Cine şi-ar fi achiziţionat o locuinţă în toamna lui 2009 prin Prima Casă pentru a o închiria ar fi ajuns în prezent la o „zestre“ mult mai mică decât dacă ar fi economisit prin intermediul depozitelor, fondurilor de investiţii sau prin sistemul băncilor pentru locuinţe
În mod normal, în multe pieţe aşezate, achiziţionarea unei locuinţe în vederea închirierii oferă printre cele mai bune randamente, peste cele ale depozitelor bancare sau ale fondurilor de investiţii cu risc scăzut. Dar să vedem ce s-ar fi întâmplat dacă am fi achiziţionat o garsonieră în Bucureşti în septembrie 2009 prin Prima Casă, program care a forţat reducerea la jumătate a dobânzilor de împrumut, graţie garanţiei statului.
În acea perioadă, o garsonieră din Bucureşti avea un preţ mediu de circa 40.000 euro, pe baza datelor furnizate de anunţuriparticulari.ro ajustate cu 15%. Prin urmare, cu un avans de 2.000 euro şi încă 3 rate de dobândă de 456 euro, în total 10.440 lei echivalent, am fi cumpărat o garsonieră medie, pe care să o închiriem. Pentru început, chiria ar fi fost de 290 euro, apoi s-ar fi redus uşor timp de doi ani, până să se stabilizeze.
Pierdere din preţ
Rata la creditul de 38.000 euro pe 15 ani ar fi fost iniţial de 297 euro (1.262 lei). După patru ani de făcut plăţi lunare egale la credit şi depunere în depozit a banilor proveniţi din chirii, am fi ajuns la un sold al creditului de 30.360 euro şi la o sumă economisită din chirii de 10.550 euro. S-a ţinut cont de impozitul pe chirii şi pe câştigul din dobânzi. Dacă ar fi să evaluăm averea strânsă în prezent, trebuie să ţinem cont şi de valoarea la zi a locuinţei. Potrivit aceloraşi date ale anunţuriparticulari.ro ajustate însă cu 5%, întrucât preţurile de ofertă s-au mai apropiat de cele la care se încheie tranzacţia, o garsonieră medie din Bucureşti ar avea o valoare de 32.200 euro (144.000 lei). Prin urmare, zestrea strânsă în urma acestui tip de plasament ar fi în prezent de 32.200 euro – 30.360 euro + 10.550 euro = 12.390 euro (55.400 lei). Observăm că nivelul câştigului a fost afectat foarte mult de scăderea valorii locuinţei, cu 20%, de la 40.000 euro la 32.200 euro. Dacă preţul locuinţei ar fi fost stabil, acum am fi avut o zestre de peste 20.000 euro (90.000 lei), încasând aceleaşi chirii în scădere.
Să vedem cât am fi câştigat dacă am fi optat iniţial pentru economisire, înainte să luăm direct credit. Amânarea deciziei de achiziţie prin credit ar fi permis economisirea fie prin depozite bancare, fie prin fonduri monetare sau de obligaţiuni, fie printr-una din băncile pentru locuinţe (BpL). În cazul plasării avansului de 10.440 lei în depozit pe 1 lună la una din băncile cu cele mai mari dobânzi din piaţă şi prin continuarea economisirii lunare a 1.262 lei, după patru ani s-ar acumula în cont 81.510 lei, cu 47% mai mult decât în varianta anterioară. S-a ţinut cont şi de impozitarea câştigului anual din dobânzi.
Alegând plasamentul avansului într-un fond de obligaţiuni (BCR/Erste Obligaţiuni) şi apoi cumpărarea lunară de unităţi de fond cu 1.262 lei, după patru ani am avea o avere de 83.107 lei, luându-se în calcul şi impozitul pe câştigul anual de capital. Observăm că această variantă ar aduce un câştig cu 50% mai mare decât achiziţia locuinţei în 2009 şi închirierea ei.
„Rate cu dobândă zero“ pentru locuinţă
Cel mai bun randament l-ar fi adus însă economisirea prin sistemul băncilor pentru locuinţe. Dacă în septembrie 2009 s-ar fi deschis două contracte de economisire-creditare prin Raiffeisen BpL, pornind din start cu un avans de 10.440 lei, în prezent s-ar fi acumulat în cont 84.420 lei, cu 52% peste varianta în care am fi ales creditul imediat prin Prima Casă. În plus, acum s-ar fi putut accesa şi un credit locativ pentru achiziţia garsonierei care acum are o valoare de piaţă de 32.200 euro. Astfel, creditul ar avea avantajul unei dobânzi fixe în lei pe toată perioada, iar creditul s-ar rambursa integral în doar 6 ani, cu o rată de circa 1.000 lei.
Merită remarcat faptul că locuinţa ar fi achitată în doar zece ani, iar efortul brut lunar al clientului în toată această perioadă ar fi 600 lei mai mic decât valoarea de achiziţie a garsonierei. E ca şi cum locuinţa „ar fi achitată în rate cu dobândă zero“, graţie primelor anuale încasate de la stat, pe lângă dobânzile plătite de bancă în perioada de economisire. „Produsul de economisire-creditare confirmă faptul că oferă cel mai bun randament dintre produsele de acumulare cu risc scăzut. În plus, spre deosebire de orice alt produs de acumulare, acesta permite accesul la un credit cu cele mai mici dobânzi, de 4,5% sau 6%, în funcţie de tariful ales. Din acest motiv, putem spune că, astăzi, produsul de economisire-creditare este cea mai eficientă schemă de finanţare în domeniul locativ“, explică Aurelia Cionga, preşedinte Raiffeisen Banca pentru Locuinţe.
Cumpărăm sau economisim mai departe
Pe de altă parte, randamentul economisirii prin intermediul depozitelor bancare este în continuă pierdere de viteză, pe fondul reducerii dobânzilor, în linie cu dobânda-cheie a BNR şi cu inflaţia. O temperare a randamentelor, dar mult mai lentă, se observă şi la fondurile de obligaţiuni. Asta ne-ar putea determina să cumpărăm acum o garsonieră, în scopul închirierii, având un avans considerabil economisit.
Totuşi, administratorii fondurilor de obligaţiuni ar putea frâna randamentele în măsura în care vor fi emise mai multe obligaţiuni corporative, iar statul va emite pe termene mai lungi. „Mă aştept să avem mai multe obligaţiuni corporative, astfel încât fondurile de obligaţiuni să beneficieze de randamente premium plătite de noii emitenţi. Din diversificare şi creşterea maturităţii titlurilor emise de stat, fondurile de obligaţiuni pot genera randamente superioare celor din depozite. Spre exemplu, Erste Obligaţiuni ar putea avea un randament de peste 6,5% în 2014, chiar spre 7%, evoluţia depinzând şi de riscurile globale şi din regiune“, explică Dragoş Neacşu, preşedintele Erste AM România.
20% este pasul cu care a scăzut în ultimii patru ani preţul mediu al unei garsoniere din Bucureşti, conform datelor furnizate de Anunturiparticulari.ro
