Cele mai mari zece ansambluri rezidenţiale din Bucureşti şi împrejurimi au încasat anul trecut din vânzările de apartamente circa 36 mil. euro, echivalentul a 450 de locuinţe, la un preţ mediu de 80.000 de euroşi se afundă în datorii
Rezultatul dezvoltatorilor este mai slab decât în 2011, când rulajul din vânzări a fost de circa 41 mil. euro, potrivit datelor publicate de Ministerul Finanţelor Publice (MFP). Din analiza Capital au fost excluse ansamblurile rezidenţiale Militari Residence (3.500 de locuinţe) şi Cartierul Latin (1.000 de locuinţe), deoarece vând apartamente prin intermediul unor persoane fizice autorizate.
La prima vedere, complexul Doamna Ghica Plaza a realizat anul trecut cele mai mari vânzări, de 6,74 mil. euro. Creşterea este uriaşă raportată la anul 2011, când afacerile companiei au fost de numai 0,2 mil. euro. Pentru a ajunge la această performanţă ar fi trebuit vândute circa 96 de apartamente la un preţ mediu de 70.000 de euro. În prezent, complexul mai are disponibile la vânzare 290 de locuinţe şi 110 apartamente închiriate, dintr-un total de 616 unităţi construite, potrivit reprezentanţilor de vânzări ai Doamna Ghica Plaza. Oficial, ansamblul a fost preluat integral de banca finanţatoare Alpha Bank în luna mai a acestui an, însă o posibilă explicaţie a afacerilor uriaşe ar putea fi dată de faptul că Alpha Bank şi-a trecut în portofoliu o parte din complex încă din 2012.
„Este posibil ca Alpha Bank să fi finanţat preluarea unei părţi din portofoliu şi asta să se vadă în creşterea cifrei de afaceri. Nu ştiu cum s-au întâmplat lucrurile, pentru că eu eram acţionar minoritar cu doar 7,2%“, spune voalat Dan Pascariu, cel care a iniţiat proiectul rezidenţial alături de brokerul Cristian Sima şi dramaturgul Adrian Lustig. Nici schimbările de acţionariat prin care trece Impact Developer & Contractor nu au ajutat la obţinerea unor informaţii mai clare despre vânzările din Greenfield Băneasa. Compania a raportat în 2012 o cifră de afaceri de 6,31 mil. euro, rezultată din vânzarea a 100 de locuinţe, însă majoritatea unităţilor vândute fac parte dintr-un proiect pe care compania l-a dezvoltat în Oradea, unde în toamna anului trecut preţurile apartamentelor au fost scăzute cu 40%, până la nivelul de 350-370 euro/mp. Astfel, afacerile din Greenfield Băneasa, unde mai sunt la vânzare circa 100 de unităţi, sunt mult mai slabe.
În cazul Rose Garden lucrurile sunt mult mai clare. Dezvoltatorul proiectului, firma GTC România, a vândut anul trecut de 5,85 mil. euro, echivalentul a circa 83 de apartamente la un preţ mediu de 70.000 de euro. Rezultatul este confirmat şi de Coldwell Banker, agentul de vânzări al proiectului, care anunţa spre finalul anului trecut că a intermediat, în decurs de cinci luni, vânzarea a 50 de apartamente din acest complex, ritmul de vânzări fiind de 10 unităţi lunar.
Pierderi masive
De remarcat este faptul că majoritatea ansamblurilor rezidenţiale analizate au înregistrat pierderi cumulate de circa 21 mil. euro. Doar Doamna Ghica Plaza şi Asmita Gardens au fost pe profit în 2012. Rezultatul Doamna Ghica Plaza poate fi explicat prin preluarea proiectului de către Alpha Bank, în timp ce în cazul Asmita Gardens, insolvenţa a oprit curgerea cheltuielilor bancare. „Profitul realizat anul trecut de Asmita Gardens a mers către cheltuielile curente ale societăţii, a fost achitată o datorie de un milion de euro către Direcţia Generală de Impozite şi Taxe Locale Sector 4, unde se adunaseră taxele pe proprietate neplătite din urmă, şi restul se distribuie creditorului Alpha Bank“, a declarat Andreea Comşa, directorul departamentului de real estate al Euro Insol, administratorul judiciar al complexului.
Cum se explică totuşi pierderile raportate de restul proiectelor rezidenţiale?
Spre exemplu, Cosmopolis a înregistrat o pierdere contabilă de 6,95 mil. euro, cea mai mare dintre cele zece ansambluri analizate. „Mare parte a cheltuielilor s-au făcut în perioada de vârf (2008-2009), şi au inclus investiţii în teren şi pregătirea construcţiei. Aceste investiţii s-au făcut prin credite care generează anual un cost cu dobânzi şi rate. În 2011 şi 2012, volumul de vânzări nu a mai fost suficient de mare încât să acopere şi aceste cheltuieli cu banca, chiar dacă noi am fost pe profit operaţional. Totuşi, anul acesta, dacă ne păstrăm ritmul actual de vânzări, de circa 19 tranzacţii pe lună, avem şanse mari să nu mai raportăm pierdere“, explică Gabriel Voicu, manager de proiect din partea Coldwell Banker, agentul exclusiv al Cosmopolis.
Cheltuielile cu dobânzile bancare, impozitele pe clădirile finalizate şi nevândute, care nu sunt deloc de neglijat, vânzările slabe şi marjele mici de profit conduc la raportarea unor pierderi contabile, susţine Gabriel Biriş, partener al casei de avocatură Biriş Goran. O explicaţie şi mai pertinentă vine de la Ilinca Păun, managing partner al Colliers International. „Cheltuielile de întreţinere, mai ales în cazul proiectelor care nu au suficiente locuinţe ocupate, pot depăşi venitul lunar al dezvoltatorului, rezultat din închirierea sau vânzarea de locuinţe“, spune Ilina Păun, menţionând că ulterior apar cheltuielile cu finanţarea. În funcţie de negocierile cu banca, dezvoltatorul are de plătit dobânda lunară şi o parte din principal. „Chiar dacă achită numai dobânda, la împrumuturile mari care au fost accesate pentru dezvoltare, costul poate fi foarte ridicat. Mai apar şi cheltuielile de operare a complexului: cu grădiniţa, sala de fitness, etc., care pot fi trecute pe firma care a dezvoltat proiectului“, mai spune reprezentantul Colliers. „Este clar că aceste pierderi sunt o chestiune de contabilitate, care nu reflectă neapărat sănătatea unei companii, însă sunt şi cazuri în care sunt realmente pierderi. Volumul de vânzări nu e suficient de mare în cazul multor dezvoltatori şi nu e decât o chestiune de timp până vor ajunge în insolvenţă. Totul depinde de bancă“, menţionează Ilinca Păun.
