Cât costă în realitate un apartament nou

Într-un moment în care preţurile din imobiliare stårnesc valuri de controverse, revista Capital şi-a propus să calculeze, împreună cu experţi din domeniu, cåt costă în realitate dezvoltarea unui proiect imobiliar, ce elemente influenţează costurile şi ce profituri se pot scoate de pe urma acestuia. Reperul este un bloc de locuinţe, de şase etaje şi cu o suprafaţă construită de 12.000 mp, situat pe un teren aflat într-o zonă apropiată de centru, cu o suprafaţă

Într-un moment în care preţurile din imobiliare stårnesc valuri de controverse, revista Capital şi-a propus să calculeze, împreună cu experţi din domeniu, cåt costă în realitate dezvoltarea unui proiect imobiliar, ce elemente influenţează costurile şi ce profituri se pot scoate de pe urma acestuia.

Reperul este un bloc de locuinţe, de şase etaje şi cu o suprafaţă construită de 12.000 mp, situat pe un teren aflat într-o zonă apropiată de centru, cu o suprafaţă de 1.000 mp şi tranzacţionabil la preţ de circa 1.500 de euro/mp. Au fost luate în calcul, pe långă costurile terenului, ale materialelor de construcţii (ciment, fier-beton, cărămidă, finisaje etc.), cele ale manoperei, aşa numitele soft-costuri – proiectant, project management, marketing, finanţare – precum şi cele ale utilităţilor. Costul de construcţie rezultat în urma acestei evaluări este de 600-650 de euro/mp, fără a adăuga preţul terenului (care, după cum se ştie, are un aport important în costurile realizării unui imobil). Cu tot cu teren, metrul pătrat construit are un cost de 725-775 de euro (terenul ales de Capital costă circa 1,5 milioane de euro, impactul lui în costurile proiectului fiind de 125 de euro/mp, respectiv de 25%).

Cum am ajuns la cei 650 de euro/mp?

În primul rånd, trebuie precizat că, din această valoare, aproximativ o treime este reprezentată de manoperă (220 de euro), iar circa 60% sunt costurile cu materialele de construcţii (ale căror preţuri cresc periodic ca efect al scumpirii energiei şi materiilor prime). „La aceste costuri trebuie adăugată şi diferenţa de 10% reprezentată de închirierea de utilaje de construcţie şi a celor de transport“, completează lista Adriana Eftime, directorul general al Patronatului Societăţilor de Construcţii din Romånia (PSC).

Potrivit companiilor din piaţă, o tonă de ciment costă peste 85 de euro, în vreme ce pentru fier-beton se plătesc circa 500 de euro/tonă. Dezvoltatorii susţin că, periodic, materialele de construcţii, de la cele brute pånă la cele destinate finisajelor, suferă scumpiri de 10-12%.

Clădirea virtuală dezvoltată de Capital va avea o masă de circa 16.000 de tone, proiecţia pe metrul pătrat fiind de 1,3 tone. Aici sunt incluse 100 de kg armătură şi încă aproximativ 260 de kg alte materiale, precum instalaţiile sau tåmplăria. Diferenţa de 940 de kg este reprezentată de beton (circa 70%). De menţionat, la acest din urmă aspect, că numai costul betonului pentru acest imobil ar fi de aproximativ 800.000 de euro (la preţuri de producător), fără a lua în calcul apa şi nisipul utilizate. Asta nu înseamnă nici pe departe că acestea sunt costurile plătite in corpore de către dezvoltatori. „Fiecare proiect diferă în funcţie de soluţiile tehnice abordate şi de dimensiuni, iar cei care le construiesc nu plătesc preţurile de pe piaţă. Evident, sunt aplicate reduceri pe baza cantităţilor foarte mari cumpărate“, afirmă inginerul Andrei Ghenghea, membru al consiliului de conducere al companiei de project management Drees & Sommer.

Mai trebui spus că soft-costurile au o pondere de minimum 15% în costul pe mp construit (respectiv circa 100 de euro), iar utilităţile adaugă şi ele în jur de 50 de euro/mp. Adunånd aceste sume, plus preţul terenului, ajungem la un preţ total de dezvoltare de 925 de euro/mp.

Terenurile, piatra de moară a proiectelor imobiliare

Dacă cu preţurile de achiziţie ale materialelor de construcţie nu se poate jongla decåt prin prisma cantităţii achiziţionate, terenurile au deseori un impact decisiv în preţul unei dezvoltări imobiliare. Cine a cumpărat un teren la un preţ convenabil poate construi acum la un cost ceva mai mic, ceea ce poate asigura din start un profit mai mare ori, în funcţie de interesul şi strategia proprietarului, poate uşura tranzacţionarea imobilului, prin practicarea unui preţ de vånzare mai scăzut decåt cel al altor oferte din piaţă. „Terenul reprezintă o componentă foarte importantă în preţul de vånzare al unui imobil. De aceea, cred că ar fi corect să discutăm despre preţul de cost al imobilului ca fiind preţul de realizare al construcţiei şi preţul de vånzare, care include şi terenul şi, în general, toate costurile legate de developer“, explică Adriana Efime, reprezentantul Patronatului Societăţilor de Construcţii din Romånia. Cu alte cuvinte, un imobil realizat de un constructor cu un anumit preţ de cost va avea preţuri de vånzare diferite în funcţie de amplasament: cartierul Berceni, zona Primăverii sau Unirii, dacă ne referim doar la cåteva cartiere din Capitală. De aceea, la preţul de vånzare trebuie adăugată şi zona, care, dacă este centrală, permite practicarea unui adaos mai mare.

Ţinånd seama de preţul mediu de pe piaţa rezidenţială, calculat de Colliers International la 1.888 de euro/mp (pentru apartamente noi şi vechi), întrebarea este cu cåt am putea vinde apartamentele din blocul virtual Capital pentru a avea un profit rezonabil? „Nimeni nu pleacă de acasă fără să-şi facă nişte calcule. Dacă profitul e apropiat de dobånda bancară, nu are rost să te mai oboseşti“, subliniază arhitecul Ioan Augustin, cunoscut pentru realizarea planurilor arhitecturale ale Catedralei Måntuirii Neamului. Prin urmare, ne vom orienta după preţul mediu de pe piaţă – de 1.888 de euro/mp – ceea ce ne duce la un profit brut de 963 de euro/mp, din care scădem impozitul pe profit şi cel pe dividende. Profitul net va fi de 655 de euro/mp, fără a mai lua în calcul toate celelalte taxe şi cheltuieli suplimentare.

În esenţă, în urma unei investiţii de 11 milioane de euro în blocul virtual (cu un aport financiar propriu de 40%, diferenţa fiind asigurată prin credit bancar), Capital a obţinut un profit de 7,8 milioane de euro. Din această sumă, 3,1 milioane de euro rămån în seiful nostru, pentru că am jucat rolul de dezvoltator, restul urmånd să fie încasat de banca finanţatoare X.

În concluzie, deşi vremea profiturilor uriaşe generate de investiţiile imobiliare din Romånia este pe cale să apună, jucătorii din piaţă au încă soluţii pentru a menţine marjele la niveluri ridicate. „Piaţa încă rămåne profitabilă. Este, totuşi, nevoie de inteligenţă, nu mai poate oricine să se joace şi apoi să plece cu o grămadă de bani acasă“, conchide arhitectul Ioan Augustin.

«Un profit cuprins între 25% şi 50% mi se pare o bază de calcul mult mai reală pentru piaţa imobiliară romånească. Profiturile de 100% sunt deja istorie.»
Sebastian Guţiu, managing partner Schoenherr

Campioni la scumpiri

Preţurile materialelor de construcţii cresc cu minimum 10% anual, iar dezvoltatorii susţin că scumpirile din ultima perioadă au umflat semnificativ costurile de construcţie.

Materiale de construcţii  Preţ
Ciment 85-100 euro/tonă
Fier-beton 500-1.000 euro/tonă
Mortar 14-57 lei/sac
Cărămidă 400 lei/mc
Vopsea lavabilă 19-496 lei/cutie*
Polistiren expandat 25-49 lei/pachet
Polistiren extrudat 123-187 lei/pachet
Gips carton 21 lei/placă
*Se vinde la cutii de volume diferite
Sursa: Companiile

«Vremea profiturilor nesimţite, de peste 100%, a trecut, dar piaţa încă rămåne profitabilă.»
Ioan Augustin, arhitect

«Fiecare proiect diferă, iar cei care le construiesc nu plătesc preţurile de pe piaţă. Evident, sunt aplicate reduceri pe baza cantităţilor foarte mari cumpărate.»
Andrei Ghenghea, Drees & Sommer

CINE MIŞCA PREŢUL

Teren 40%

Ponderea terenului în totalul costurilor de construcţie a crescut gradual în ultima perioadă, ajungånd la 40%. Tranzacţiile speculative, în care numeroase suprafeţe mari de terenuri şi-au schimbat proprietarii chiar şi de două ori pe zi, au condus la dublarea sau chiar triplarea preţurilor în cåţiva ani. Recent, în nordul Capitalei s-a våndut un teren la preţul de 7.000 de euro/mp.

Manoperă 30%

Tot mai puţini raportat la nevoile unui sector aflat într-o puternică expansiune, muncitorii din construcţii sunt din ce în ce mai bine plătiţi. Reprezentanţii companiilor afirmă că o treime din costul de construcţie este reprezentat de manoperă.

Materiale de construcţii 30%

Acestea au urmat traseul sarabandei de scumpiri din ultimii ani. Cele mai afectate produse au fost cimentul, fier-betonul sau vopselele. Printre motive: majorarea tarifelor la energie şi, evident, cererea extrem de mare.

Scump, doamnă, scump, dincolo era mai ieftin!

Faptul că unii dezvoltatori pot vinde la preţuri rezonabile este explicat, pe de o parte, prin aceea că au cumpărat din timp terenul necesar, la vechiul preţ, iar pe de altă parte, prin acceptarea deliberată a unei marje mai mici a profitului, decizie menită să accelereze vånzarea ansamblului rezidenţial. De menţionat şi faptul că preţurile sunt mai mici dacă se încheie contractul în momentul în care locuinţa este în faza de proiect (offplan).

Există totuşi proiecte care se vånd sub preţurile medii de pe piaţă, exemple existånd atåt în Bucureşti, cåt şi în provincie. Unul dintre acestea este Sun Garden, dezvoltat în Costineşti de compania Romaniandeals, pentru care preţurile pornesc de la 49.950 de euro pentru un apartament. „Sunt mai multe motive pentru care vindem mai ieftin. E adevărat, şi terenul a fost achiziţionat mai ieftin, dar strategia noastră este de a ne impune pe piaţă, şi prin preţuri. Prin urmare, am acceptat un profit mai redus pentru a atrage clienţii şi, evident, pentru că nu am venit aici ca să plecăm repede cu banii acasă, ci intenţionăm să rămånem multă vreme pe piaţă“, spune Camelia Agachi, directorul de marketing al companiei. Sun Garden include garsoniere, studiouri şi apartamente cu două camere ce se pot cumpăra sau închiria în sezonul estival. De altfel, proprietarii îşi pot recupera cel puţin parţial banii prin închirierea locuinţei în perioada estivală, iar chiriile practicate în zonă asigură o perioadă relativ scurtă de timp de reîntoarcere a investiţiei.

În Capitală, în zona Berceni, compania Marble House dezvoltă proiectul rezidenţial Monaco Towers, unde preţul de vånzare este de 1.080 de euro pentru un metru pătrat. Acest preţ nu este fix, putånd varia în funcţie de suprafaţă, de balcoane şi terase, dar şi de etaj. Potrivit developerului, proiectul va include 304 apartamente cu suprafeţe cuprinse între 75 şi 176 mp.

Una dintre soluţiile identificate de dezvoltatori pentru a păstra costurile la un nivel cåt mai redus posibil este angajarea unei companii de project management. Aceasta poate realiza o estimare a cheltuielilor, apropiată de necesităţile reale ale construcţiei. În plus, project managerii supraveghează desfăşurarea lucrărilor şi modul în care acestea sunt realizate, pentru a elimina costurile suplimentare şi erorile care pot determina întårzierea livrării pe piaţă a proiectului.