Ce rol are avansul la un credit ipotecar? Reprezintă o responsabilizare a clientului şi o anumită garanţie pentru bancă. Mai mult, avansul oferă indicii despre înclinarea spre economisire sau suportarea unui efort lunar din partea clientului.
Cu toate că ştiu aceste lucruri, multe bănci calcă în picioare principiul avansului şi acceptă să acorde aceluiaşi client un credit de consum care să acopere avansul perceput tot de ele, chiar dacă astfel îşi asumă întregul risc.
Noul regulament al BNR a temperat însă consistent sumele accesibile pentru creditele de nevoi personale. În continuare, vom analiza ce locuinţă mai poate cumpăra o familie cu venituri medii, atunci când nu are banii de avans pentru împrumutul ipotecar.
Conform Institutului Naţional de Statistică (INS), câştigul salarial mediu net a ajuns la 1.472 lei în luna februarie. Dacă vorbim de o familie formată din două persoane, fără copii, venitul cumulat al acesteia este de circa 3.000 lei. Pe de altă parte, în calculele băncilor, cheltuielile de subzistenţă sunt de peste 520 lei, ceea ce înseamnă că venitul disponibil pentru creditare este de aproximativ 2.500 lei.
Pentru acest profil de client, băncile acceptă un grad maxim de îndatorare de 52%-56%. În cazul familiei cu venituri medii, rata cumulată maxim acceptată este de 1.300-1.400 lei.
Limitaţi de scăderea perioadei la creditul de consum
Noul regulament al BNR a desfiinţat, practic, creditul de nevoi personale în euro, dar l-a afectat consistent şi pe cel în lei, prin limitarea la cinci ani a perioadei maxime de rambursare, de la 30-40 ani cât era înainte. În plus, a stabilit la minimum 25% avansul pentru creditele ipotecare.
Aşadar, trebuie să vedem care e cea mai bună combinaţie de credit ipotecar şi de nevoi personale, astfel încât familia cu venituri medii să acceseze suma maximă.
Conform calculelor Capital, dacă alegem cele mai bune condiţii de avans, costuri şi grad de îndatorare, cea mai bună combinaţie este un credit de consum de 7.500 euro (33.000 lei) şi un credit ipotecar clasic de 22.500 euro. Efortul lunar cumulat pentru aceste credite este de circa 1.350 lei (după cum se poate vedea în tabel). Prin această variantă se poate cumpăra o locuinţă de 30.000 euro, adică o garsonieră în zonă semicentrală de sub 30 mp sau un apartament de două camere la periferie, cu o suprafaţă mai mică de 40 mp.
Dacă optăm însă pentru o combinaţie cu Prima Casă, suma maxim accesibilă creşte consistent, până la aproximativ 48.000 euro, în special datorită condiţiilor de avans minim, de numai 5%. În acest caz, pe lângă banii de avans, de 2.400 euro, clientul mai trebuie să aibă banii pentru primele trei dobânzi şi comisionul din primul an către Fondul de Garantare, ceea ce duce totalul la 3.170 euro (13.900 lei). Astfel, se iau 13.900 lei prin credit de nevoi personale şi 45.600 euro prin Prima Casă, efortul lunar cumulat ajungând la 1.370 lei.
În condiţiile în care plafonul disponibil prin programul Prima Casă este de aşteptat să să epuizeze prin septembrie-octombrie, putem spune că, în scurt timp, manevra de „fentare“ a avansului devine aproape imposibilă.
