Spaţiile de locuit, cele industriale şi comerciale rămân achiziţii care pot aduce în continuare profituri mari cumpărătorilor. Cei care au însă clădiri de birouri pot începe deja să se gândească la vânzare, preţurile ridicate nemailăsând mult loc de creştere în anii următori.
„Cumpără!“ este recomandarea făcută cel mai frecvent de specialiştii imobiliari investitoriilor interesaţi de piaţa românească. Există însă şi excepţii, pentru anumite tipuri de spaţii la care preţurile au urcat deja mult. Experienţa pieţelor mai dezvoltate din regiune arată că situaţia nu va mai dura foarte mult, odată cu maturizarea pieţei urmând să se înmulţească şi recomandările de vânzare.
Capital a strâns opiniile a trei jucători pe piaţa evaluărilor de proprietăţi şi consultanţă imobiliară: cea mai veche firmă de evaluare din România, Darian, firma germană de consultanţă imobiliară DTZ Echinox, cu cinci ani de experienţă pe piaţa noastră, şi firma estoniană Arco Real Consulting, care abia intră în România, dar care cunoaşte foarte bine cum a evoluat piaţa în Estonia, membră UE.
Reprezentantul firmei estoniene este cel mai optimist, iar cel al firmei germane, mai ponderat. Toţii cad însă de acord că piaţa se dezvoltă şi investiţiile imobiliare din România sunt printre cele mai profitabile din Europa. „Să cumpere în acest an şi să vândă la anul, dar atenţie foarte mare la calitatea construcţiilor, mai ales când este vorba de locuinţe“, spune Mihai Plăeşu de la DTZ Echinox. „Să cumpere absolut orice, de câţi bani au, pentru că peste cinci-şase ani va fi cel puţin dublu“, estimează Ciprian Lopata, de la Arco Consulting. „Să cumpere case, spaţii comerciale sau industriale, dar dacă au clădiri de birouri, să le vândă când se iveşte o ocazie bună“, recomandă Adrian Crivii, de la firma de evaluare Darian.
Dincolo de aceste nuanţe, pe anumite segmente de piaţă, toţi evaluatorii consideră că imobiliarele vor mai aduce bani buni în următorii ani.
Două „forţe“ împing acum piaţa din România. Pe de o parte, oferta este încă mică în comparaţie cu cererea şi cu stocul din alte capitale central şi est-europene. Pe de altă parte, există foarte mulţi bani pe piaţă, fapt ce conduce la creşterea constantă a preţurilor. „Anul viitor nu va mai fi la fel de bun, pentru că birourile, de exemplu, ar putea ajunge mai scumpe decât în Ungaria sau Austria“, spune Mihai Plăeşu.
Rata de profitabilitate prin închiriere (yield) scade, dar este încă mare în comparaţie cu alte ţări europene. „Yieldurile la spaţiile de birouri vor mai scădea, la 6,5%-7%, dar nu mult timp. Probabil, se vor stabiliza şi, oricum, mai este loc pe piaţă. Le recomand totuşi să cumpere, anul viitor nu va mai fi la fel“, arată Plăeşu. „Despre piaţa birourilor, putem spune că este în curs de maturizare. Recomandare: păstrează sau vinde“, susţine şi Adrian Crivii, director general al firmei Darian.
La retail, yieldul este de 7%-7,8%, mai mare cu 0,5%-1% faţă de birouri, dar acest business este considerat cu mai mult risc, pentru că lucrează cu două tipuri de clienţi. „În afară de criteriul de a oferi chiriaşilor ceea ce îşi doresc, trebuie selectată şi o schemă de chiriaşi care să atragă vad, să atragă publicul larg, cumpărătorii de mărfuri“, spune Mihai Plăeşu, care le recomandă investitorilor să cumpere.
Sfaturi asemănătoare au fost formulate şi pe segmentele spaţiilor industriale şi pe rezidenţial. Pentru case şi apartamente, specialiştii sunt mai precauţi. Ei susţin că aici intervine subiectivismul utilizatorilor finali şi nu se aplică aceleaşi măsuri ca la birouri şi retail. Chiar dacă unii investitori cumpără astăzi mai multe apartamente noi, uneori blocuri întregi, construind portofolii în vederea revânzării, este posibil ca, peste un timp, proiectele alese să nu mai fie de succes şi lucrările de construcţie să se dovedească a nu fi de calitate. „De exemplu, aceste turnuri de locuit ar putea fi o alegere riscantă, din cauza activităţilor seismice din România“, nuanţează reprezentantul firmei DTZ.
În concluzie, investitorii trebuie să fie atenţi la profilul viitorilor locatari şi să aleagă proiecte şi locaţii de calitate, pentru a beneficia de creşterile de preţ, de cel puţin 15% în 2007.
Click pentru a vizualiza imaginea marită
2 mld. euro
la atât este evaluată piaţa tranzacţiilor imobiliare din România în 2007, în această cifră fiind incluse achiziţii de malluri, birouri, spaţii industriale, apartamente
Pe pieţele mature, se înmulţesc recomandările de vânzare
Optimism la Istambul şi Paris, rezerve pentru Budapesta şi Praga
În alte ţări europene, cu o tradiţie mai îndelungată de dezvoltare a pieţei imobiliare, unii specialişti în evaluare recomandă investitorilor să înceapă să vândă proprietăţile deţinute.
O piaţă imobiliară matură cunoaşte „oscilaţii“ – urcă şi coboară. Specialiştii de la Urban Land Institute (Belgia), în colaborare cu KPMG, au realizat un studiu care analizează tendinţele pieţei imobiliare din principalele capitale europene şi fac recomandări investitorilor. Pentru anumite pieţe, precum Istanbul şi Paris, sunt optimişti şi recomandă, în majoritate, cumpărarea de proprietăţi, indiferent de tip, în timp ce pentru alte pieţe sunt rezervaţi şi recomandă vânzarea unor active (în Praga şi Varşovia, pe segmentul de birouri).
Există şi pieţe care stagnează şi unde specialiştii recomandă păstrarea proprietăţilor, fără a mai mări portofoliul: Milano, Roma, Viena, Atena, Bruxelles, Londra, dar şi Budapesta.
Acest lucru arată că piaţa imobiliară nu va fi nici la noi la fel de „lichidă“ cum este astăzi şi nu vor exista întotdeauna doar creşteri de preţ, ci şi scăderi. Alte pieţe, aflate în plină dezvoltare, care au ajuns abia acum în atenţia investitorilor internaţionali, au devenit treptat noile „vedete“. Un astfel de exemplu este Istanbulul, unde 60% din experţii în evaluări recomandă achiziţii de spaţii comerciale şi industriale şi peste 55% cred că sunt avantajoase şi achiziţiile de birouri.
Parisul este considerat o piaţă bună, dar prea scumpă. Spania este „Florida Europei“ şi majoritatea experţilor chestionaţi în studiu recomandă cumpărarea de imobile.
Pe de altă parte, Budapesta este trecută pe lista „stelelor căzătoare“, investitorilor fiindu-le recomandată multă prudenţă. Berlinul, în schimb, este perceput ca o piaţă în curs de revenire, după o criză.
O piaţă „îngheţată“ aproape complet este cea din Amsterdam. Aici, recomandările de a păstra şi a nu vinde vizează toate segmentele imobiliare, în procente de peste 50%-60%. Pentru capitala Olandei, investitorii nu sunt sfătuiţi nici să cumpere.
Pentru Varşovia, studiul susţine că încă este un moment bun să cumperi şi să păstrezi spaţii industriale. În privinţa spaţiilor de birouri, cel mai frecvent sfat este, însă, „vinde“, iar la spaţii comerciale, „păstrează“.
Cu totul diferit sunt privite investiţiile în rezidenţial de către experţii de la Urban Land Institute. Franţa continuă să fie cea mai atractivă din acest punct de vedere. Pe lista unor afaceri bune sunt trecute şi achiziţiile de locuinţe noi sau cu valoare istorică din principalele oraşe din Polonia şi Cehia.
