Cota redusă de TVA de 5%, menită să impulsioneze vânzările de locuinţe noi, îi va ajuta doar pe dezvoltatorii mici şi pe cei din provincie. Foarte important este însă faptul că de această cotă vor beneficia numai imobilele finalizate, nu şi cele aflate în lucru, care suferă de lipsa finanţării şi a clienţilor. Lansată la sfârşitul anului trecut de guvernul Tăriceanu, Ordonanţa nr. 200 avea rolul, printre altele, de a susţine vânzările de locuinţe noi, o piaţă intr
Cota redusă de TVA de 5%, menită să impulsioneze vânzările de locuinţe noi, îi va ajuta doar pe dezvoltatorii mici şi pe cei din provincie. Foarte important este însă faptul că de această cotă vor beneficia numai imobilele finalizate, nu şi cele aflate în lucru, care suferă de lipsa finanţării şi a clienţilor.
Lansată la sfârşitul anului trecut de guvernul Tăriceanu, Ordonanţa nr. 200 avea rolul, printre altele, de a susţine vânzările de locuinţe noi, o piaţă intrată treptat în blocaj, spre disperarea dezvoltatorilor. În primă lectură, OUG nr. 200/2008 oferă şansa unei reduceri cu peste 10% a preţului unor locuinţe, prin acceptarea plăţii unei TVA doar de 5%, în situaţia în care suprafaţa respectivei unităţi locative nu depăşeşte 120 mp utili, iar preţul acesteia este sub 380.000 de lei, adică de circa 100.000 de euro, la cotaţia din decembrie 2008.
O altă impunere a acestei ordonanţe ţine de calitatea de „locuinţă livrată” a imobilului în cauză, prevedere interpretată diferit. Unii dezvoltatori, de pildă, s-au grăbit să anunţe că scot la vânzare locuinţe „la roşu” sau „la gri” (fără finisaje), pentru a se încadra în cota redusă de TVA. „Locuinţă livrată înseamnă că acela care cumpără se poate muta imediat, deci prevederile acestei ordonanţe nu se aplică locuinţele nefinalizate”, explică Daniel Anghel, indirect tax partener în cadrul consultantului fiscal PricewaterhouseCoopers.
În Bucureşti, doar la periferie
În consecinţă, majoritatea proiectelor din Capitală care se încadrează în prevederi sunt de dimensiuni medii şi mici şi, în general, sunt amplasate în zone periferice. „În cea mai mare parte, locuinţele au una sau două camere, iar suprafeţele pot ajunge şi la 90 mp. În ceea ce priveşte amplasamentul, acestea se află în zonele noi ale Capitalei, nu foarte aproape de centru”, spune Valeria Coroianu, coordonator al departamentului rezidenţial al agenţiei imobiliare Eurometropola.
Zonele din Bucureşti unde pot fi identificate proiecte cu locuinţe eligibile pentru aplicarea cotei de 5% a TVA, conform OUG nr. 200, sunt: Prelungirea Ghencea (cu preţuri între 75.000 şi 95.000 de euro), Bucureştii Noi (90.000 – 100.000 de euro), Lacul Griviţa (85.000 de euro) sau Şoseaua Chitila (100.000 de euro). Singurele locuinţe care se încadrează majoritar în toate zonele, chiar şi în centru, sunt garsonierele, ale căror preţuri depăşesc rar 380.000 de lei, având suprafeţele utile, în general, sub 50 mp.
Desigur, prevederile acestei ordonanţe au în vedere mai multe condiţii care trebuie îndeplinite. Alături de cele legate de suprafaţă şi preţ maxime impuse dezvoltatorilor, nici clienţii nu sunt uitaţi, fiind nevoie ca aceştia să nu mai deţină sau să nu fi deţinut o locuinţă cumpărată cu TVA de 5%.
De altfel, developerii aşteaptă ca noul guvern să lămurească mai multe aspecte ale actului normativ, unul dintre cele mai importante fiind dacă va exista posibilitatea de a se reconfigura suprafeţele, pentru a se califica în cota de 5% a TVA.
Cine profită şi cine trage frâna?
La prima vedere, principalii beneficiari ai prevederilor OUG nr. 200 sunt locuitorii oraşelor din provincie, unde preţurile sunt mai scăzute faţă de cele din Capitală. Practic, analiştii din piaţă susţin că oferta de apartamente cu TVA de 5% din provincie se apropie de 60% din numărul total de locuinţe noi aflate la vânzare.
Un exemplu ar fi oraşul Sibiu, unde preţurile de vânzare pentru garsoniere şi apartamente cu două camere sunt cuprinse între 39.000 şi 93.000 de euro. Problema pentru developerii sibieni constă tocmai în noţiunea de locuinţă livrată, întrucât proiectele sunt, în majoritate, încă în lucru.
„Momentan, nu ne-am folosit de prevederile acestei ordonanţe, pentru că proiectul nu este finalizat. Dar sunt multe apartamente care s-ar încadra în cota de 5%”, spune Diana Popescu, reprezentant al diviziei de marketing a dezvoltatorului proiectului sibian Theresianum Residence.
În Arad, însă, reprezentanţii developerului Bermo (cu proiecte în desfăşurare şi pregătire în municipiile Arad şi Braşov) susţin că majoritatea locuinţelor dezvoltate de companie se încadrează în cota de 5% a TVA. De altfel, aceştia au emis deja facturi pentru clienţi care vor plăti TVA redusă, mecanismul fiind simplu: taxa urmează să fie inclusă în ultima plată, odată cu predarea locuinţei către proprietari.
În Cluj-Napoca, deşi preţurile se apropie cel mai mult de cele din Bucureşti, există proiecte care se încadrează în cota redusă de TVA. „Când vom finaliza contractele, la livrare vom aplica TVA de 5%”, afirmă Georgiana Man, reprezentanta agenţiei Nobila Casa, promoterul proiectului Bonjour Residence din localitate.
Problema cea mai mare în privinţa şanselor acestei ordonanţe de a susţine vânzările de locuinţe la preţuri ceva mai mici a apărut odată cu acutizarea volatilităţii cursului leu-euro. Un curs de 4,2 lei pentru un euro înseamnă depăşirea plafonului de 380.000 de lei (respectiv a echivalentului de 100.000 de euro, conform cotaţiei din momentul emiterii Ordonanţei nr. 200), ceea ce scoate multe apartamente cu două camere din ecuaţie. Calmarea cursului poate readuce lucrurile pe făgaşul normal, însă doar atâta vreme cât creditarea va fi relansată.
Măsuri de susţinere a pieţei
OUG NR. 200/2008 va tăia peste 10% din preţul locuinţelor mai mici de 120 mp utili şi cu un preţ sub 380.000 lei. Calculele financiare au fost date peste cap de cursul de schimb, dar şi de interpretarea diferită a textului. Reglementarea ia în calcul doar locuinţele deja finalizate nu şi pe cele „la roşu” sau „la gri”.
Textul complet al OUG NR. 200/2008, aici
