Primăriile bucureştene încasează anual sub formă de impozite pe proprietate circa 44 mil. euro numai de pe urma clădirilor de birouri şi a spaţiilor comerciale moderne, dezvoltate de investitorii imobiliari în ultimii ani
Proprietarii celor 1,99 de milioane de metri pătraţi de spaţii de birouri disponibile la nivel de Bucureşti achită anual circa 26,8 mil. euro, în timp ce mallurile, parcurile de retail şi outleturile, care totalizează o suprafaţă de 936.000 de metri pătraţi, sunt impozitate anual cu 17 mil. euro, potrivit calculelor Capital.
Immofinanz, Liviu Tudor, Deutsche Bank, CA IMMO şi Dinu Patriciu, cei mai mari proprietari de clădiri de birouri din România, îmbogăţesc anual vistieria primăriilor de sector cu circa 6,23 mil. euro.
Spre exemplu, Genesis Development, firma lui Liviu Tudor care are în proprietate parcurile de birouri West Gate şi Novo Park, a achitat în 2012 taxe pe proprietate în valoare de circa 900.000 euro pentru clădirile de birouri şi circa 7.300 euro pentru terenurile aferente clădirilor, potrivit datelor furnizate de companie la solicitarea Capital. Tudor deţine şapte clădiri în Novo Park din Pipera şi încă patru clădiri în West Gate, din Militari, care însumează puţin peste 130.000 mp. Anul acesta s-a livrat a cincea clădire din West Gate care ridică suprafaţa la 150.000 mp închiriabili şi, ca atare, impozitul pe clădiri datorat pentru 2013 a crescut la circa 1,1 mil. euro, plus 7.500 de euro pentru terenuri.
Proprietarii celor mai mari zece centre comerciale din Bucureşti, printre care se numără Gabriel Popoviciu, S IMMO, AFI Europe şi Dan Adamescu, achită anual, în medie, 13 mil. euro. De departe cel mai mare contribuabil este Zona Comercială Băneasa, care cuprinde mallul Băneasa Shopping City, Bricostore, Metro şi Mobexpert. Gabriel Popoviciu trebuie să plătească în fiecare an numai pentru aceste clădiri circa 3,3 mil. euro, dublu faţă de Sun Plaza, al doilea mall ca suprafaţă din Bucureşti, care datorează Direcţiei de Impozite şi Taxe Locale a sectorului 4 circa 1,53 mil. euro pe an. Proprietarii AFI Palace Cotroceni au plătit în cei trei ani de funcţionare aproximativ 4,35 mil. euro.
Cu banii încasaţi din chirie, proprietarii trebuie să achite şi impozitul pe proprietate aferent spaţiilor neînchiriate. În cazul clădirilor de birouri, rata de neocupare la nivel de Bucureşti este de 16,6%, iar pentru centrele comerciale indicatorul este de 10%-11%, potrivit DTZ Echinox.
Secret fiscal
Proprietarii acestor proiecte imobiliare datorează bugetului local al primăriilor de sector o taxă anuală pe proprietate care se ridică la 1,5% din valoarea contabilă a clădirilor, cotă de impozit specifică tuturor persoanelor juridice care deţin clădiri în Bucureşti. Valoarea impozitelor achitate este însă dificil de aflat cu exactitate. Pe de o parte, primăriile nu pot publica sumele plătite de fiecare proprietar în parte, deoarece aceste informaţii sunt protejate de secretul fiscal, iar pe de altă parte, cei mai mulţi proprietari se feresc să comunice aceste cifre din cauza diferitelor metode de calcul aplicate la înregistrarea proprietăţii în actele contabile.
„Evaluarea unei proprietăţi pentru acest scop are în vedere, în primul rând, evaluarea întregii proprietăţi (construcţie şi teren), urmând ca apoi valoarea totală să fie alocată în contabilitate între teren şi construcţie. Alocarea valorii între componentele unei proprietăţi imobiliare nu reprezintă însă o evaluare propriu-zisă, astfel că rezultatul alocării nu trebuie să fie interpretat ca fiind valoarea de piaţă a componentelor. Când se cere alocarea valorii între teren şi construcţiile situate pe teren, procesul de alocare poate urmări una dintre următoarele proceduri: scăderea valorii terenului din valoarea proprietăţii imobiliare, în ipoteza utilizării sale curente, sau scăderea costului de înlocuire net al clădirilor din valoarea proprietăţii imobiliare“, explică Anca Baldea, director asociat în cadrul departamentului de evaluări şi consultanţă al Colliers International.
Faptul care îi determină pe majoritatea proprietarilor să nu comunice valoarea impozitelor plătite este alocarea valorii clădirii, întrucât ponderea terenurilor este crescută la maximum în vederea scăderii valorii impozitului pe clădire, impozitul anual pe teren fiind modic, de ordinul miilor de euro.
Pe uşa din spate
Totuşi, nivelul impozitelor pe proprietate plătite anual de către proprietarii clădirilor moderne din Bucureşti poate fi estimat pe baza unei formule de calcul care implică taxa de administrare (service charge) plătită lunar de chiriaşii acestor imobile. Service charge-ul include costurile de întreţinere, securitatea, curăţenia (plus dezinsecţie, deszăpezire, faţade), securitatea la incendiu, utilităţile pentru spaţiile comune, asigurarea proprietăţii, impozitul pe clădire şi administrarea imobilului. Impozitul pe clădire are o pondere de circa 25% în taxa de administrare, potrivit consultanţilor imobiliari şi proprietarilor chestionaţi de Capital. La nivelul Bucureştiului, valoarea medie lunară a service charge-ul specific clădirilor de birouri este cuprinsă între 4 şi 5 euro/mp închiriabil, astfel că impozitul lunar pe clădire poate fi estimat la circa 1,12 euro/mp. Bineînţeles că sunt unele situaţii în care se plăteşte mult mai mult sau altele în care proprietarul este scutit de impozit.
Într-o astfel de situaţie se află cele două clădiri de birouri din cadrul Sema Parc, achiziţionate în 2006 de Europolis – astăzi parte a grupului CA IMMO. Dezvoltatorul proiectului, Ion Rădulea, a profitat de prezenţa fabricii de utilaje agricole Semănătoarea şi a trecut terenul la categoria „parc industrial“, beneficiind astfel de scutirea de impozit pe proprietate. Noii proprietari ai celor două clădiri se bucură în continuare de această scutire, spre invidia competitorilor.
Dacă în cazul birourilor service charge-ul nu are variaţii prea mari, în cazul centrelor comerciale acesta diferă în funcţie de suprafaţa închiriată şi, uneori, chiar de importanţa retailerului pentru proprietar (există chiriaşi dominanţi care pot fi scutiţi de plata acestei taxe). În această situaţie am încercat să stabilim un nivel minim şi unul maxim pe care l-ar putea avea impozitul. Service charge-ul lunar, specific spaţiilor comerciale moderne, variază între 3,5 şi 10 euro/mp închiriabil. Ţinând cont de faptul că impozitul pe proprietate reprezintă tot circa 25% din taxa de administrare, variaţiile acestuia pot fi cuprinse între 0,87 şi 2,5 euro/mp închiriabil, deci o medie de 1,6 euro/mp închiriabil.
Stimulente verzi
În cazul în care toate clădirile de clasa A din afara Bucureştiului ar avea certificare verde, chiriaşii ar putea economisi până la jumătate de milion de euro anual, pe oraş, ca urmare a diminuării drastice a service charge-ului datorat proprietarilor, potrivit unui studiu realizat de Colliers International. Suma reprezintă echivalentul valoric a circa 100 salarii anuale medii pe oraş.
„Certificarea verde va deveni un criteriu esenţial pentru orice nou proiect, indiferent de facilităţile fiscale, iar acest lucru este demonstrat de faptul că aproape toate proiectele noi, cheie, care vor fi livrate în piaţă anul acesta sau în următorii ani vor avea o certificare verde. O reducere de impozit, precum cea din Cluj, ar dinamiza piaţa relocărilor şi, potenţial, pe cea a dezvoltării de noi proiecte, deoarece, în esenţă, chiriaşii vor beneficia de spaţii de birouri noi, la o calitate superioară biroului curent, într-un pachet financiar atractiv“, este de părere Daniela Popescu, şefa departamentului de research din cadrul Colliers.
Şansele ca primăriile de sector din Bucureşti să recurgă la acordarea unor asemenea stimulente sunt însă reduse, în contextul în care impozitele plătite de proprietarii proiectelor imobiliare mari reprezintă o sursă importantă de venit pentru bugetele locale.
60 mil. euro au încasat primăriile de sector de pe urma celor mai mari zece centre comerciale din Bucureşti, de la deschiderea lor şi până în 2012
