Constantin Căpăţână şi Iulian Robu, Ionuţ Negoiţă, Gheorghe Iaciu, Immofinanz şi Valentin Vişoiu, acţionarii celor mai mari dezvoltatori de locuinţe din România, au avut în acest an rezultate similare celor din 2012. Efortul lor s-a concentrat aproape exclusiv asupra vânzării portofoliului de locuinţe construite înainte de criză. Din cele circa 13.200 de apartamente construite de cei cinci giganţi imobiliari au fost vândute până acum în jur de 11.800 de locuinţe. Cu excepţia ansamblului rezidenţial Militari Residence, care a fost construit şi vândut cu precădere în ultimii cinci ani, şi a celor de la Adama, care au definitivat luna trecută 210 apartamente noi, ceilalţi trei dezvoltatori nu au mai construit alte proiecte rezidenţiale de la începutul crizei.

Vânzările medii lunare raportate de aceşti dezvoltatori s-au situat peste media pieţei, care pe parcursul acestui an a fost de 3-8 unităţi pe fiecare proiect în parte, potrivit Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) România. Statisticile arată că, după 2010, suprafaţa medie a unei locuinţe noi a scăzut cu 30% până la 40%, ajungând la dimensiuni medii de 45-50 mp pentru apartamentele cu două camere.  Cifrele sunt confirmate de realitate. Ionuţ Negoiţă şi Impact s-au concentrat în ultimii ani asupra recompartimentării apartamentelor construite înainte de criză, pentru a le reduce suprafeţele.

Planuri măreţe

Cazul Militari Residence este atipic pentru piaţa rezidenţială bucureşteană. Antreprenorii Constantin Căpăţână şi Iulian Robu au reuşit să construiască, în cei cinci ani de criză, 42 de blocuri cu 4.000 de apartamente, depăşindu-i cu mult pe dezvoltatorii cu tradiţie în sectorul rezidenţial. Reţeta care le-a asigurat vânzări medii lunare de circa 60 de apartamente, un rulaj de patru ori mai mare decât al concurenţei, constă în stabilirea unor preţuri de circa 600 de euro/mp, de până la trei ori mai mici faţă de cele practicate de investitorii care au construit în aceeaşi perioadă. Coborârea preţului la un prag atât de jos a blocat planurile unor companii cu renume internaţional în dezvoltarea de locuinţe.

Într-un interviu acordat recent revistei Capital, David Hay, CEO-ul AFI Europe, recunoaşte faptul că preţul practicat de Militari Residence face dificilă competiţia. „Pentru noi, ca firmă internaţională, care trebuie să cumpărăm terenul, să angajăm constructori şi să facem un mic profit, 600 de euro/mp este un preț greu de obţinut“, subliniază directorul AFI Europe. Căpăţână şi Robu nu se opreasc aici. Ei şi-au propus ca în primăvara anului viitor să livreze pieţei rezidenţiale încă 14 blocuri cu 1.600 de apartamente, a căror construcţie a început deja în a doua parte a acestui an. Până acum, cei doi antreprenori au investit 73 mil. euro în complexul din Militari, bani care provin din fondurile proprii ale investitorilor şi din vânzările apartamentelor construite.

Noi transformări

Fraţii Ionuţ şi Robert Negoiţă au reuşit performanţa de a vinde 700 de apartamente în 2010-2011, dintre cele 1.150 de unităţi câte aveau la debutul crizei în Confort City. După acest debuşeu, ritmul de vânzări s-a redus semnificativ şi problemele au început să se adune.

Cel mai mare hotel din România, Rin Grand – construit pe vârful pieţei imobiliare, a devenit ineficient, înregistrând în 2010 un grad de ocupare de numai 36%. Drept urmare, circa 800 de camere, din cele 1.500 existente, au fost transformate în circa 300 de apartamente. Aceeaşi situaţie se repetă acum cu hotelul pe care investitorii îl au în Otopeni.

„Suntem în proces de transformare a Rin Express Hotel Otopeni într-un proiect rezidenţial ce cumulează 107 apartamente. Valoarea de investiţie este de 2,5 mil. euro“, a declarat Bogdan Bălaşa, directorul de vânzări al Domus Stil, divizia imobiliară a grupului.

La finalul acestui an, Ionuţ Negoiţă, rămas singur la cârma afacerilor după ce fratele său a ajuns primarul Sectorului 3, mai avea de vândut circa 70 de apartamente din Confort City şi mare parte din apartamentele din hotelul Rin Grand.

Omul de afaceri mai deţine un bloc cu circa 250 de apartamente rămas nefinalizat în cadrul Confort City, dar care nu este inclus în planul de dezvoltare pentru perioada următoare. Ţinta lui Negoiţă pentru 2014 este vânzarea celor 70 de apartamente rămase în Confort City şi continuarea unui proiect blocat de criză, în prelungirea Confort City, care cuprinde 180 de apartamente şi 302 vile. Finalizarea acestui proiect presupune o investiţie de 30 mil. euro, potrivit lui Bogdan Bălaşa.

Bani din obligaţiuni

Impact Developer & Contractor a trecut printr-un an de schimbări radicale. Gheorghe Iaciu a ajuns cel mai important acţionar, cu o participaţie de 41,88%, iar Lucian Mateescu a preluat conducerea companiei. Impact a vândut în acest an 102 apartamente, un rezultat similar cu cel din 2012, însă ţinta companiei pentru anul viitor este creşterea ritmului de vânzări la 20 de unităţi pe lună. Acţionarii dezvoltatorului au aprobat săptămâna trecută termenii unei emisiuni de obligaţiuni în valoare de 100 mil. lei (22,4 mil. euro), care va fi derulată începând cu luna februarie a anului viitor.

„Banii obţinuţi în urma emisiunii de obligaţiuni vor fi direcţionaţi către proiecte noi şi către dotarea cu utilităţi a unor terenuri din portofoliul Impact: proiectul Zenith din Constanţa, circa 5 ha din Greenfield din Bucureşti şi 2,5 ha din Ploieşti. Scopul este acela de a face terenurile mai atractive la vânzare. Ele sunt lotizate în parcele cu suprafeţe cuprinse între 400 mp şi 500 mp“, spune Lucian Mateescu. Începând cu sfârşitul lunii martie, când Impact estimează că va fi încheiat procesul de emisiune de obligaţiuni, va fi demarat un proiect pilot în cadrul ansamblului Greenfield din Pădurea Băneasa, ce presupune construcţia a 12.000 mp, împărţiţi în 120 de apartamente. Preţurile ce vor fi practicate pentru noile produse se vor învârti în jurul a 900 euro/mp. 

Dezvoltatorul imobiliar Adama, deţinut integral de fondul de investiţii austriac Immofinanz, este singurul investitor străin prezent în topul celor mai mari dezvoltatori de locuinţe din România. Austriecii şi-au asumat în acest an un risc de care majoritatea competitorilor lor s-au ferit. Compania a demarat, în paralel, etapa a doua de dezvoltare pentru două proiecte rezidenţiale construite în Titan: Edenia şi Evocasa Optima.

Luna trecută, Adama a încheiat procesul de construcţie pentru ambele proiecte şi a livrat pe piaţă încă 210 apartamente în care a investit 14,1 mil. euro. Austriecii au reuşit să îşi crească vânzările din acest an cu circa 25%, comparativ cu 2012, şi să ajungă la un rulaj mediu lunar de 15 apartamente. Austriecii sunt foarte precauţi când vine vorba de construirea unui nou stoc de apartamente, singurul proiect cert pe care îl vor livra în 2014 fiind ultima fază de dezvoltare a Copou Bellevue din Iaşi, care cuprinde 49 de apartamente.

Adama mai are în pregătire o clădire în cartierul Berceni, lângă Piaţa Sudului, care va dispune de 80 de apartamente şi ia în considerare dezvoltarea primei etape din proiectul care va lua locul fostei fabrici Ventilatorul şi care va mai pune pe piaţă alte 100 de unităţi locative. „Ţinta va fi piaţa bucureşteană, dar suntem încă în etapa în care optimizăm viitoarele planuri pentru a ne adapta cât mai bine la cererea pieţei. Ne dorim să definitivăm partea de autorizări pentru a putea aduce proiectele la nivelul la care să putem demara construcţia, astfel încât, când vor exista semnale clare ale unei reveniri puternice a cererii în piaţă, să putem începe noi dezvoltări“, menţionează Alina Necula, directorul de vânzări al Adama.

Preţuri de sărăcie

Milionarul piteştean Valentin Vişoiu, care a dezvoltat, prin intermediul Conarg, peste 1.600 de apartamente, se aşteaptă să încheie acest an cu 150 de apartamente vândute. Până acum a înstrăinat 73 de locuinţe în ansamblul Răsărit de Soare din Titan şi 67 de unităţi în Quadra II din Politehnică. Anul trecut, Conarg a reuşit să vândă 90 de locuinţe în Răsărit de Soare şi 65 de unităţi în Quadra II. Vişoiu analizează posibilitatea demarării unui nou proiect rezidenţial în 2014 şi spune că va lua o decizie în foarte scurt timp. Fostul director general al Conarg, Aurelian Nicolae, spunea în vară, pentru Capital, că se pregătesc lucrările la un proiect în Prelungirea Ghencea, pe un teren de 15.500 mp. Ansamblul ar urma să cuprindă 483 de apartamente, cu 367 mai puţine decât în varianta iniţială.

„Datorită cererii foarte scăzute şi accesibilităţii extrem de restrictive a creditului imobiliar, coroborat cu limitările impuse de programul «Prima Casă», este foarte puţin probabilă o fluctuaţie a preţurilor în domeniul rezidenţial anul viitor. În momentul în care situaţia economică se va îmbunătăţii, implicit nivelul de trai al populaţiei va creşte, şi cererea de locuinţe va urma acelaşi trend ascendent. Nu cred ca acest fapt se va petrece în 2014, iar o explozie a cererii este puţin probabilă, cel puţin în următorii câţiva ani“, a declarat Valentin Vişoiu.


Preţurile vor rămâne stabile, cu posibilitatea unei creşteri de 5%-7% la apartamentele noi.
Lucian Mateescu, director general, Impact


Preţurile au ajuns la echilibru şi s-au stabilizat la un nivel al «sărăciei».
Valentin Vişoiu, proprietar, Conarg

Vorbim mai degrabă de nişte ajustări ale preţurilor locuinţelor noi decât de fluctuaţii, în marje în jurul a cel mult 5%.
Alina Necula, director vânzări, Adama