Până acum doi ani, Auchan avea o strategie patrimonială de tip familial, adunând în portofoliu tot ce a construit în ultimii 50 de ani, abordare care a transformat proprietarii grupului în cea mai bogată familie franceză, cu o avere estimată la 21 mld. euro. Direcţia a fost schimbată, însă, datorită necesarului de capital pentru extinderea agresivă pe anumite pieţe. „Grupul Auchan este în dezvoltare în toate ţările care, astăzi, merită o atenţie deosebită, prin prisma dimensiunii pieţei, adică în ţări precum Rusia şi China. Nevoia de capital pentru a dezvolta cât mai multe centre comerciale, repede, a devenit foarte mare. Astfel, anumite tipuri de proprietăţi care au ajuns la maturitate, adică acele active care nu mai pot fi extinse, pot fi vândute. În ultimii doi ani, au fost tranzacţii de vreo 300 mil. euro în Franţa, unde s-au cedat câteva active de acest tip, iar în Italia s-au vândut centre pentru aproape 700 mil. euro“, a declarat Tatian Diaconu, directorul general al Immochan România, braţul imobiliar al grupului. Construit în jurul lanţului de hipermarketuri Auchan, holdingul francez a ajuns să cuprindă peste 60 de branduri cu renume internaţional care îi permit să îşi autofinanţeze lucrările de extindere. În România, grupul este prezent cu patru branduri: Auchan, Decathlon, Leroy Merlin şi Immochan.

Diaconu spune că proiectul comercial pe care îl construieşte la Tractorul Braşov nu se înscrie în categoria activelor ce pot fi puse pe lista de vânzare, pentru că dezvoltarea se va extinde pe următorii zece ani. „Pe lângă cele 20 ha pe care lucrăm acum, ne uităm deja să demarăm faza a doua de dezvoltare. Partea comercială va continua ulterior cu rezervarea unor noi box-uri. În final, miza este aceea de realizare a unui nou cartier. Noi putem crea valoare la Braşov pentru următorii zece ani şi nu merită să vinzi un activ în aceste condiţii“, adaugă şeful Immochan România. 

Pe lângă cele circa 25 mil. euro plătite în aprilie 2012 fondului de investiţii Centtera Capital Partners, de la care a preluat fosta fabrică Tractorul, grupul Auchan a mai investit aprox. 35 mil. euro în construcţia Coresi Shopping Resort. Centrul comercial este ridicat în proporţie de 70% şi peste 80% din cei 32.000 mp închiriabili au fost contractaţi de retaileri precum Auchan, Inditex – cu cele şase mărci ale sale, H&M, Kenvelo, Flanco, Decimas, Sabrini, Yves Rocher, TUI Travel, Arsis – Vodafone, Inmedio, Sensiblu şi iStyle, iar mai nou LC Waikiki şi CCC. Investiţia în acest proiect, programat să se deschidă în martie 2015, se ridică la circa 60 mil. euro, sumă care include şi preţul terenului aferent construcţiei, care are o pondere de 12%-15% în costul total.

Teren de vânzare

Lângă Coresi Shopping Resort, francezii au rezervat patru ha de teren, care permit construcţia a încă 15.000 mp de spaţii comerciale. Immochan poartă deja discuţii pentru închirierea unei suprafeţe de 6.000 mp, printre care cu un operator de mobilă şi cu unul de hrană pentru animale. Această a doua etapă de dezvoltare va fi demarată în aprilie sau iunie anul viitor şi are ca dată de inaugurare sfârşitul anului. Iniţial, dezvoltatorul miza pe atragerea unui operator de bricolaj în noile spaţii, însă unica opţiune rămasă valabilă era Leroy Merlin, parte din grupul Auchan, singurul operator care nu era prezent în Braşov. Această variantă a fost eliminată în septembrie, după ce retailerul a cumpărat reţeaua Bau­Max. „Toţi operatorii de bricolaj sunt prezenţi în Braşov. În perioada următoare, nu cred că vreunul dintre ei ar fi interesat să intre într-un nou proiect, pentru că numărul existent de unităţi este suficient“, menţionează Tatian Diaconu.

În plus, Auchan şi-a mai rezervat încă 15 ha de teren pentru o dezvoltare comercială, în următorii trei-cinci ani. În ceea ce priveşte restul de circa 60 ha, compania este în căutare de parteneri pentru dezvoltarea unei zone industriale şi a uneia rezidenţiale, fiind dispusă şi să vândă porţiuni din teren. Lucru pe care l-a şi făcut de curând. Fraţii Adrian şi Neculai Mihai, alături de partenerul lor, Felix Pătrăşcanu – patronii FAN Curier, au cumpărat 2,7 ha din platforma Tractorul pentru a construi un nod regional pentru compania de curierat pe care o conduc. Potrivit calculelor Capital, preţul plătit de aceştia se ridică la circa un milion de euro. „Ei vor face singuri dezvoltarea şi intenţionează să deschidă la anul. Se vor crea 250-300 de locuri de muncă, foarte importante pentru Braşov. Terenul era liber de construcţii şi avea un PUZ de industrial-logistic. Am încasat preţul corect“, precizează Diaconu.

Immochan ar putea agrea o variantă similară şi pentru dezvoltarea unei zone rezidenţiale, pentru care sunt rezervate două loturi: unul de 22 ha şi altul de 30 ha. Şeful companiei îşi propune ca în aprilie să înceapă lucrările de infrastructură (demolări, crearea unor drumuri cu patru benzi, aducerea utilităţilor la limita proprietăţii), iar din toamnă să atribuie construcţia unui dezvoltator extern. Cele mai avansate negocieri le are cu antreprenoarea Daniela Kasper, care construieşte în apropiere un cartier cu 500 de locuinţe. Pe prima parcelă rezervată segmentului rezidenţial, francezii spun că s-ar putea construi circa 2.000 de apartamente, grupate în clădiri cu 4-5 etaje. „Vom agrea varianta care merge cel mai repede, pentru că fiecare bloc construit ne va aduce 100-150 de clienţi în centrul comercial. Poate ar exista variante prin care, pe termen lung, să câştigăm mai mulţi bani, dar noi optăm pentru rapiditate“, adaugă Diaconu.

În momentul achiziţiei terenului, francezii vorbeau şi despre o zonă de birouri, însă noile date arată că dintr-o astfel de dezvoltare nu s-ar obţine o rentabilitate corectă. Astfel, varianta birourilor este luată în considerare ca un plan B, pentru situaţia în care nu se va mai putea extinde zona comercială.

Recuperarea investiţiei

Pentru Coresi Shopping Resort, francezii practică o chirie medie cuprinsă între 13 şi 17 euro/mp/lună şi se aşteaptă ca după doi – trei ani de funcţionare să încaseze minim cinci mil. euro anual. În contextul actual al pieţei ar trebui să îşi recupereze investiţia în circa zece ani. Tatian Diaconu este convins că în trei – cinci ani va apărea şi un al doilea centru comercial în Braşov, însă până atunci speră ca proiectul său să devină unul dominant. „Eu alerg la maratoane şi am învăţat un lucru: dacă nu vrei să îţi iei coate, atunci trebuie să faci cursa în frunte. Decizia noastră de a începe proiectul de la Braşov, când mai erau anunţate încă patru, s-a bazat pe această idee“, adaugă directorul Immochan. Analizele companiei arată că circa 20% din veniturile populaţiei sunt dedicate cumpărăturilor în mall, excluzând componenta de hipermarket. Astfel, la populaţia Braşovului ar mai fi loc de 50-55.000 de mp de galerii comerciale. După finalizarea Coresi şi a parcului comercial alăturat, piaţa braşoveană se va apropia de saturaţie, iar un proiect nou ar îngreuna lucrurile pentru francezi. Pentru a preîntâmpina situaţia, Immochan încearcă să realizeze un mix de chiriaşi cât mai variat, pentru a-şi menţine traficul de zece milioane de persoane pe care îl vizează anual. Retailerii noi sunt o soluţie, în acest sens. Un prim pas a fost făcut prin atragerea Decimas, partener mai vechi al Auchan (retailerul de echipament sportiv are 20 de magazine în unităţile grupului Auchan din Spania). Compania mai poartă discuţii pentru atragerea a încă două nume noi pentru piaţa românească. În plus, dezvoltatorul intenţionează ca până la finalizarea procesului de închiriere să aibă 25%-30% din spaţii dedicate retailerilor locali.

60 mil. euro a investit până acum, grupul Auchan pe platforma Tractorul Braşov, sumă care include preţul terenului

MINI INTERVIU

Diaconu: «Să cumperi un teren în Bucureşti şi să construieşti peste cinci ani este sinucigaş»

Capital: Cine se ocupă de achiziţia de terenuri în grupul Auchan? Mai aveţi terenuri pentru dezvoltări viitoare?

Tatian Diaconu: Identificarea terenurilor poate fi făcută de ambele entităţi: Immochan sau Auchan. Validarea terenului şi a proiectului se face comun. În afară de rezerva funciară de la Braşov nu mai avem alte terenuri pentru dezvoltare, dar vocaţia Immochan tocmai asta este: de a identifica terenuri cu potenţial de dezvoltare. Immochan poate achiziţiona un teren pe care să îl dezvolte alături de Auchan într-o etapă viitoare. Rolul nostru este acela de a ne asigura că avem în permanenţă o rezervă funciară care să ne permită o dezvoltare pe termen lung.

Capital: Aveţi un buget prevăzut pentru achiziţia de terenuri?

T.D.: Pentru a-ţi permite să cumperi terenuri pentru dezvoltări viitoare, înseamnă că trebuie să fie o oportunitate. Nu poţi cumpăra astăzi un teren la preţul pieţei şi să îl ţii cinci ani doar pentru că nu e o prioritate. Să cumperi astăzi un teren în Bucureşti şi să vrei să construieşti în cinci ani este sinucigaş, nu funcţionează. Până în momentul construcţiei costul terenului va fi mai mare cu 30%. Aşa că ne uităm numai la oportunităţi. Nu avem o sumă de bani în cont pentru astfel de achiziţii. În momentul în care apare o oportunitate, o discutăm în consiliu şi putem solicita o sumă de bani pe care să o imobilizăm pentru achiziţia unui teren.

Capital: Aveţi oferte pe care le analizaţi acum?

T.D.: Piaţa românească este extrem de efervescentă. Sunt multe lucruri care nu au fost de vânzare şi acum sunt scoase pe piaţă. Sunt o serie de posibilităţi care pot să apară în orice moment. Acum nu analizăm nicio oportunitate care poate fi fructificată până la începutul anului viitor. Dar primim foarte multe informaţii din piaţă. Primim oferte. Nu toate sunt opţiuni viabile, însă.

Capital: Multe terenuri cumpărate în perioada de vârf a pieţei cu scopul dezvoltării de proiecte imobiliare au fost preluate în ultimii ani de retaileri. Care este atuu-ul retailerilor în faţa investitorilor imobiliari?

T.D.: Avantajul nostru este că avem un hipermarket, o ancoră extrem de solidă pe care te poţi sprijini şi poţi pleca într-un proiect cu dreptul. Pentru un dezvoltatorul care nu are această relaţie privilegiată cu hipermarketul este mai complicat. Al doilea motiv este finanţarea internă. Să convingi astăzi o bancă să te finanţeze cu sume mari, pe o piaţă pe cale să se aşeze, este şi mai complicat. Dar sunt pe piaţă şi alţi dezvoltatori care nu au divizii de hipermarketuri, dar care au capital şi reuşesc să construiască şi ei.