Cei doi investitori care fac jocurile în imobiliarele româneşti

Au un portofoliu cumulat ce depăşeşte un miliard de euro şi au dominat toate tranzacţiile realizate în ultimii cinci ani de criză. Ce planuri au şi cum au ajuns la această performanţă într-o perioadă în care alţi investitori îşi încarcă bateriile?

Majoritatea investitorilor imobiliari care se anunţau a fi de cursă lungă s-au retras din afacerile româneşti imediat ce criza şi-a făcut simţită prezenţa pe piaţa locală. Cei care au rămas în România se confruntă cu portofolii „toxice“ şi cu incapacitatea de a strânge bani pentru noi achiziţii. În acest peisaj sumbru, sud-africanii de la New Europe Property Investments (NEPI) şi grupul de investitori coordonaţi de grecul Ioannis Papalekas s-au putut desfăşura în voie.

NEPI a reuşit să atragă sute de milioane de euro de pe bursele de la Londra şi Johannesburg, bani care au fost direcţionaţi către achiziţii şi dezvoltări de proiecte imobiliare în România. Ioannis Papalekas a acumulat un capital impresionant în vârful bulei imobiliare prin lichidarea activelor sale valoroase, iar acum începe să îşi facă un renume din răscumpărarea aceloraşi proprietăţi, la preţuri reduse substanţial. Cu un profil de risc total diferit, cei doi investitori au ajuns să deţină portofolii comparabile şi să fie singura soluţie pentru mulţi proprietari care vor să vândă.

Vinde scump şi cumpără ieftin, aşa îl descriu cunoscuţii pe Ioannis Papalekas, cel care a reuşit să adune sub aceeaşi umbrelă principalele proprietăţi cumpărate până acum în România şi să le listeze pe piaţa secundară a Bursei de la Londra. A strâns doar 53 mil. euro, de aproape şase ori mai puţin decât îşi propusese la lansarea ofertei publice iniţiale (IPO), dar a făcut un pas important spre pieţele externe. Chiar dacă îşi avertizează acţionarii că investiţiile în proprietăţi româneşti sunt mult mai riscante decât pe pieţele dezvoltate, Papalekas le promite câştiguri impresionante, dovedind că este în stare de acest lucru. A investit 70 mil. euro în numele unui grup de investitori pe care l-a creat în România şi le-a adus acestora un câştig de 270 mil. euro, adică de 4,7 ori peste investiţia iniţială, după cum se arată în prospectul de listare.

„A avut o strategie foarte interesantă, de parcă ar fi ştiut ce o să se întâmple. A fost foarte concentrat pe a vinde şi nu s-a uitat tot timpul numai la preţuri foarte mari, ci la profitul imediat. A scos bani frumoşi în «boom», din vânzări, după care s-a văzut că are o strategie clară de achiziţii. Nu stă niciodată foarte mult pe banii lui sau pe foarte mult credit, ci refinanţează cu parteneri. Era evident că pasul următor va fi listarea, pentru că e suficient de mare încât să o facă“, a explicat pentru Capital unul dintre cunoscuţii omului de afaceri, care a dorit să îşi păstreze anonimatul. Exemplul care arată cel mai bine că ştie perfect când să vândă şi când să cumpere este City Mall. A cumpărat proprietatea pe jumătate dezvoltată în 2004, pentru 46 mil. euro, a finalizat lucrările de construcţie şi în 2006 a vândut-o pentru 103 mil. euro. Cinci ani mai târziu a răscumpărat imobilul, aflat în faliment, pentru 17,3 mil. euro. Până la sfârşitul anului, fostul mall va fi transformat în clădire de birouri, City Offices, a cărei valoare de piaţă după finalizare a fost stabilită de experţi la 51 mil. euro.

Acum, Papalekas se pregăteşte să urmeze acelaşi tipar la o scară şi mai mare. El a reuşit să convingă un fond de investiţii, gestionat de Deutsche Bank, să cumpere, în mai 2008, un complex în dezvoltare, pentru o sumă rămasă până astăzi un record pentru piaţa românească: 340 mil. euro. Nemţii au cumpărat două clădiri de birouri şi 77,5% din ansamblul rezidenţial UpGround format din 571 de apartamente de lux. Papalekas a reinvestit o parte din banii încasaţi pe cele două clădiri de birouri, pentru a deveni partenerul fondului german, cu o cotă de 22%. Acum, el se află în negocieri avansate pentru răscumpărarea celor două clădiri, evaluate la 181,8 mil. euro, contra sumei de 152 mil. euro. În urma acestei afaceri, nemţii vor rămâne cu circa 400 de apartamente, din care 155 de unităţi sunt închiriate, şi cu o pierdere de aproximativ 100 mil. euro.

„Ce face de fapt Papalekas? Îşi asumă riscurile iniţiale, concentrează un portofoliu care generează venituri, cu riscuri mai mici, cu contracte de închiriere bune, pe durate decente şi iese în piaţă şi întreabă: «unde vă ţineţi banii? În nişte bănci cu care nu ştiţi ce o să se întâmple, cu 2%, sau la mine, cu 6%, într-un fond care are în spate valoare adevărată?»“, explică sursa citată. Potrivit acesteia, motivul pentru care omul de afaceri a ieşit acum pe bursă este acela că poate vinde mai scump pachete mici de acţiuni în loc să aştepte investitori strategici pentru proiecte întregi.

Noi investiţii şi parteneriate

Papalekas pregăteşte construcţia unui turn de birouri de 23 de etaje exact lângă Pasajul Pipera, în locul fostului showroom Porsche Bucureşti Aviaţiei. Clădirea are un cost de dezvoltare estimat la circa 60 mil. euro şi are ca termen de finalizare anul 2015. Pe lângă aceast proiect, omul de afaceri mai are în dezvoltare încă două clădiri de birouri de opt, respectiv şase etaje, ambele localizate în Bucureşti. Cele două obiective necesită investiţii cumulate de 14,25 mil. euro. În mai 2013, omul de afaceri a semnat un acord cu Invest4SEE ce prevede achiziţia parcului industrial Timişoara Airport Park, amplasat în apropierea aeroportului Traian Vuia, pentru suma de 15,8 mil. euro. Proiectul are două faze dezvoltate, care cuprind o suprafaţă de 27.474 mp, şi urmează ca procesul de construcţie să fie continuat, faza a treia fiind programată pentru primul trimestru din 2014, în dezvoltarea căreia vor fi investiţi 3,5 mil. euro.
Presa străină speculează faptul că Papalekas şi-ar putea extinde şi parteneriatul cu Eyal Ofer, unul dintre cei mai bogaţi israelieni, de la care a cumpărat anul acesta controversatul proiect Cathedral Plaza. Ofer este reprezentat în consiliul de administraţie al Globalworth de Ely Alroy (62 de ani), fost CEO al Kardan Real Estate – compania mamă a Globe Trade Centre (GTC) – şi fost preşedinte al GTC.

Directorii Globalworth notează în prospectul de listare că se aşteaptă ca fluxurile de capital să migreze gradual dinspre pieţele considerate „safe havens“ (active de refugiu), către pieţele mai periferice, în căutarea unor randamente mai mari. „Ca rezultat, România şi regiunea vor deveni destinaţii mai atractive pentru un public-investitor mai larg. Compania va avea un avantaj de pionierat pe aceste pieţe şi va beneficia semnificativ de această schimbare graduală în percepţia investitorilor“.

NEPI a întâmpinat criza cu un portofoliu format dintr-un parc industrial la Râşnov şi o serie de spaţii comerciale închiriate către Raiffeisen Bank şi Flanco. De atunci a investit peste 500 mil. euro în imobiliare româneşti şi a stabilit două recorduri. A încheiat cea mai mare tranzacţie imobiliară de la începutul crizei şi până acum prin achiziţia complexului de birouri Floreasca Business Park, pentru 101,2 mil. euro, şi a realizat cea mai mare tranzacţie din afara Bucureştiului, când a cumpărat de la Ovidiu Şandor complexul de birouri City Business Center din Timişoara pentru circa 80 mil. euro. „Sunt pe piaţă investitori pasivi, care au fost absenţi de ceva timp şi care s-ar putea întoarce. Dar aceasta este o categorie din care noi nu facem parte. Nu suntem interesaţi de investiţii pasive. Nu cred că piaţa este dominată doar de doi investitori. Sunt o mulţime de jucători, dar piaţa românească este mică în comparaţie cu multe alte pieţe. Este minusculă faţă de Africa de Sud“, spune Martin Slabbert, cel care a reuşit să ridice NEPI la nivelul la care deţine cinci poziţii în topul celor mai mari tranzacţii imobiliare încheiate în criză.

Luna trecută, NEPI a strâns, de pe bursele de la Londra şi Johannesburg, 100 mil. euro ce vor fi direcţionate către noi achiziţii de proprietăţi şi continuarea programului de dezvoltare din România. „Principalele noastre proiecte sunt în Galaţi și Cluj, vom începe cât de curând în Târgu-Jiu şi vom demara lucrările la Mega Mall din Bucureşti. Pe lângă acestea mai avem în curs de achiziţie alte câteva active. Avem în derulare proiecte de câteva sute de milioane de euro“, menţionează Slabbert. Shopping City Galaţi, construit pe un teren de 12,7 ha, va fi inaugurat până la sfârşitul anului şi va cuprinde o unitate Carrefour de 9.000 mp şi galerii comerciale pe o suprafaţă de 20.000 mp. La Cluj, sud-africanii s-au asociat cu Ovidiu Şandor pentru dezvoltarea unui complex de birouri în suprafaţă de 54.200 mp. Complexul The Office va lua locul fostei fabrici Tricotaje Someşul, teren pe care iniţial era programată dezvoltarea unui mall şi a unui hotel, care au fost abandonate. La Târgu-Jiu, compania a cumpărat mai multe loturi de teren învecinate, cu o suprafaţă totală de circa 4 hectare. Pe acest teren va fi construit un centru comercial de circa 25.000 mp.

Recent, NEPI a iniţiat procesul de achiziţie a 70% din proiectul Mega Mall, ce urmează a fi dezvoltat în locul fostei fabrici Electroaparataj din Bucureşti. Mallul va fi al patrulea ca mărime din Capitală şi va necesita o investiţie de 150 mil. euro. Investitorii de la care NEPI a cumpărat participaţia, austriecii de la Real4You, au asigurat deja un contract cu Carrefour, care va deschide aici un nou hipermarket. Mega Mall ar urma să fie deschis publicului la mijlocul anului 2015. NEPI mai aşteaptă autorizaţiile de construcţie pentru demararea lucrărilor la parcul de retail Vulcan Value Center, pe amplasamentul fostei uzine Vulcan din Bucureşti, proiect dezvoltat în parteneriat cu Benevo Capital. „Costul de construcţie al acestui proiect va fi de sub 20 mil. euro. Electroaparataj nici nu se compară cu Vulcan. Acolo este un mall care va atrage, probabil, 150 mil. euro. Pentru anul acesta avem programată şi dezvoltarea a cinci centre comerciale, extensii ale unor hipermarketuri Kaufland deja existente în afara Bucureştiului, dintre care unul e finalizat. Toate acestea combinate sunt mai mari decât Vulcan. Este un proiect bun, dar nu ne va afecta foarte mult profitabilitatea dacă vom întârzia dezvoltarea lui“, explică Slabbert.

Sud-africanii au făcut până acum cumpărături, în principal, pe sectoarele de birouri şi retail, însă numărul redus de produse imobiliare funcţionale, pretabile pentru achiziţii, i-a determinat să marşeze mai mult pe dezvoltarea propriilor proiecte. „Ţinta noastră pe termen lung este retailul, dar asta nu înseamnă că birourile nu sunt investiţii bune. Nici pe retail nu găseşti foarte multe proiecte de cumpărat. Doar nu o să cumperi Liberty Center sau alte centre din sudul Bucureştiului. Nu cred că piaţa funcţionează în aşa fel încât să poţi spune că sunt momente în care mai bine dezvolţi decât să cumperi. Totul este o chestiune de evaluare a riscurilor şi a profitului. În acest context ar trebui privite toate dezvoltările“, mai spune Slabbert.

Dezamăgirea bursei româneşti

NEPI a devenit, în iunie 2011, primul fond de investiţii imobiliare listat la Bursa de Valori Bucureşti. Până acum, sumele atrase de companie de la investitorii locali sunt infime comparativ cu valorile strânse de la Londra şi Johannesburg. Slabbert spune că este responsabilitatea companiei să participe la dezvoltarea pieţei de capital, chiar dacă nu le aduce mari beneficii.

„Nu am prevăzut, în momentul listării, că autorităţile locale vor interzice fondurilor de pensii să investească în imobiliare. România este singura ţară pe care o ştiu, cu siguranţă singura din Europa, care împiedică fondurile de pensii să investească în imobiliare. Această situaţie este unică, mai ales că restricţia se aplică şi industriilor imorale, cum sunt jocurile de noroc, iar imobiliarele sunt puse în aceeaşi categorie“, spune dezamăgit Slabbert.