Perioada de boom imobiliar a schimbat puternic piesajul urban al Capitalei, şi arhitecţii vorbesc constant despre dezvoltarea haotică din acea perioadă. Aproape toate turnurile care străpung astăzi cerul Bucureştiului au fost implicate într-o serie de controverse legate de regimul de înălţime. Lipsa unor centre financiare, care să acomodeze zecile de multinaţionale ce îşi deschideau birouri în România, a impus o cursă contra cronometru între dezvoltatorii imobiliari. Fiecare investitor îşi dorea în portofoliu un imobil-reper care să atragă chiriaşi puternici şi, în consecinţă, să le asigure venituri consistente pe o perioadă cât mai lungă de timp. Grăbirea acestui proces de dezvoltare nu a avut în toate cazurile un rezultat pozitiv, drept dovadă stau clădirile Cathedral Plaza, ameninţată frecvent cu demolarea, şi Millennium Business Center, mistuită de flăcări din cauza unor erori de construcţie. Astăzi, 60% din stocul total de spaţii de birouri al Bucureştiului este grupat în coloşi de oţel şi sticlă. 

Capital a analizat cele mai înalte turnuri de birouri din Bucureşti şi a realizat un top în funcţie de costul de închiriere a ultimului etaj. Birourile la înălţime sunt o modă împrumutată din Vest, iar ocuparea ultimului nivel denotă un exerciţiu de putere şi imagine pentru companii. În cazul în care nu sunt ocupate de restaurante cu panoramă, ultimele etaje sunt rezervate birourilor directoriale şi sălilor de consiliu. „În general, turnurile se află în locaţii centrale şi semicentrale, având o vizibilitate foarte bună, fiind astfel vizate de companii pentru stabilirea sediilor centrale. Printre chiriaşii acestor turnuri sunt băncile, firmele de consultanţă sau IT şi telecomunicaţii“, spune Mădălina Cojocaru, directorul departamentului de birouri al DTZ Echinox. 

Panoramă costisitoare

Cel mai scump etaj, cu vedere panoramică asupra centrului vechi al Bucureştiului, se regăseşte în turnul Bucharest Financial Plaza, clădire moştenită de BCR de la fosta Bancorex. Închirierea celor 1.350 mp disponibili la ultimul nivel ar reprezenta un efort financiar anual de 275.000 de euro, la chiria medie din zonă, însă imobilul este ocupat de proprietar, adică BCR. Al doilea cel mai scump birou de top este situat în cel mai înalt imobil din România, Sky Tower. Proprietarii turnului finalizat în decembrie anul trecut, Raiffeisen Property International, au anunţat că rezervă cei 920 mp ai ultimului etaj unui restaurant panoramic. Viitorii chiriaşi vor trebui să achite anual circa 242.000 euro. Masa de prânz a bancherilor de la ING este pregătită zilnic la ultimul etaj al Crystal Tower, clădirea omului de afaceri Michael Stanciu. Pentru o suprafaţă de circa 715 mp, plus 175 mp de terasă, restaurantul Sole plăteşte anual în jur de 213.000 de euro. Crystal Tower este singura clădire de birouri din România care dispune de heliport. Pentru ultimul etaj din turnul de birouri al italienilor de la Nusco, Oracle plăteşte anual peste 216.000 de euro, iar chinezii de la Huawei achită în fiecare an puţin peste 200.000 de euro pentru ocuparea ultimului nivel din Euro Tower. 

Nemţii de la GLL Real Estate Partners vor rămâne în acest an cu o mare parte din spaţiile Charles de Gaulle Plaza goale, după mutarea UniCredit Ţiriac Bank şi a Raiffeisen Bank. La ultimul etaj al imobilului este în derulare un contract semnat în vremurile bune ale pieţei imobiliare. PayPoint trebuie să achite anual, pentru priveliştea pe care o are asupra parcului Herăstrău, peste 192.000 de euro. Imobilul Tower Center International, care până la finalizarea Sky Tower era cel mai înalt din Bucureşti, a stat gol timp de patru ani din cauza divergenţelor dintre Avrig 35, dezvoltatorul, şi Alpha Bank, care trebuia să ocupe clădirea. Într-un final, proprietarul clădirii a intrat în insolvenţă, şi aceasta a fost cumpărată anul trecut de investitorul grec Ioannis Papalekas. Primul chiriaş al turnului a fost Hidroelectrica, însă ultimul etaj este încă liber.  Ultimele etaje ale celor două turnuri ce formează City Gate din Piaţa Presei Libere generează anual din închiriere peste 248.000 de euro. Turnul sudic găzduieşte la ultimul nivel un restaurant, iar turnul nordic, sediul Romtelecom, care are închiriate ultimele şase etaje. Al treilea turn ca înălţime din Piaţa Victoriei, Premium Plaza, găzduieşte la ultimul etaj compania de audit Ernst & Young, a cărei chirie este confidenţială, însă, în baza chiriei maxime cerute de proprietari, nivelul este de circa 112.000 de euro. În cazul BRD Tower, ultimul etaj ar putea fi închiriat cu circa 19 euro/mp/lună, însă întregul imobil se află în proprietatea băncii BRD, care are aici sediul central.

„Chiria medie «acceptată» astăzi în piaţă pentru ultimul etaj este în jurul valorii de 19 euro/mp, într-o clădire care este reprezentativă, se bucură de vizibilitate şi oferă birouri de calitate. Practicile de stimulare ale proprietarilor (luni de chirie gratuită, buget de echipare a biroului) se menţin şi pentru acest tip de spaţii, astfel, o chirie netă efectivă va fi sub 17 euro/mp pentru un contract încheiat pe cinci ani. Comparativ, un spaţiu de birouri la un etaj mediu, pentru acelaşi tip de proprietate, are chiria contractuală în jur de 18 euro/mp. Aceasta poate varia în funcţie de suprafaţa închiriată şi durata contractului“, explică Oana Sîrbu, asociat în cadrul departamentului de birouri al Colliers International Romania.

Noi turnuri

Topul celor mai înalte clădiri din Bucureşti ar urma să se schimbe la finalul acestui an, odată cu livrarea turnului Unirii View, dezvoltat de Costel şi Ionuţ Căşuneanu, fiii „regelui asfaltului“ Costel Căşuneanu, alături de investitorul belgian Yves Weerts. Imobilul cu o înălţime de 96 de metri, amplasat pe Bulevardul Corneliu Coposu, va ocupa locul trei, devansând BRD Tower. Un alt turn, amânat din lipsa finanţării, este Ana Tower, dezvoltat de omul de afaceri George Copos şi Globe Trade Centre lângă hotelul Crown Plaza. Imobilul va avea 24 de etaje şi o înălţime de peste 100 de metri. Austriecii de la S IMMO au anunţat că vor începe construcţia turnului The Mark, de 70 metri, când lucrările la viitorul Bulevard Uranus vor avansa. O promisiune mai veche vine din partea lui Ioan Niculae, patronul InterAgro, care vrea să dezvolte două turnuri de 32 de etaje pe terenul fostei fabrici Tutunul Românesc, lângă Carrefour Orhideea.

Turnurile de birouri din Bucureşti au înghiţit până acum peste un milion de metri pătraţi de sticlă, iar construcţiile noi ar putea ridica suprafaţa vitrată a clădirilor de birouri din Bucureşti peste nivelul unor capitale din regiune precum Praga (1,5 mil. mp), Budapesta (1,6 mil. mp) sau Varşovia (2 mil. mp), potrivit Saint-Gobain Glass România. Durata medie de construcţie a celor mai înalte zece clădiri din Bucureşti a fost de doi ani, însă ultimul turn şi cel mai înalt a spart o barieră importantă de timp, ridicând câte un etaj la cinci zile. Noile tehnologii cresc şi mai mult ritmul de construcţie, însă rămâne de văzut unde vor mai încăpea şi alţi mastodonţi de oţel şi sticlă.

Click pentru mărire
Click pentru mărire
Click pentru mărire