Immoeast a rămas cel mai important investitor şi anul trecut, deşi pe piaţa autohtonă au mai apărut francezii de la Ixis, olandezii de la ING RE sau portughezii de la Sonae Sierra.
Austriecii de la Immoeast şi-au păstrat, în 2007, fotoliul de lider al investitorilor din piaţa imobiliară românească. Achiziţia Polus Center Constanţa, pentru 185 de milioane de euro, a adus cea mai mare sumă plătită anul trecut pentru un proiect imobiliar.
Tranzacţia a repetat istoria din 2006, când fondul condus de Karl Petrikovics îşi subordona piaţa prin achiziţia cu 210 milioane de euro a unui alt proiect Polus, la Cluj Napoca de data aceasta. Vehiculul de investiţii a ajuns să deţină astfel proprietăţi cu o valoare de circa 1,5 miliarde de euro. La începutul acestui an, atins de criza creditelor subprime, Immoeast a pierdut 30% din valoarea acţiunilor şi a raportat un profit în scădere cu 22% faţă de anul anterior.
După ce „şi-au tras sufletul“ câteva luni, austriecii au revenit. Au cumpărat pentru 200 de milioane de euro portofoliul Longbridge, constând în cinci proiecte rezidenţiale. „Dezvoltarea pieţei continuă să fie limitată de lipsa proprietăţilor de calitate, insuficiente pentru acoperirea cererii tot mai mari. Ca urmare a scăderii rapide a randamentelor, pe piaţa locală s-au creat noi tendinţe. Au apărut fonduri de investiţii cu risc scăzut, în timp ce altele au profitat de scăderea randamentelor şi au vândut investiţiile iniţiale“, spune Ioana Momiceanu, managing director al Atisreal România.
Alături de Immoeast, pe piaţă
şi-au făcut simţită prezenţa şi ING RE (Olanda), care a plătit 40 de milioane de euro pentru Felicia Shopping Center din Iaşi, sau francezii de la Ixis Corporate & Investment Bank. Aceştia din urmă au achiziţionat, prin intermediul unor subsidiare, proiectele America House din Bucureşti, pentru 120 de milioane de euro, şi un parc de retail din Târgu Mureş, pentru 90 de milioane de euro, vânzători fiind developerul israelian GTC, respectiv belgienii de la BelRom.
Deşi anul 2007 a demarat în forţă cu destule tranzacţii relativ mari şi mai multe mici, „accelerarea“ zvonurilor şi apoi confirmarea crizei subprime americane au determinat întâi stupoare şi apoi reţinerea investitorilor de a mai arunca bani pe o piaţă unde, potrivit analiştilor, „proiectele se cumpărau pentru că nu exista ceva mai bun“. Marcus Pyuk, fost managing partner al Schonherr România, spune că, în viitorul apropiat, foarte multe proiecte vor apărea pe piaţă şi doar cele de calitate vor reuşi să se impună. Opinia sa este susţinută şi de Gijs Klomp, managing director al ING Real Estate Investment Management, care crede că fondurile de investiţii mici ar trebui să vândă pentru a-şi marca profitul. Oricum, aceştia au deja datorii la bănci şi le va fi foarte greu să finanţeze achiziţia unor noi proiecte.
A doua jumătate a anului trecut a fost săracă în tranzacţii. Temerile legate de probleme de finanţare s-au făcut simţite, iar unii investitori speculativi s-au gândit să-şi marcheze profitul şi „au părăsit clădirea“. Astfel, fondul britanic de investiţii Charlemagne Capital şi-a vândut portofoliul de trei imobile gigantului german DEGI, controlat de banca Allianz, pentru ceva mai mult de 110 milioane de euro, prin ceea ce a reprezentat prima tranzacţie de portofoliu din România.
An fără tranzacţii de centre comerciale în Capitală
Afectaţi sunt şi dezvoltatorii, dar numele lor încă poate reprezenta o garanţie. Alvaro Portela, CEO al companiei portugheze Sonae Sierra, nu-şi face prea multe griji. „Noi avem o strategie aparte. Cumpărăm, dar şi dezvoltăm proiecte, iar numele nostru e o garanţie suficientă pentru a putea contracta credite bancare“, spune acesta. În plus, dacă au un nivel al creditării suficient de scăzut, companiile pot să beneficieze de încrederea băncilor şi astfel să-şi finanţeze proiectele. „În plus, criza nu este a pieţei imobiliare. Este pe piaţa financiară, dar evident că loveşte în toate direcţiile“, consideră Portela.
Potrivit unei analize a firmei de consultanţă imobiliară Atisreal, mai bine de 70% din tranzacţiile din Bucureşti au vizat sectorul office, cu o valoare totală de 531 milioane de euro. În schimb, achiziţii de proiecte de retail au fost înregistrate doar în provincie, valoarea acestora fiind de circa 750 de milioane de euro.
Părţile bune ale pieţei imobiliare autohtone – rată de neocupare scăzută, cerere mare, chirii relativ stabile, un număr ridicat de proiecte de toate tipurile – pot constitui o premisă bună pentru a anticipa, în 2008, un an cu tranzacţii mari şi multe, mai ales pe sectoarele office şi retail. Lipsa lichidităţilor poate afecta însă piaţa, iar finanţatorii sunt mult mai prudenţi în a acorda credite pentru tranzacţii sau pentru dezvoltări imobiliare. Prin urmare, date fiind condiţiile, marii jucători au şanse majore de a domina piaţa, acaparând atât noile proprietăţi, cât şi portofoliile speculatorilor care au evoluat cu brio anii trecuţi. „România trebuie să fie foarte atentă la dezvoltarea economică. Aceasta evoluează mai lent decât cea a pieţei imobiliare, care riscă să devină nesustenabilă. Mai mult, banii sunt greu de obţinut şi de aceea trebuie cheltuiţi cu atenţie“, conchide Ioana Momiceanu.
O altă problemă a pieţei constă în lipsa de transparenţă. Aceasta îngreunează procesul de evaluare a proprietăţilor şi poate da naştere unei inflaţii a preţurilor, de care deja suferă sectorul rezidenţial destinat utilizatorilor finali.
Fără capitală
750 milioane de euro a reprezentat valoarea tranzacţiilor cu centre comerciale înregistrată anul trecut în România, toate fiind realizate în provincie.
Capital – Editia nr.13, data 2 aprilie 2008
