Pierderea locuinţei folosite drept garanţie nu este cel mai grav lucru care li se poate întâmpla restanţierilor. Banca poate cere bani în plus sau poate trece şi la vânzarea altor bunuri. Căderea preţurilor pe piaţa imobiliară reuşeşte să pună sare pe rănile clienţilor cu restanţe la bănci. Dacă în anii 2006, 2007, 2008, când preţurile creşteau, o eventuală executare silită te-ar fi lăsat doar fără bunul adus drept garanţie, în 2010, situaţia se schimbă.
Pierderea locuinţei folosite drept garanţie nu este cel mai grav lucru care li se poate întâmpla restanţierilor. Banca poate cere bani în plus sau poate trece şi la vânzarea altor bunuri.
Căderea preţurilor pe piaţa imobiliară reuşeşte să pună sare pe rănile clienţilor cu restanţe la bănci. Dacă în anii 2006, 2007, 2008, când preţurile creşteau, o eventuală executare silită te-ar fi lăsat doar fără bunul adus drept garanţie, în 2010, situaţia se schimbă. Pentru că nu mai au cum să vândă locuinţele luate de la datornici la preţurile din anii trecuţi, băncile au dreptul legal de a se îndrepta împotriva altor bunuri ale restanţierului pentru a acoperi integral datoria.
Juriştii instituţiilor financiare contactaţi de Capital spun că pot apărea trei situaţii în cazul unei executări silite. Prima, destul de rară în actuala perioadă de criză, este aceea în care preţul de vânzare a bunului este mai mare decât datoria, caz în care diferenţa este returnată clientului. În cea de-a doua situaţie, mult mai frecventă acum, „suma obţinută prin vânzarea garanţiei în cadrul procedurii de executare silită să fie mai mică decât creanţa băncii“, arată juriştii Piraeus Bank.
Pică preţurile. O casă nu mai e de-ajuns
În această situaţie, spun bancherii, „vom avea un creditor garantat, dar care nu este îndestulat 100% (banca). Acesta are dreptul de a continua procedurile de executare silită ca creditor negarantat, putând să urmărească orice bun aflat în patrimoniul debitorului.
În această situaţie, evident că debitorul nu va mai primi nicio sumă din vânzarea bunului adus în garanţie atâta timp cât creanţa nu este stinsă. Cu atât mai mult, acesta va fi urmărit în continuare pentru diferenţă“. Aşadar, banca va solicita datornicului o sumă de bani egală cu diferenţa dintre preţul de vânzare a bunului şi creanţa clientului către bancă sau va trece la executarea altor bunuri ale acestuia.
Potrivit specialiştilor din bănci, creanţa definită la momentul trecerii la executarea silită este formată din principal neachitat (suma împrumutată), dobânda aferentă creditului neachitat, calculată până la data declanşării procedurii de executare, şi penalităţi de întârziere, conform clauzelor contractului de credit.
Bancherii recunosc că obţin pentru bunurile scoase la licitaţie preţuri substanţial mai mici decât cele la care au fost evaluate iniţial garanţiile. „Un preţ mediu care poate rezulta în urma vânzării prin licitaţie publică se poate încadra în limita a 50%- 60% din preţul iniţial“, a explicat pentru ediţia online a Capital, Liviu Fenoghen, şeful Comisiei Executorilor Bancari din cadrul Asociaţiei Române a Băncilor. De exemplu, Raiffeisen Bank vinde un apartament de patru camere în Bucureşti (zona Giurgiului) anunţând un preţ de pornire de 59.000 de euro, în condiţiile în care preţul de evaluare este de circa 80.000 de euro.
Băncile au făcut paşi spre transparentizarea licitaţiilor cu bunuri recuperate, însă evită în continuare să dea detalii asupra măsurilor pe care le iau pentru a-şi recupera paguba în situaţia în care obţin un preţ nesatisfăcător.
Nu exclud frauda
O a treia ipostază identificată de juriştii băncilor include posibilitatea ca, pe parcursul licitaţiei publice, să apară şi fraude: „mai există o situaţie, când imobilul adus în garanţie şi supus vânzării silite este adjudecat direct de către bancă, în contul creanţei, pentru motivul că există riscul ca regulile licitaţiei publice să fie folosite de către participanţi în scopul adjudecării sub preţul de pornire. Este o situaţie mai rar întâlnită când banca în sine cumpără proprietatea scoasă la vânzare“.
30 de procente reprezintă scăderea medie a preţurilor la apartementele cu două camere din Bucureşti în perioada 2008-2009. Preţul terenurilor a scăzut şi cu 50%, potrivit grilei notariale
Unii clienţi ai băncilor care nu au mai putut plăti ratele vor fi nevoiţi să cedeze locuinţa luată prin credit la pachet cu cheile maşinii
Colac de salvare prost folosit
Obligaţie Orice contract de credit cu garanţie imobiliară încheiat cu băncile din România include şi o clauză menită să protejeze nu numai banca, ci şi clientul, de situaţii asemănătoare celor prezentate în articolul de faţă. O astfel de clauză defineşte „garanţia neacoperitoare“ şi dă dreptul băncii respective să ia măsuri în cazul în care valoarea de piaţă a garanţiei ajunge să fie mai mică decât datoria clientului împrumutat către bancă.
Măsura recomandată ar fi ca băncile să solicite clienţilor fie să aducă garanţii suplimentare, fie să ramburseze anticipat o parte din împrumut până îl aduc la o valoare similară cu garanţia. Multe bănci au preferat însă să penalizeze clienţii altfel, adică prin creşterea dobânzilor, reuşind doar să crească riscul de neplată. Unii clienţi penalizaţi astfel au ajuns tot în situaţia de a fi executaţi silit şi, conform legilor, să plătească sume în plus din cauza scăderilor de pe piaţa imobiliară.