Preţuri mai mari cu 30% decât spre periferie, impozite mai ridicate, dar cheltuieli mai mici de transport. Avantajele şi dezavantajele unei locuinţe în centru nu se măsoară însă doar în bani.
Mirajul locuinţei în centru nu e nou şi nici unic. A fost, însă, dat peste cap în perioada comunistă, când naţionalizarea a determinat atât distrugerea proprietăţilor, prin nepăsare, cât şi a categoriilor sociale care aveau, potrivit ideilor vremii, nevoie să fie împrospătate. Strategia a provocat mutaţii majore în structura populaţiei şi în calitatea imobilelor.
Una dintre dovezi este încercarea repetată a autorităţilor bucureştene de a elibera imobilele din Centrul Istoric al Capitalei, aflat în paragină, de actualii locatari. Scopul: aplicarea programului de modernizare şi refacere a zonei, investiţie de 500 de milioane de euro. Dincolo de greutăţile reabilitării, cât costă însă şi cât de dificilă este identificarea unei locuinţe în centrul unui oraş? La o primă vedere, diferenţele nu par a fi majore, dar ele există şi influenţează masiv bugetele.
„Dacă vorbim de avantaje faţă de dezavantaje, cred că cel mai relevant exemplu este cel al Bucureştiului, pentru că aici se simt cele mai mari diferenţe intre a locui în centru şi a locui spre zonele marginaşe“, spune Robert Teodorescu, manager al departamentului rezidenţial din cadrul agenţiei imobiliare Regatta. Printre avantajele locuirii în centru pot fi enumerate apropierea de punctele importante şi accesul facil la diferitele instituţii, bănci, la centrele medicale sau şcoli. În plus, prezenţa tuturor mijloacelor de transport facilitează accesul către toate zonele oraşului, în condiţiile în care şi aglomerările de sedii office sunt apropiate de centru.
Evident că nu totul e roz. „Zonele centrale prezintă o serie de dezavantaje cu impact semnificativ asupra calităţii vieţii locuitorilor. Traficul, zgomotul, poluarea, densitatea mare a construcţiilor, lipsa locurilor de parcare şi a celor de joacă pentru copii şi costul mai mare al locuirii“, sunt în opinia lui Cătălin Mărunţelu, membru al departamentului de research al BNP Paribas Real Estate, dezavantaje ale centrului.
Impozite, preţuri şi chirii mai mari
Dincolo de problemele mediului de locuit, apar şi cele legate de costuri. Impozitele locale se aplică potrivit unei grile în care coeficientul de corecţie adăugat este descrescător din centru către periferie, de la 2,60 la 0,95, potrivit grilei Primăriei Sectorului 1. Preţurile de achiziţie şi închiriere ale locuinţelor sunt şi ele mai mari cu până la 60%, potrivit Regatta. „Procesul de cumpărare este mai dificil şi mai îndelungat, având în vedere oferta mai limitată de proprietăţi şi preţul mai mare“, explică Mărunţelu.
Tot la categoria dezavantaje intră şi vechimea. Majoritatea construcţiilor din zonele centrale sunt vechi de cel puţin 20 de ani, de aici apărând probleme de întreţinere şi rezistenţă.
Viaţa mai scumpă, dar mai tumultoasă
În general, accesul către produsele de bază este mai dificil şi, în cazul în care există în apropiere, acestea sunt mai scumpe cu până la 30%. Identic şi cu locurile de parcare, marea problemă a oraşelor autohtone fiind cu atât mai acută în centru, unde pe lângă criza de spaţii, apar şi preţurile ceva mai mari. Pe de altă parte, cei interesaţi de viaţa de noapte, o industrie ce înseamnă în Bucureşti câteva miliarde de euro anual, sunt favorizaţi graţie costurilor mai mici de acces, evitându-le pe cele de transport, dacă stau în centru.
Respectând proporţiile, situaţia se repetă în toate marile oraşe, cu excepţia Constanţei, unde caracterul turistic sezonier mută vara costurile mai mari cu minimum 40% spre Litoral. Bineînţeles că, dincolo de calculul de rentabilitate, decizia ţine şi de preferinţele potenţialului proprietar. Deşi mai scump şi mai obositor, centrul unei localităţi rămâne sufletul acesteia, iar viaţa în zonă poate părea mai interesantă.
Procesul de cumpărare este mai dificil şi îndelungat, având în vedere numărul mic de proprietăţi şi preţul mai mare.
Cătălin Mărunţelu, BNP Paribas Real Estate
PROPRIETAR SAU CHIRIAŞ
Potrivit companiei de consultanţă imobiliară REAS, pentru a cumpăra o proprietate centrală de 100 mp şi 200.000 de euro, rata lunară aferentă unui credit ipotecar este de circa 2.000 de euro. În condiţiile în care chiria din aceste zone este mult mai mică, maximum 1.300 de euro/lună pentru acelaşi tip de proprietate, varianta pare de preferat, dar decizia depinde de preferinţele celui în cauză
