Protectorii pieţei libere au început, recent, un război cu una dintre cele mai închise caste profesionale. Lupta ameninţă să se întindă pe mai mulţi ani, iar ambii combatanţi spun că apără interesul cetăţenilor.
De o parte se află notarii, apărându-şi, cu argumente mai mult sau mai puţin credibile, poziţia ce le aduce, printre altele, avantaje financiare deloc neglijabile. „Câştigăm decent, într-adevăr, însă nu se ia în calcul faptul că răspundem, în funcţie de eventualele greşeli făcute, disciplinar, material şi penal. Eu, de exemplu, plătesc anual 80.000 de euro pentru asigurarea de răspundere profesională“, afirmă purtătorul de cuvânt a Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR), notarul Laura Badiu. Ea mai afirmă că, în ciuda percepţiei publicului, ea şi colegii săi acordă şi consultanţă gratuită, mai ales că 90% din activitate este reprezentată de moşteniri, testamente şi procuri, şi se ocupă şi de înscrierea în cartea funciară a tranzacţiilor imobiliare, şi de colectarea unor taxe pentru stat.
De cealaltă parte se găseşte Consiliul Concurenţei (CC), care crede că barierele existente la intrarea în profesie, alocarea teritorială a posturilor ori tarifele minimale impuse notarilor „aduc deservicii grave consumatorilor“ şi care şi-ar dori liberalizarea pieţei de profil. Mai ales că, spun reprezentanţii CC, cel mai probabil, acest lucru va fi solicitat, în anii care urmează, şi de Comisia Europeană.
Lupta se anunţă dură, mai ales că miza nu este deloc neglijabilă: luând în calcul un onorariu mediu estimat de 500 de euro (adică o tranzacţie imobiliară medie de 50.000 de euro), cele circa 500.000 de tranzacţii imobiliare care se perfectează anual bagă în conturile notarilor cam un sfert de miliard de euro pe an.
Onorariul discordiei
Unul dintre cele mai neplăcute efecte ale modului în care funcţionează serviciile notariale îl reprezintă, în opinia experţilor Consiliului, preţurile practicate. Potrivit unui studiu comparativ realizat în 21 de state membre ale UE, serviciile juridice aferente unei tranzacţii imobiliare de 100.000 de euro sunt, în România, de 1.070 de euro, peste media înregistrată în cele 21 de state (916 euro) şi aproximativ dublu faţă de preţurile practicate în ţări cu sistem notarial similar celui românesc (Cehia, Germania, Polonia, Portugalia, Slovacia, Slovenia sau Spania). Dacă se raportează la salariile medii din fiecare stat, taxele notariale din România sunt încă şi mai impresionante, ajungând să fie de patru ori mai mari decât media celor 21 de membre UE şi de nu mai puţin de 14 ori (!) mai mari decât în Germania. „Este surprinzător să te trezeşti cu astfel de tarife într-o ţară săracă. Dacă bunurile costă aproximativ la fel peste tot, la servicii te aştepţi ca preţul să fie corelat cu salarizarea“, explică Bogdan Chiriţoiu, preşedintele Consiliului Concurenţei. El afirmă că au mai fost pieţe reglementate care s-au liberalizat, cum ar fi cea a farmaciilor, şi că, cel mai probabil, şi cea a notarilor ar trebui să meargă pe acelaşi drum.
Şi cadastriştii sunt luaţi în vizor
„Nu atacăm exclusivitatea pe care o au notarii asupra domeniului, ci doar spunem – şi o facem de mai mulţi ani – că prea multă reglementare înseamnă preţuri mari. Şi nu îi avem în vedere doar pe notari. Şi la cadastrişti sunt unele probleme cu marjele de tarife impuse pentru intabularea terenurilor agricole şi forestiere“, arată Chiriţoiu.
Potrivit raportului CC asupra pieţei imobiliare, „piaţa serviciilor cadastrale este caracterizată de un grad ridicat de concurenţă, în absenţa tarifelor reglementate şi a barierelor cantitative la intrarea pe piaţă“. Cu toate acestea, spun experţii de la Concurenţă, există riscul apariţiei unor acte cu caracter anticoncurenţial. Asta ca urmare a unei decizii prin care legea privind negocierea liberă a onorariilor între prestator şi beneficiar pentru toate tipurile de lucrări a fost declarată neconstituţională. Drept urmare, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a considerat că legislaţia anterioară, prin care avea posibilitatea de a stabili niveluri minime şi maxime pentru onorarii, a reintrat în vigoare.
Nici evaluatorii nu pot sta chiar liniştiţi, Consiliul Concurenţei anunţând că va monitoriza domeniul, neexcluzând apariţia unor probleme de concurenţă în viitor. Asta pentru că „asociaţia profesională reprezentativă (ANEVAR) domină această piaţă, apartenenţa la aceasta nefiind obligatorie, dar constituind un avantaj major pentru desfăşurarea activităţii de evaluare.“
7.870 de euro costă, în cel mai bun caz, transferul proprietăţii asupra unui imobil de 100.000 de euro situat în România. Media pentru cele 21 de state UE studiate este de 9.033 de euro.
UNNPR: „DEREGLEMENTAREA ADUCE FRAUDE“
Purtătorul de cuvânt a Uniunii Notarilor crede că liberalizarea domeniului nu va reprezenta neapărat un lucru rău pentru breasla sa. „În Olanda, după dereglementarea domeniului, preţurile au crescut în loc să scadă. Apoi, cel puţin teoretic, vom putea respinge clienţii în cazul cărora raportul cost-beneficiu ne este defavorabil. Iar în ceea ce priveşte restricţiile de a ne face publicitate, dacă vor fi ridicate, cei care vor pierde vor fi notarii tineri, care nu au nici experienţă, nici fonduri suficiente să-şi facă reclamă“, consideră ea. Laura Badiu mai spune că renunţarea la alocarea teritorială a posturilor va duce la concentrarea notarilor în oraşele mari, ceea ce va îngrădi accesul la serviciile lor celor din mediul rural sau din oraşele mici. În plus, ridicarea barierelor de acces în profesie ar face, spune ea, ca nivelul calitativ al serviciilor să scadă şi ar duce la dispariţia sistemelor de verificare a actelor şi a identităţii părţilor, puse la punct de UNNPR, ceea ce ar putea genera o avalanşă de fraude.
Agenţii imobiliari nu se tem de cartelizare
Consiliul Concurenţei consideră că, deşi serviciile de intermediere imobiliară nu sunt reglementate, concurenţa prin preţ este destul de scăzută, iar comportamentul asociaţiilor profesionale/patronale ale agenţiilor imobiliare trebuie monitorizat. „În acest moment, nu există perspectivă de ansamblu asupra pieţei de consultanţă imobiliară sau nu se înţelege, de către cei neimplicaţi direct, care sunt di-mensiunile pieţei imobiliare în diversitatea ei“, afirmă Cristina Roşca, managing partner în cadrul RealTime Imobiliar. „În opinia noastră, concurenţa prin preţ a existat mereu. Problema este că nu se pot compara serviciile oferite, atâta timp cât nu există un mod obiectiv şi foarte clar stabilit de evaluare a acestora. Cu siguranţă, nu se va ajunge la o cartelizare a domeniului de consultanţă şi intermediere imobiliară. În continuare există sute de agenţii imobiliare în Bucureşti. În plus, principalii jucători nu sunt afiliaţi niciuneia dintre asociaţiile de agenţii imobiliare, tocmai pentru că nu există principii acceptate de comun acord“, completează ea.
«Fără tarife minimale, preţurile vor scădea»
Preşedintele Consiliului Concurenţei spune că în câţiva ani am putea avea costuri mai mici la încheierea unei tranzacţii imobiliare, dar, probabil, şi o creştere uşoară a celorlalte tarife notariale.
Capital: Reprezentanţii notarilor susţin că dereglementarea domeniului lor va avea o serie de consecinţe negative la nivelul preţurilor şi al calităţii serviciilor oferite.
Bogdan Chiriţoiu: Matematica e simplă – când elimini tarifele minimale, preţurile trebuie să scadă, nu să crească. În ceea ce priveşte standardele de calitate, acestea trebuie respectate în continuare, fie că este vorba de nivelul de pregătire al celor care doresc să devină notari, de răspunderea pe care aceştia o au pentru activitatea prestată sau de accesul tuturor clienţilor la serviciile notariale. A se vedea exemplul Colegiului Medicilor. Singura chestiune discutabilă este cea a alocării teritoriale, care, eliminată, ar putea duce într-adevăr la evitarea unor anumite zone slab dezvoltate. Dar tendinţa poate fi contracarată prin oferirea de subvenţii sau stimulente pentru notarii respectivi, din partea Uniunii Notarilor sau din partea statului.
Capital: Care sunt paşii concreţi ce ar trebui făcuţi pentru liberalizarea serviciilor notariale?
Bogdan Chiriţoiu: Consiliul Concurenţei propune o dereglementare graduală. În primul rând, este necesară modificarea legii care stipulează faptul că atât onorariile minimale, cât şi numărul necesar de birouri notariale sunt stabilite prin ordin al ministrului justiţiei, la propunerea forului profesional al notarilor publici. În al doilea rând, am propus şi eliminarea restricţiilor care vizează cvasi-totalitatea formelor de publicitate. Nu în ultimul rând, alocarea teritorială a posturilor poate fi realizată pe baza unor studii privind cererea de servicii notariale.
Capital: Cât ar putea dura procedurile?
Bogdan Chiriţoiu: Durata procesului de dereglementare depinde de factorii de decizie, respectiv Parlament şi Guvern. Probabil că va fi vorba de câţiva ani. Evoluţia pieţei serviciilor notariale, cel puţin în ceea ce priveşte tranzacţiile imobiliare, va fi cel mai probabil similară cu cea a pieţei din Olanda. Mai concret, concurenţa va genera tarife mai scăzute pentru serviciile aferente tranzacţiilor imobiliare şi o posibilă creştere uşoară a tarifelor care vizează celelalte activităţi notariale (procuri, legalizări, acte care ţin de dreptul familiei etc.). Este de notorietate faptul că notarii subvenţionează activităţile mai puţin rentabile (întocmirea procurilor) cu veniturile provenite din activităţile aferente tranzacţiilor imobiliare. Acestea din urmă reprezintă, la nivelul UE, aproximativ 65% din veniturile notarilor.
Capital: Ce ar trebui făcut pentru a împiedica tendinţele de reglementare excesivă în cazul altor servicii din zona tranzacţiilor imobiliare?
Bogdan Chiriţoiu: Prin raportul de investigaţie am mai propus şi eliminarea limitelor minime şi maxime ale onorariilor experţilor geodezi pentru efectuarea lucrărilor cadastrale ale terenurilor agricole şi forestiere. În plus, am propus şi clarificarea cadrului legislativ al acestei profesii în vederea eliminării posibilităţii apariţiei unor acte anticoncurenţiale. Au fost încercări de reglementare cu prevederi anticoncurenţiale şi a serviciilor prestate de agenţiile imobiliare (nu ne referim la reglementările propuse de ANPC privind natura acestor servicii), dar acestea nu s-au concretizat. Posibilităţile Consiliului Concurenţei sunt limitate în ceea ce priveşte actele normative cu impact anticoncurenţial. Maximum posibil este să le avizeze negativ.
Capital: Există alte domenii pentru care au demarat sau vor demara investigaţii pornind de la suspiciuni de reglementare excesivă?
Bogdan Chiriţoiu: Există în desfăşurare o investigaţie, declanşată în februarie 2009, care vizează emiterea de către Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România (CECCAR) a unor regulamente care stabilesc nivelurile tarifelor. La momentul declanşării investigaţiei, CC a efectuat inspecţii inopinate simultane la sediul central al CECCAR şi la unele dintre filialele acestuia. Este important să împiedicăm închiderea altor profesii. Tendinţa lor de autoreglementare este oarecum firească, însă la un moment dat trebuie să existe o limită.
