de inventariere în Top 300 Capital. Trendul s-a inversat brutal în acest an, cånd piaţa imobiliară a fost printre primele domenii afectate de criza financiară. Experţii în imobiliare chestionaţi de Capital susţin că preţurile au scăzut, în ultimele şase luni, cu 15-30%. În oraşele mari, scăderile sunt ceva mai mici, de 10-15%, în medie, dar în cazul terenurilor s-a ajuns şi la deprecieri de pånă la 70%.
În aceste condiţii, proprietăţile imobiliare deţinute de milionarii din Top 300 s-au devalorizat cu circa 2,85 miliarde de euro faţă de nivelul la care se situau la finele lui 2007, anul de referinţă pentru ultima ediţie a Top 300 Capital. Însă, atåta vreme cåt preţurile din piaţă rămån peste cele de achiziţie, vorbim doar de scăderi pe hårtie.
Cele mai mari diferenţe apar la Gigi Becali, ocupantul primului loc în ultima ediţie a Top 300. Dacă luăm în calcul o reducere medie cu 30% a valorii terenurilor, rezultă că averea latifundiarului din Pipera a coboråt de la 2,5 miliarde de euro la circa 1,8 miliarde de euro. Cea mai mare scădere procentuală, de aproape 90%, o înregistrează averea lui Dan Ioan Popp, acţionar al Impact Developer and Contractor, în principal ca urmare a prăbuşirii valorii titlurilor companiei la Bursă.
RECUL Majoritatea milionarilor din Top 300 Capital, în special deţinătorii de proprietăţi imobiliare, au suferit corecţii ale averilor ca efect al crizei financiare. Evaluatorii chestionaţi de Capital susţin că, în cazul terenurilor, valoarea de piaţă se poate prăbuşi chiar şi cu 70%.
Jumătate din averile romånilor din Top 300 erau reprezentante, în 2007, de plasamentele imobilare. Însumate, acestea reprezentau 19 miliarde de euro. În condiţiile crizei economice şi ale blocajului de pe piaţa imobiliară, valoarea proprietăţilor a scăzut simţitor, diminuånd în consecinţă şi averile celor mai bogaţi romåni. Un calcul realizat de revista Capital pe baza unei scăderi de 15%, în medie, a preţurilor de pe piaţa imobiliară (indicată de majoritatea analiştilor) relevă un recul total al averilor de 2,85 miliarde de euro.
De pe urma unei asemenea conjuncturi nefavorabile, cel mai puternic se resimt deţinătorii de terenuri, urmaţi de proprietarii de ansambluri rezidenţiale. Evaluatorii imobiliari chestionaţi de Capital consideră că toate sectoarele pieţei imobiliare vor continua să aibă de suferit din cauza crizei, fapt ce se va repercuta, în mod evident, asupra valorii activelor. „În ultimele trei luni, din cauza lipsei lichidităţilor, nu s-a mai înregistrat nicio tranzacţie pe piaţa de retail sau pe cea a birourilor. Preţurile spaţiilor de birouri au scăzut cu 12%, în cazul mallurilor şi centrelor comerciale deprecierea fiind de 15%-20%. În ceea ce priveşte zonele de retail stradal, reculul este de 8%“, spune Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Veniturile din chirii: întårzieri la plată şi scăderi la anul
„Am observat, în ultimul timp, o scădere a ritmului în care încasăm chiriile pentru spaţiile deţinute de noi. Se vede că firmele încep să aibă probleme cu banii“, spune omul de afaceri timişorean Emil Cristescu, cel care, alături de fratele său Marius, deţine 70 de hectare de teren în cadrul fostei uzine Faur şi alte 100 de hectare de teren în Capitală. Cei doi obţin chirii de circa 700.000 de euro, lunar, de la cele 200 de companii care activează în incinta Faur. Luånd în calcul estimările analiştilor în ceea ce priveşte evoluţia chiriilor, veniturile obţinute de pe urma Faur ar putea scădea cu 10% pånă la 15% anul viitor.
Lovituri primesc şi cei implicaţi în sectorul rezidenţial, extrem de grav afectat de criză, de neîncredere şi de complicarea activităţii de creditare imobiliară. „Preţurile nu au scăzut, dar se constată o încetinire a vånzărilor, cauzată de incertitudinea ce domină piaţa. Însă, absolut tot proiectul imobiliar merge înainte“, spune omul de afaceri Ovidiu Tender, referindu-se la investiţiile sale din Timişoara.
Reprezentanţii Ţiriac Imobiliare spuneau, la mijlocul acestui an, că valoarea de piaţă a proiectelor administrate de firmele controlate de fostul tenismen este de circa 500 de milioane de euro şi că există altele, în faze incipiente, de peste două miliarde de euro. În următorii doi ani, o parte însemnată a investiţiilor este planificată în zona imobiliară, acestea urmånd să atingă valoarea de 900 de milioane de euro la finele lui 2010, spuneau oficialii companiei. Greu de crezut că acest obiectiv va mai fi atins în actualele condiţii de piaţă, cånd nici măcar rezidenţele de lux nu se mai vånd ca altădată.
Proprietăţile au scăzut, în valoare, cu procente cuprinse între 10% şi 30% şi e improbabil ca această tendinţă de scădere să fie stopată curånd. Chiar dacă piaţa se va mai linişti în următoarele 12-18 luni, Ion Ţiriac se va putea considera norocos dacă proprietăţile sale imobiliare vor valora, luåndu-le în calcul doar pe cele deja existente, maximum 400 de milioane de euro. De altfel, fostul tenismen susţinea, recent, că statul ar trebui să se implice şi să cumpere locuinţe în cadrul proiectelor lansate de developeri, idee îmbrăţişată şi de Dan Ioan Popp, acţionarul majoritar al Impact, care sugera ca statul să se implice cu un miliard de euro în piaţă, pentru a cumpăra locuinţe şi a susţine, astfel, dezvoltatorii. Toate acestea vin să confirme încă o dată problemele majore ale dezvoltatorilor, cel puţin ale celor implicaţi în sectorul rezidenţial.
Oportuniştii crizei
După ce au lansat pe piaţă cel mai mare hotel din Europa, Rin, fraţii Ionuţ şi Robert Negoiţă şi-au îndreptat atenţia către proiectele de retail şi cele rezidenţiale. Cum i-a afectat criza? „Nu foarte tare. Gradul de ocupare al hotelurilor noastre a crescut cu 7%. Noi estimasem o creştere de 15%, dar e bine şi aşa. Cåt priveşte proiectele de locuinţe, am våndut 600 din cele 1.700 de apartamente pe care le construim şi vom lansa o firmă de leasing prin care vom finanţa cumpărătorii. Noi avem o expunere la creditarea bancară de maximum 25%, deci, nimic periculos, şi vindem la 1.000 – 1.100 de euro/mp. Mai jos nu prea se poate“, susţine Ionuţ Negoiţă.
Numai că valoarea celor peste 55 de hectare de teren deţinute în sudul şi nordul Capitalei şi evaluate la 235 de milioane de euro a scăzut cu cel puţin 10%-15%, la circa 200 de milioane de euro. Cu toate acestea, fraţii Negoiţă au anunţat că vor pune la bătaie zece milioane de euro pentru achiziţionarea de proiecte aflate în dificultate. O strategie la care se pare că va recurge şi un alt controversat afacerist autohton, George Pădure, reprofilat, la råndu-i, pe afacerile imobiliare. Acesta a livrat recent primul său proiect rezidenţial, dar, ghinion, la al doilea (însumånd 1.200 de apartamente cu o valoare estimată de 225 de milioane de euro) l-a prins valul crizei şi, ca atare, a decis să amåne cu o jumătate de an finalizarea primei faze.
E de aşteptat, potrivit estimărilor evaluatorilor, ca valoarea proiectului lui Pădure să scadă la circa 200 de milioane de euro. Acest fapt nu-l împiedică, însă, să caute şi el proiecte cu probleme de finanţare şi vånzări, pentru a-şi mări portofoliul imobiliar, în aşteptarea unor vremuri mai bune, cånd speră că aceste achiziţii se vor dovedi profitabile.
Vånătorul devenit vånat
George Becali, care deţine peste 10.000 de hectare de teren în diverse zone ale ţării, este trist şi îngrijorat în aceste zile. Terenurile din Bucureşti şi din proximitatea acestuia, cele care l-au propulsat pe primul loc în Top 300 Capital, îşi pierd valoarea pe zi ce trece. Cele 250 de ha deţinute de omul de afaceri în Pipera, plus alte zeci de hectare din Sectorul 1 şi 2, precum şi cele din Popeşti-Leordeni şi Baloteşti au pierdut (sau vor pierde în următoarea perioadă) mult din valoare.
„Preţurile deja au scăzut cu 15% în cazul terenurilor libere, şi se pare că în 2009 scăderea poate continua pånă spre 70%. Vor fi avantajate terenurile care au o bună vizibilitate şi acces. Pentru cele mai bune dintre loturi, această scădere va fi mai lentă, şi va fi pånă la 45%“, susţine Dan Ionaşcu. Anul trecut, cånd un metru pătrat de teren din Pipera se vindea la preţuri care porneau de la 250 de euro, Becali putea spune că proprietăţile sale din această zonă valorau lejer circa 625 de milioane de euro. Însă, în 2008, criza a muşcat pånă la 30% din valoarea terenurilor din Pipera, potrivit lui Costin Lazăr, managerul general al agenţiei imobiliare Neoland Invest.
Ceea ce pentru finanţatorul Stelei se traduce printr-o pierdere de sute de milioane de euro. Însă situaţia nu ar fi atåt de gravă dacă aceste terenuri s-ar vinde. „O proprietate pe care nu o poţi utiliza are valoarea zero. Iar momentan, aşa se întåmplă cu multe terenuri“, spune omul de afaceri Ion Vişoiu, cel care controlează developerul Conarg. Acesta a cumpărat, anul trecut, terenuri de şapte milioane de euro, pe care intenţiona să dezvolte proiecte industriale. Criza le-a făcut inutile, cel puţin pentru moment, şi, evident, în caz de vånzare, valoarea acestora ar fi mai mică cu cel puţin 15%.
Din acest punct de vedere, se poate spune că mai bine stau proprietarii care au în portofoliu sedii de birouri sau centre comerciale, acestea asigurånd un cash-flow constant din chirii. „Pentru moment, aceste proprietăţi sunt cele mai căutate variante de păstrare a resurselor financiare. Investitorii doresc să achiziţioneze proprietăţi generatoare de cash-flow, care asigură un risc mai scăzut din punct de vedere financiar, pe termen mediu şi scurt“, conchide Dan Ionaşcu.
O prăbuşire nu vine niciodată singură
Dincolo de scăderea valorii proprietăţilor, problema de bază a oricărei afaceri este finanţarea, iar de cele mai multe ori, gajurile folosite pentru creditele contractate sunt reprezentate de diverse active. Cum însă acestea au acum o valoare diminuată, ele nu mai reprezintă garanţii suficiente pentru bănci, care şi aşa se feresc de acordarea unor credite cu valori prea mari, aşa cum necesită dezvoltarea de proiecte pe piaţa imobiliară.
„Piaţa este îngheţată şi am sărăcit acum“, spunea, recent, George Copos, explicånd de ce a decis să stopeze proiecte imobiliare care presupuneau investiţii de cel puţin 300 de milioane de euro în următorii ani. Şi totuşi, scăderea generală a valorii proprietăţilor indicată de analiştii pieţei nu face numai victime. De exemplu, miliardarul Dinu Patriciu deţine, din 1991, în Capitală, un teren pe care intenţionează să realizeze un proiect mixt. Indiferent de amploarea fluctuaţiei pieţei, valoarea acestuia se menţine mult mai mare faţă de cea din momentul achiziţiei. Ba mai mult, Patriciu are experienţa dificilei perioade 1997-1998, cånd a våndut terenuri la un preţ, pentru ca mai apoi să le răscumpere mult mai ieftin.
Şi familia Păunescu a acumulat proprietăţi la începutul anilor ‘90, iar valoarea unora dintre acestea încă se păstrează în limite rezonabile. Asta nu înseamnă însă că afacerile lor au scăpat neatinse de tăvălugul crizei. Cu certitudine, viitoarea configuraţie a Top 300 Capital va oglindi cåt de expuşi au dovedit/vor dovedi că sunt afaceriştii autohtoni la efectele recesiunii globale şi, în particular, la cele ale corecţiei de preţuri din imobiliare. Probabil vom vedea miliardari deveniţi milionari, dar, de ce nu, poate şi exemple de mari cåştigători de pe urma crizei.
2,85 miliarde de euro reprezintă scăderea averilor celor mai bogaţi romåni cu expunere pe piaţa imobiliară
Bogaţii şi blestemaţii Estului
PERDANŢI În 2007, averile totale ale celor mai bogaţi 100 de est-europeni erau evaluate la 390,35 miliarde de dolari. Criza abia întrevăzută la sfårşitul anului trecut şi resimţită din plin în 2008, a provocat o corecţie de 5,47%, care a dus averile bogătaşilor din regiune la 369,02 miliarde de dolari, potrivit revistei poloneze Wprost. Printre cei mai loviţi de criză s-au aflat Roman Abramovici, patronul clubului londonez Chelsea, cu un minus de 12 miliarde de dolari. Oleg Deripaska resimte şi el din plin efectele crizei, averea sa prăbuşindu-se, anul acesta, la jumătatea valorii evaluate anul trecut. Adică 15 miliarde de dolari, faţă de 30 de miliarde de dolari în 2007.
CÂŞTIGÂTORI Evident, cineva trebuia să şi cåştige, iar marele „winner“ al crizei a fost tot un rus, Suleiman Kierimov, care aproape şi-a dublat averea anul acesta, ajungånd la 24,5 miliarde de dolari, culmea, din plasamente la bursă, prin intermediul firmei sale Nafta Moscova.
GEORGE BECALI
Avere 2007
Cel mai bogat romån din Top 300 avea o avere estimată la 2,5 miliarde de euro. Aceasta provenea, în proporţie de 96%, din proprietăţi imobiliare. Magnatul din Pipera a mai investit în firmele Avicola Iaşi, Leoser, UM Drăgăşani şi Arcom. Separat de imobiliare, valoarea cumulată a afacerilor nu atingea 100 de milioane de euro.
Avere 2008
Estimånd că preţurile la imobiliare au coboråt cu cel puţin 30% faţă de valoarea din 2007, ar rezulta că averea lui Becali s-a redus la 1,78 miliarde de euro. Marea sa problemă este lipsa acută de lichidităţi. Dacă ar dori să våndă în acest moment, probabil că nu ar avea cumpărători, iar pentru atragerea unora ar trebui să umble serios la preţul de vånzare.
FAMILIA PĂUNESCU
Avere 2007
Averea familiei Păunescu era evaluată, la nivelul anului trecut, la 1,3 -1,4 miliarde de euro, fiind constituită în mare parte din afaceri derulate de familie în zona pieţei imobiliare. „Ne-am planificat ca, pånă în 2015, să livrăm cåte 2.200 de unităţi locative noi pe an“, spunea Bobby Păunescu.
Avere 2008
Familia deţine 30 ha în principalele oraşe din ţară, unde, potrivit experţilor imobiliari, preţurile au scăzut cu 10%-15%. În Bucureşti, unde scăderile au fost în jurul a 20%, familia are în proprietate 12 ha de teren. Mai deţine alte cåteva zeci de ha de teren în zone industriale. La o nouă evaluare, averea familiei Păunescu s-ar situa în jurul valorii de 1,1-1,2 miliarde euro.
DAN IOAN POPP
Avere 2007
Impact Developer&Contractor este principala afacere a lui Dan Ioan Popp, care controlează 27,96% din acţiunile companiei. Conform Top 300 Capital, averea sa era evaluată la 34-36 de milioane de euro. În prezent, ca urmare a condiţiilor de piaţă, aceasta s-a redus la aproximativ patru milioane de euro.
Avere 2008
Dacă îşi propusese să obţină venituri din exploatare de peste 389 de milioane de lei în 2008, în primele nouă luni, cifra ajunsese doar la 176,7 milioane de lei. Capitalizarea bursieră a Impact era, la finele săptămånii trecute, de 62,8 milioane de lei, de nouă ori mai mică decåt cea de la sfårşitul anului trecut (cånd era de 574,3 milioane de lei).
DINU PATRICIU
Avere 2007
Averea lui Dinu Patriciu a fost estimată la 2 – 2,1 miliarde de euro. Terenurile deţinute de acesta nu au fost niciodată cunoscute cu exactitate. El recunoaşte că a făcut speculaţii cu terenuri încă din 1997. E posibil ca, în 2009, să asistăm la o creştere a averii acestuia, în ciuda recesiunii, mai ales că se numără printre puţinii deţinătorii de cash.
Avere 2008
A început construcţia proiectului denumit Smart City, ce va include noul sediu al Rompetrol şi va avea birouri pe o suprafaţă de 50.000 metri pătraţi, retail şi locuinţe pe o suprafaţă de 100.000 metri pătraţi. Luånd în calcul scăderile pieţei imobiliare, pierderile lui Patriciu s-ar putea situa în jurul a 1-2 milioane de euro.
GEORGE COPOS
Avere 2007
Cu o avere estimată la 260-280 milioane euro în 2007, Copos a declarat că a sărăcit din cauza blocajului de pe piaţă. Avea în plan construcţia unui nou imobil de birouri, cu 27 de etaje, pe långă cel din apropierea hotelului Crowne Plaza din Capitală, însă lucrările au fost oprite. Nici de ansamblul rezidenţial din Străuleşti nu s-a mai auzit nimic.
Avere 2008
Nici situaţia averii lui George Copos nu este foarte fericită. La începutul lunii decembrie, a anunţat că va concedia 200 din cei 1.200 de angajaţi ai producătorului de electromotoare Ana Imep, ca urmare a reducerii exporturilor. Deocamdată, afacerile din industria hotelieră nu au fost afectate de criză.
ION ŢIRIAC
Avere 2007
Cu o avere estimată de Capital la 2,2 – 2,4 miliarde de euro, unul dintre motoarele dezvoltării afacerilor fostului tenisman a fost divizia de imobiliare. Prin aceasta sunt derulate proiecte în valoare de 500 de milioane de euro, aşteptate să crească pånă în 2010 la 900 de milioane de euro. În faze încipiente, altele, de două miliarde de euro.
Avere 2008
Criza a determinat o corecţie a valorii de piaţă a proiectelor, cu 15%-20%, pentru cele comerciale, şi cu 10%-30%, pentru cele rezidenţiale. Proprietăţile omului de afaceri riscă o pierdere medie de circa 20%, respectiv de aproximativ 100 de milioane de euro. Mai mult, averea lui Ţiriac va suferi şi din cauza căderii din acest an a pieţei auto.
IULIAN DASCĂLU
Avere 2007
Averea ieşeanului se cifra la circa 380 de milioane de euro, acesta avånd în portofoliu patru centre comerciale finalizate sau aflate în dezvoltare, la care se adaugă proiecte rezidenţiale în valoare de 300 milioane de euro. Dascălu este unul dintre cei mai îndatoraţi afacerişti autohtoni, cu credite de peste 350 de milioane de euro.
Avere 2008
O contractare a pieţei cu 20%-30% în 2009 ar însemna o diminuare a averii acestuia cu circa 100 de milioane de euro. Deşi valoarea de piaţă a proiectelor sale poate scădea, Dascălu are asigurate sume de ordinul zecilor de milioane de euro anual din chirii. Însă chiar şi acestea par a intra la apă, condiţiile economice determinånd o diminuare a lor cu 15%.
FRAŢII CRISTESCU
Avere 2007
Cei doi timişoreni au o avere de 800 de milioane de euro, potrivit Top 300 Capital, o bună parte din aceasta fiind reprezentată de active imobiliare. Cele 70 de hectare ale fostei uzine Faur aduc din chirii 8,4 milioane de euro anual, la care se adaugă şi valoarea celor 100 de hectare de teren deţinute în Bucureşti.
Avere 2008
Valoarea terenurilor deţinute de fraţii Cristescu a scăzut, din cauza crizei, cu aproximativ 30%, potrivit estimărilor evaluatorilor. Astfel, calculate la un preţ mediu de 300 de euro/mp, valoarea acestora era, anul trecut, de circa 300 de milioane de euro. Acum, valoarea terenurilor deţinute de cei doi
s-ar putea deprecia pånă la 200 de milioane de euro.
FRAŢII NEGOIŢĂ
Avere 2007
După ce a preluat fråiele afacerilor ca urmare a intrării fratelui său, Robert, în politică, Ionuţ Negoiţă controlează o avere estimată de Capital la 420 de milioane de euro, sumă valabilă în 2007. Expunerea la criza financiară este mică, potrivit lui Ionuţ Negoiţă, finanţarea bancară reprezentånd doar 25% din investiţii.
Avere 2008
Chiar dacă gradul de ocupare a hotelurilor deţinute de cei doi a înregistrat o creştere de 7%, iar Ionuţ Negoiţă susţine că valoarea proiectului de 1.700 de apartamente nu va scădea, pentru că preţul de vånzare e mic (1.100 euro/mp), cele 55 ha teren îşi vor reduce valoarea cu minimum 15%. Valoarea de piaţă a acestora se ridică, în prezent, la circa 200 de milioane de euro.
GEORGE PĂDURE
Avere 2007
George Pădure avea, anul trecut, în portofoliul imobiliar un proiect cu o valoare de peste 45 de milioane de euro, pe care a reuşit să-l våndă în totalitate şi pentru care a început livrările în cursul acestui an. Vremurile bune din imobiliare i-au adus profitul scontat, proiectul fiind våndut în decurs de numai un an de zile.
Avere 2008
În 2008, situaţia se schimbă. Căpătånd curaj, omul de afaceri a lansat un proiect de 1.200 de apartamente cu o valoare de piaţă de 225 de milioane de euro. Criza financiară l-a determinat să amåne cu şase luni finalizarea primei faze a proiectului, dar chiar şi aşa este de aşteptat ca valoarea proiectului să scadă cu 10%, la circa 200 de milioane de euro.
