Motoarele dezvoltării Argo în România au fost temporar oprite. Acum se concentrează asupra optimizării costurilor de funcţionare a proprietăţilor, pentru a le face viabile în vederea unei potenţiale vânzări peste trei-patru ani
Fondul de investiţii Argo Real Estate Oportunities Fund (AREOF) a devenit în plină criză liderul pieţei din România, devansându-l pe „regele mallurilor“ Iulian Dascălu, prin consolidarea activelor controlate de fondatorul companiei, cipriotul Andreas Rialas – fost vicepreşedinte al Deutsche Bank. Poziţia de lider vine cu avantajul unui portofoliu de 350 de chiriaşi, care oferă flexibilitate, dar cu dezavantajul unor datorii de circa 259 milioane de euro, adică 80% din valoarea celor patru proprietăţi pe care le deţine în România. Graham Kilbane, COO Argo, recunoaşte că este dificil să generezi veniturile anticipate, dar spune că a ieşit din perioada critică în 2009 şi că reuşeşte să îşi onoreze plăţile către cele 12 bănci cu care lucrează.
Criza din Grecia, care a contaminat şi Ciprul, a dat peste cap planurile fondului care are în vedere extinderea proiectelor din Iaşi (cu 28.000 mp) şi Oradea (4.000 mp). Construcţia celor două parcuri comerciale a fost finanţată de EFG, Banca Românească, Bancpost şi Bank of Cyprus. Procesul de preluare a operaţiunilor Bank of Cyprus România de către Marfin Bank a blocat negocierile fondului privind restructurarea celor două credite de 129 mil. euro şi efectiv şi continuarea extinderii. „În Iaşi şi Oradea va mai dura până vom finaliza restructurarea creditelor. Am căzut de acord asupra detaliilor, dar nu am apucat să le implementăm“, spune Kilbane.
Până la deblocarea acestei situaţii, compania se concentrează asupra îmbunătăţirii veniturilor şi reducerii costurilor, unul dintre acestea fiind costul de administrare plătit de retaileri, ce se ridică la 3 mil. euro pe an. În plus, mare parte din contractele de închiriere ale Argo au ajuns la maturitate, şi atenţia este direcţionată către reînnoirea lor. Anul trecut, fondul a semnat peste 100 de contracte de închiriere, atât reînnoiri, cât şi noi închirieri, iar anul acesta, alte 60 de contracte. Practic, afacerea Argo s-a mutat de la dezvoltare spre administrarea activelor. Compania se pregăteşte pentru momentul în care investitorii străini îşi vor întoarce din nou faţa către România. Argo va ajunge abia peste 3-4 ani la finalul ciclului investiţional şi va putea lua în calcul opţiunea vânzării proprietăţilor.
Discuţii cu IKEA
Dacă noi achiziţii nu se întrevăd pe termen mediu, fondul are la vânzare un teren de 8 ha, parte din cele 35 ha pe care este dezvoltat Era Shopping Park Iaşi. Compania a primit o ofertă de închiriere a 6.000 mp din partea BMW, care vrea să dezvolte aici un showroom, însă există discuţii şi cu IKEA. „Am avut semnat un precontract cu IKEA când Gabriel Popoviciu avea franciza. Ulterior, IKEA a preluat controlul şi, conform declaraţiilor pe care le-au făcut, prioritatea lor este un al doilea magazin în Bucureşti. După ce vor finaliza cea de-a doua unitate, vom vedea dacă sunt interesaţi de extinderea în ţară şi vom încerca să îi atragem în proiectul nostru“, menţionează Graham Kilbane. La Oradea, gradul de închiriere este aşteptat să crească până la 85%, în circa 8 săptămâni, după ce cei 5 chiriaşi noi cu care s-au semnat contracte vor deschide magazinele. Unul dintre aceştia vine cu un nou format pentru a testa piaţa. Dacă va avea succes cu acest model, retailerul vrea să mai deschidă până la 10 magazine în regiune. „Este vorba despre un retailer de tip discount care va veni cu o combinaţie de fashion, electronice şi articole de uz casnic“, spune Kilbane.
Situaţia proiectului de la Sibiu, cel mai valoros activ al fondului, este încă tensionată după ce, în iulie, Argo a dat în judecată NEPI şi Osterreichische Volksbanken-Aktiengesellschaft pentru că au încercat preluarea ostilă a centrului comercial. Argo acuză NEPI de concurenţă neloială pentru că a folosit ilegal şi a difuzat informaţii confidenţiale despre Sibiu Shopping City (foto) şi pentru că a făcut declaraţii publice dăunătoare la adresa companiei. Kilbane spune că nu a purtat negocieri cu NEPI cu privire la vânzarea proiectului înainte de acest incident. Centrul din Suceava se confruntă în continuare cu o concurenţă puternică din partea Iulius Mall. Chiar dacă Galleria Suceava a fost închis şi vândut, în ultimul raport financiar al Argo se precizează că există planuri pentru un alt mall în vecinătatea Shopping City Suceava. Compania a sesizat Primăria Suceava cu privire la cererea de autorizare depusă pentru acest proiect.
MINI INTERVIU
Capital: Când va reveni apetitul investitorilor imobiliari pentru acestă zonă a Europei?
Graham Kilbane: Nu cred că situaţia se va schimba anul viitor, ci abia din 2015, adică la şapte ani de la începutul crizei. Mi-am început cariera în Marea Britanie în plină recesiune şi a fost nevoie de şapte ani până ce economia şi-a revenit. Încă asistăm la un declin al vânzărilor din retail, aşa că, pentru un investitor, nu există prea multe motive să cumpere proprietăţi pe acest sector. Percepţia investitorilor este că această regiune este legată de ceea ce se întâmplă în Cipru şi Grecia, lucru adevărat, de altfel.
Capital: Ce sfaturi i-aţi da unui investitor străin dispus să intre în România fără a avea resurse financiare proprii din care să susţină dezvoltarea unui proiect?
G.K.: I-aş spune că obţinerea unui împrumut este posibilă în România, dar dificilă. Dacă are active cu credite în altă parte, i-aş sugera să mai pună nişte ipoteci pe acele proprietăţi, pentru a elibera bani, sau să încerce să convingă banca, prin garanţii încrucişate (cross-collateral), să îi acorde un împrumut pentru o dezvoltare în România. Dacă este vorba de un proiect mare, ar trebui să-l înceapă din surse proprii. O asemenea mişcare suportă un grad ridicat de risc, dar trimite un mesaj mult mai credibil retailerilor şi îţi permite negocierea unor chirii mai bune. Dacă faci un centru comercial pe trei etaje şi două etaje de parcare subterană, atunci poate că nu e cel mai bun moment să începi.
Capital: Sunt voci care spun că mallurile vor deveni showroomuri în care clienţii iau contact cu produsele pe care le cumpără online. Credeţi în această teorie?
G.K: Dacă ne uităm la pieţele mai mature, vedem că au fost închise o serie de magazine mici. Amazon şi alţi retaileri online au avut un impact uriaş asupra felului în care sunt administrate vânzările. Vom asista la o migrare dinspre hipermarketurile mari spre magazine mai mici. Deja putem vedea unităţile de proximitate, dar ne îndreptăm spre livrările la domiciliu. Cred că marii retaileri se vor concentra asupra câtorva showroomuri mari, iar unii retaileri, precum cei de electronice, vor avea cu siguranţă 50%-60% din vânzări provenite din online.
"Acest articol a apărut în ediţia print numărul 37 a revistei Capital din săptămâna 16 -22.09.2013"