Mulţi români care locuiesc la bloc visează la propria casă pe pământ, însă majoritatea nu fac pasul spre îndeplinirea visului de teama costurilor prea mari. Agenţia imobiliară Welcome Home, specializată pe project management imobiliar destinat persoanelor fizice, a realizat acest calcul pas cu pas.
Lotul de teren
Suprafața terenului ar trebui să fie de cel puțin două ori mai mare decât amprenta la sol a casei și ideal, ar fi bine să vă consultați și cu arhitectul în procesul de selecție a parcelei. Dacă proprietarul terenului nu are, solicitați un certificat de urbanism. Acesta indică valoarea maximă a procentului de ocupare a terenului (POT) și a coeficientului de utilizare a terenului (CUT), precum și regimul de înălțime a constucției.
Având în vedere că prețurile terenurilor în București sunt prohibitive pentru majoritatea celor care doresc să își construiască o casă, cererea se mută către localitățile din județul Ilfov. Unele dintre cele mai căutate zone sunt Ștefănești, Pantelimon, Berceni, Domnești, Chitila sau Otopeni. Prețul pe mp diferă în funcție de localizare și proximitatea față de mijloacele de transport în comun și prezența utilităților. Am luat în considerare prețurile medii pentru loturi de 400 mp.
Proiectarea
Faza de proiectare este una dintre cele mai importante, deși mulți îi percep doar rolul estetic. Proiectantului îi revine sarcina de a elabora proiectul tehnic complet, detaliile de execuție verificate cu un verificator MLPAT, proiectele de instalații sanitare, termice și electrice, documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construcție și devizul estimativ cu necesarul și cantitățile de materiale prevăzute în proiectul tehnic. Un preț mediu pentru servicii de proiectare se situează între 12-20 EUR/mpc + TVA.
Clienții pot opta pentru un plan deja pre-stabilit ce poate fi personalizat, sau un plan 100% personalizat în funcție de nevoile de locuire, preferințe stilistice, dimensiunea și orientarea terenului etc.
Avizele şi autorizația de construcție
Deși cel mai puțin costisitoare în tot bugetul de construcție, acestea sunt cele care dau cele mai mari bătăi de cap clienților, presupunând multe drumuri și timp pierdut la cozi pe la diverse autorități și insituții. Avizele necesare depunerii documentației pentru autorizația de construcție sunt cele de la mediu, electricitate, gaze, precum și avizul sanitar. Acestea costă între 150-250 de lei. În funcție de poziționare, mai pot fi necesare avize și de la alte instituții precum Autoritatea Romana de Aviație (dacă terenul se află în proximitatea unui aeroport), MapN ( dacă terenul se află în proximitatea unui obiectiv militar) etc. Pentru autorizația de construcție se ia în calcul un procent din valoarea de construcție a casei, așa cum a fost definită de proiectant. Se achită în două tranșe de 0,1%, respectiv 0,8% din valoarea casei.
Construcția propriu-zisă
Colaborarea cu o firmă de construcții este de preferat, pentru controlul calității și obținerea unui certificat de garanție. De obicei, se lucrează cu termene de 50 de ani pentru structură, 10 ani pentru vicii ascunse și 2 ani pentru manoperă. În procesul de construcție sunt patru părți care colaborează pentru buna desfășurare a lucrării: proiectantul, beneficiarul, antreprenorul și dirigintele de șantier (obligatoriu, prin legislație). După desemnarea antreprenorului, se semnează un contract de antrepriză între cele două părți și, în general lucrările se desfăsoară în trei etape:
- faza 1 – organizarea de șantier, turnarea fundației și a structurii -presupune achitarea a 30% din valoarea contractului.
- faza 2 – casa la gri, semi-finisată: placările interioare și exterioare finalizate, tâmplăria, geamurile și ușile exterioare, șape, trasee electrice, termice și sanitare și acoperișul – presupune achitarea a 40% din valoarea contractului.
- faza 3 – casa la alb, complet finisată la interior: gresie, faianță, parchet, prize, întrerupătoare, corpuri sanitare, calorifere, uși interioare – presupune achitarea a restului de 20% din valoarea contractului.
Prețurile de construcție diferă în funcție de soluția constructivă aleasă (casă pe structură de cărămidă/metalică sau de lemn), vechimea și reputația antreprenorului precum și calitatea materialelor de construcție. Pentru o casă pe structură de cărămidă, stadiul la alb, cu finisaje standard prețurile diferă între 300-350 EUR/mpc + TVA.
Branșamentele
Racordarea la rețeaua de electricitate se face încă din faza de șantier și presupune o taxă provizorie de aproximativ 1.500 de lei precum și un abonament anual. Racordarea finală costă aproximativ 3.500 – 4.000 de lei.
Prețul pentru racordarea la apă și canalizare este între 2.500-3.000 EUR și poate crește în funcție de distanța pâna la rețeaua de canalizare.
Racordarea la rețeaua de gaze se poate face după recepția casei și presupune un cost de aproximativ 3.000 de lei până la poartă. În funcție de distanța până la casă, se mai adaugă un supliment de 30-50%.
Mobilare și utilare
Pentru această etapă unii dintre antreprenori oferă servicii de design interior pentru predarea casei la cheie, sau se poate opta pentru un designer separat. Pentru o casă P+1, cu suprafață desfășurată de 120 mp (suprafață utilă de aproximativ 85 de mp), cu bucătărie, living și dining, toaletă de serviciu, două dormitoare, dressing și baie costul poate varia între 8.000 – 10.000 EUR, TVA inclus pentru o mobilă de calitate medie – IKEA sau Mobexpert. Acest cost cuprinde mobila pentru toate încăperile, aparatele electro-casnice (frigider, mașină de spălat rufe și vase, plită și cuptor), covoare, obiecte de iluminat, draperii, perdele și diverse decorațiuni.
Peisagistica
Etapa finală care se realizează concomitent cu partea de mobilare presupune amenajarea gardului și a curții cu gazon și pavele până la proiecte elaborate cu vegetație complexă – flori, arbori sau iaz. Un pachet de bază pentru o curte de 300 de mp ce presupune gard, gazon și pavele se poate situa între 3.000 – 4.000 EUR, TVA inclusă.
La ce buget final ajungem? Luând în considerare un teren de 400 de mp în Ștefănești, ajungem la un buget total de 85.000 EUR, toate taxele incluse, pentru o casă la cheie, pe structură de cărămidă, cu suprafață desfășurată de 120 mp (suprafață utilă de aproximativ 85 de mp). Există și variante mai ieftine, cu soluții constructive diferite – fie case pe structură metalică, fie case pre-fabricate din lemn (costurile încep aici de la 200 EUR+ TVA/mpc). Sunt și cazuri în care unii clienți preferă să nu lucreze cu firme și angajează echipe de muncitori, pentru a nu mai plăti TVA, însă controlul asupra calității este unul precar. În calculul nostru, am luat în considerare varianta preferată de majoritatea bucureștenilor – structura pe cărămidă, pentru o familie cu venituri medii. Aceștia sunt cei care aleg de obicei între un apartament într-o zonă semi-centrală sau o casă în suburbii.