Principala problemă cu care se confruntă dezvoltatorii în prezent este cauzată de imposibilitatea comercializării apartamentelor cu suprafeţe mari şi preţuri pe măsură. Statul a limitat facilităţile fiscale la apartamentele cu suprafeţe de până în 120 mp şi cu un preţ care să nu depăşească 380.000 de lei (circa 90.000 euro). Tuturor locuinţelor care depăşesc aceste criterii, adică în jur de 40% din stocul de apartamente noi nevândute, li se aplică un TVA de 24%.

O soluţie la această situaţie a apărut de curând şi vizează dublarea taxelor percepute la transferul de proprietate, cifrate la aproximativ 2% din valoarea unei locuinţe. Dintr-o asemenea măsură s-ar putea colecta la bugetul de stat circa 280 mil. euro în plus, bani care ar putea compensa diminuarea TVA la 5% pentru toate categoriile de locuinţe.

La cumpărarea unei locuinţe se percep două taxe: onorariul notarului, care în cazul unui apartament de 40.000 de euro ajunge la circa 1,3% din valoare, şi taxa de intabulare, care pentru persoane fizice ajunge la 0,15% din valoarea imobilului tranzacţionat. De partea vânzătorului intervine impozitul, care în cele mai multe cazuri este de 2%. Astfel, la circa 350.000 de locuinţe tranzacţionate într-un an, cu o valoare medie de 40.000 euro, se rulează 14 miliarde de euro, din care 2% înseamnă 280 mil. euro. Dublarea taxelor percepute la transferul proprietăţii de la 2% la 4% ar aduce încă 280 mil. euro la bugetul statului.

„Din cele 40.000 de tranzacţii realizate prin «Prima Casă», doar 5.000 au fost vândute de companii, adică jumătate din locuinţele construite după 2008 şi tranzacţionate prin acest program. Însă nu au fost vândute locuinţele mai mari. Blocajul pieţei imobiliare este dat nu doar de lipsa banilor, ci şi de incapacitatea pieţei de a absorbi apartamentele mari. Dacă acestea devin mai accesibile, dezvoltatorii pot scăpa de nişte stocuri greoaie şi pot restarta lucrările la proiecte noi. Dintr-un total de 400.000 de tranzacţii anual, circa 20.000 sunt locuinţe noi, adică 5% din piaţă. Dacă influenţezi gândul celor 5%, influenţezi toată piaţa construcţiilor“, susţine Dan Ioan Popp, preşedintele Impact Developer & Contractor, promotorul acestei soluţii.   

Pro şi contra

Potrivit acestuia, măsura nu ar afecta foarte mult cumpărătorii, în condiţiile în care aceste taxe sunt modice comparativ cu alte state europene, precum Franţa sau Belgia, unde nivelul acestora ajunge la 17% din preţul tranzacţiei. Opozanţii acestei strategii spun, însă, că până şi 1.000 de euro în plus împovărează familiile care vor să cumpere un apartament mai ieftin.

„Pe lângă faptul că statul nu va accepta să echilibreze bugetul în felul acesta, impactul unei astfel de măsuri în piaţa rezidenţială va fi nul. Pentru un apartament cu două sau trei camere de 120 mp a cărui preţ ajunge la 140.000 de euro fără TVA, nu se modifică nimic prin reducerea taxei, pentru că nu are nimeni bani să îl cumpere. Există două tipuri de apartamente care vor mai sta mult timp pe piaţa din Bucureşti nevândute: cele ieftine şi mici din afara oraşului şi cele mari şi scumpe“, consideră Asher Lax, directorul de vânzări al Adama.
Propunerea de reducere a TVA la 5% pentru toate tipurile de apartamente există în piaţă de mai mult timp, însă nu trebuie gândită prin mărirea altor taxe, este de părere Gabriel Biriş, managing partner al casei de avocatură Biriş Goran.

„Deocamdată volumul de tranzacţii cu apartamente care se încadrează la TVA de 24% e neglijabil. În aceste condiţii, nu ar fi decât de câştigat din reducerea taxei, deoarece pierderile cauzate de reducere vor fi compensate din volum. Dacă nu există o pătură consistentă de cumpărători pentru aceste tipuri de apartamente, înseamnă că nu există nici pentru 24%, nici pentru 5%. Este adevărat că numai adoptarea acestei măsuri, neînsoţită de alte facilităţi venite din partea statului, nu va conduce la revenirea pieţei, dar cu siguranţă se va simţi o revigorare a sectorului rezidenţial“, explică Biriş.

Potrivit unor calcule realizat de Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners, segmentul de apartamente cu preţuri între 90.000 euro şi 250.000 de euro reprezintă circa 40% din stocul de locuinţe noi existente pe piaţă astăzi.

„Teoretic, opozanţii acestei iniţiative au dreptate, însă în practică eu cred că ar genera o creştere semnificativă a vânzărilor de apartamente scumpe. Până acum nu s-a pus problema pentru o asemenea reducere, însă mulţi oameni îşi doresc un apartament mai mare, cu patru camere, şi sunt împiedicaţi exact de acest TVA de 24%. Pe de altă parte, e adevărat că stocul de apartamente mai mari şi mai scumpe, existent acum în piaţă, blochează noi proiecte care ar putea fi începute odată ce presiunea acestora ar dispărea“, este de părere Andrei Diaconescu.
Mărirea plafonului
O altă soluţie propusă de dezvoltatori este aceea a măriri pragului de preţ până la care se acordă TVA de 5%, fixat acum la 380.000 de lei, până la circa 130.000 de euro.
„E greu să vinzi un apartament cu TVA de 24%, în schimb nu cred că vor fi cumpărători care să renunţe la decizia de achiziţie din cauza texelor percepute la transferul de proprietate. La un apartament de 50.000 de euro, în loc de 600 de euro plăteşti 1.200 euro. Chiar şi dacă ar ridica plafonul de la 380.000 de lei, cât este acum, până la 130.000 de euro ar fi un plus, pentru că nu poţi dezvolta un apartament de 120 mp într-o zonă bună cu 380.000 lei“, a declarat Robert Kurthy, managing director la RPF Development. Compania a început în parteneriat cu fondul de investiţii Europa Capital, parte a grupului Rockefeller, un nou proiect lângă Vitan Residence. Potrivit reprezentantului firmei de dezvoltare, din 130 de apartamente, cât va cuprinde prima fază, doar opt au o suprafaţă mai mare de 120 mp.
Acesta mai susţine faptul că o relaxare a TVA ar încuraja dezvoltatorii să construiască apartamente mai spaţioase, acum fiind forţaţi să reducă suprafeţele pentru a se încadra în cerinţele impuse de TVA de 5%.
„Cel mai bun lucru ar fi fixarea pragului maxim până la care se acordă TVA de 5% la nivelul de 500.000 de lei, deoarece cursul de schimb din perioada când a fost fixat la 380.000 de lei însemna echivalentul a 100.000 de euro, care astăzi sunt 90.000 de euro. Un prag de 120.000 de euro, care să nu varieze în funcţie de cursul de schimb – pentru că apartamentele se vând în euro, ar fi decent, însă apartamentele care depăşesc această valoare şi suprafaţa de 120 mp nu pot fi vândute indiferent de cota TVA“, a mai spus Asher Lax.
Cum se taxează în alte state
Cetăţenii români care vor să îşi cumpere o locuinţă în Croaţia, trebuie să achite o taxă de 5% din valoarea proprietăţii, în cazul în care este o locuinţă veche, sau 5% taxă pe teren dacă este vorba de o clădire nouă.
Achiziţia unei locuinţe în Polonia necesită un mandat notarial, al cărui cost este reglementat prin lege şi variază, în funcţie de valoarea proprietăţii, între 400 şi 1.800 de euro. Costurile de tranzacţionare în Plolonia sunt în general 2% din preţul de vânzare, care ar trebui să fie egal cu valoarea de piaţă. Dacă preţul nu este la fel cu valoarea de piaţă, autorităţile mai impun taxe adiţionale cu dobândă pe cinci ani de la data cumpărării. În plus, dacă tranzacţia vizează piaţa apartamentelor vechi, cumpărătorul trebuie să mai achite o taxă de 2% din preţul de achiziţie. Totodată, cumpărătorul trebuie să mai plătească 15 euro pentru înregistrarea ipotecii. Taxa pe Valoare Adăugată în Polonia este de 7%.
Taxele notariale la achiziţia unei locuinţe în Spania sunt de 1,5% din valoarea proprietăţii. Impozitul ce trebuie plătit la stat este tot de 1,5% din valoarea imobilului, iar TVA-ul este de 7%.