Împreună cu experţi imobiliari, am calculat valoarea unor centre comerciale, clădiri administrative şi de birouri, hoteluri şi instituţii de învăţământ din întreaga ţară. Suma rezultată echivalează cu preţul a 50.000 de apartamente cu trei camere din zona semicentrală a Bucureştiului sau, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică, cu valoarea tuturor construcţiilor, private şi publice, dintr-un oraş de dimensiunile Ploieştiului. Cam o treime din total
Împreună cu experţi imobiliari, am calculat valoarea unor centre comerciale, clădiri administrative şi de birouri, hoteluri şi instituţii de învăţământ din întreaga ţară.
Suma rezultată echivalează cu preţul a 50.000 de apartamente cu trei camere din zona semicentrală a Bucureştiului sau, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică, cu valoarea tuturor construcţiilor, private şi publice, dintr-un oraş de dimensiunile Ploieştiului. Cam o treime din total îi revine Palatului Parlamentului. Clădirea, unică în ţară prin dimensiuni (330.000 de metri pătraţi suprafaţă construită desfăşurată, adică echivalentul a 46 de terenuri de fotbal), finisaje şi amplasament, ar putea aduce statului, în cazul unei ipotetice vânzări, circa trei miliarde de euro. Nu mai puţin de un miliard de euro ar valora, spun experţii, cei 500.000 de metri pătraţi de teren situaţi sub şi în jurul imobilului.
Bani grei valorează şi centrele comerciale de mari dimensiuni, cum ar fi Băneasa Shopping City, Plaza România, Bucureşti Mall sau Iulius Center din Cluj (care ar putea fi tranzacţionate cu 300-400 de milioane de euro fiecare), dar şi Casa Presei Libere (500 de milioane de euro). Aflată în patrimoniul RAPPS, fosta Casă a Scânteii are de circa patru-cinci ori mai mult spaţiu pentru birouri decât cele mai mari office building-uri ridicate în ultimii ani în Bucureşti. În plus, terenul aferent – circa 12 hectare într-una din cele mai căutate zone din Capitală – se adaugă la preţ.
Dar şi monumentele istorice ar aduna sume cu opt zerouri dacă ar intra pe piaţa imobiliară. Palatul Regal din Bucureşti (actualul Muzeu Naţional de Artă), Castelul Peleş sau Castelul Bran sunt printre cele mai valoroase proprietăţi cu „patină“. Trebuie spus, totuşi, că analiza „Capital“ nu a inclus clădiri religioase.
ESTIMARE Cu ajutorul unor experţi în evaluarea şi tranzacţionarea proprietăţilor imobiliare, Capital a încercat să stabilească ce valoare de piaţă ar avea, în cazul unor ipotetice vânzări, cele mai importante şi impresionante clădiri din România.
Atunci când vrei să vinzi un apartament sau o casă, primul pas pe care îl faci este să afli cam cu cât se tranzacţionează, în aceeaşi zonă, o proprietate similară. Deşi la o altă scară, cam acelaşi lucru îl fac şi cei care vor să înstrăineze o clădire de birouri sau un centru comercial: se orientează după preţul încasat pentru imobile cu funcţii şi dotări asemănătoare, eventual ajustându-l (la fel cum se face şi în cazul unei locuinţe) în funcţie de diferenţe (amplasament, grad de uzură, dotări sau finisaje suplimentare, alte avantaje sau dezavantaje). Aşadar, nu e tocmai dificil să stabileşti, pornind de la afaceri anterioare din domeniu, valoarea unui mall, a unui office building sau chiar şi a unei clădiri administrative publice, ce ar putea fi încadrată, până la urmă, la o categorie inferioară a imobilelor de birouri. Nici în cazul hotelurilor nu este foarte dificil de stabilit valoarea. „Gradul de finisare şi confort şi amplasamentul pot schimba mult datele problemei, ca şi dotările adiacente – galerie comercială, centru de fitness sau cazinou“, arată Claudia Austreanu, expert al Evalimob.
Nu la fel de simplu este în cazul construcţiilor cu adevărat unicat. Deşi, teoretic, imobile precum Castelul Peleş, Ateneul Român sau Palatul Parlamentului nu se pot vinde, am decis să vedem ce preţ li s-ar pune pe actuala piaţă imobiliară din România. „Aşa cum există drepturile omului, ar trebui să existe şi drepturile clădirilor. Aşadar, să le acordăm egalitate de şanse şi să presupunem că pot fi tranzacţionate toate“, se prinde în joc conf. dr. arh. Daciana Daraban, titulara cursului de „Evaluarea Proprietăţii Imobiliare“ de la Universitatea de Arhitectură „Ion Mincu“. „Este clar că astfel de clădiri nu intră în standardele de evaluare clasice. Există un aport de prestigiu cultural, care adaugă la preţ, însă restrânge, în acelaşi timp, piaţa, dar şi o conotaţie istorică şi arhitecturală“, spune ea. De exemplu, în cazul Ateneului, valoarea ar putea fi amplificată de statutul său de emblemă sau de acustica foarte bună a sălii principale.
„La astfel de clădiri reprezentative, nu se aplică metode de calcul la metrul pătrat. Una din căi ar putea fi evaluarea bucată cu bucată a tuturor elementelor componente, mai ales a celor decorative, şi apoi să se facă totalul“, afirmă evaluatorul imobiliar Cristian Toader.
Agenţia imobiliară, selecţionată prin licitaţie
Dacă în România au avut loc, până în prezent, mai multe afaceri imobiliare de peste 100 de milioane de euro, doar două clădiri importante de patrimoniu au fost tranzacţionate: Palatul CEC, cumpărat de Primăria Capitalei, şi Castelul Bran, despre care presa a scris că ar fi fost vândut de noul proprietar, membru al casei de Habsburg, unei firme americane.
Nu trebuie uitat că vânzarea unei clădiri valoroase, fie ea monument istoric sau nu, se face, în cele mai multe cazuri, prin intermediul unor experţi imobiliari. „Se organizează o licitaţie, la care sunt invitate mai multe agenţii, care fac oferte cuprinzând nivelul de comision solicitat, dar şi detalii privind modalităţile de reclamă şi cine va suporta costurile acesteia“, explică Simona Costache, directorul general al Perfect Casa. Ea spune că, în cazul ipotetic în care un monument renumit ar fi scos la vânzare, ar accepta să lucreze chiar şi pentru un comision mai mic, având în vedere că o astfel de tranzacţie promovează şi agenţia imobiliară. „Oricum, în primul rând ne-ar interesa o evaluare profesionistă, pentru a vedea dacă preţul solicitat este realist“, conchide ea.
CONSTRUCŢIILE NOI, MAI PREŢUITE
Şase din cele mai valoroase zece clădiri din România sunt centre comerciale apărute pe harta marilor oraşe (Bucureşti, Cluj şi Constanţa) în ultimul deceniu. În top se mai află un centru comercial modern, grefat pe trupul unui magazin universal „socialist“, precum şi trei clădiri administrative. Două din acestea datează tot din perioada dictaturii comuniste.
IMPRESIONANT
8,8 miliarde de euro este valoarea cumulată a celor mai importante 50 de clădiri din România (centre comerciale, birouri şi clădiri administrative, unităţi de învăţământ, muzee etc.).
Capitala imobilelor de top
Majoritatea clădirilor scumpe se află în Bucureşti. Aici au avut loc cele mai mari investiţii imobiliare, iar preţurile pieţei de profil ajung la niveluri occidentale.
Cea mai valoroasă clădire din România este, de departe, Palatul Parlamentului. Situată pe locul doi în lume ca suprafaţă desfăşurată, construcţia are 1.000 de încăperi, din care 30 de săli de diferite dimensiuni (cea mai mare având peste 2.000 de metri pătraţi). Portivit calculelor noastre, dacă ar fi, prin absurd, scoasă la vânzare, preţul obţinut ar trebui să fie de cel puţin trei miliarde de euro.
Urmează, la mare distanţă, o clădire de birouri datând de mai bine de jumătate de secol şi aflată într-o stare nu tocmai grozavă. Totuşi, prin amplasament şi dimensiuni, Casa Presei ar putea valora jumătate de miliard de euro. În ceea ce priveşte centrele comerciale, Plaza România şi Bucureşti Mall, ambele din Capitală, au cam aceeaşi suprafaţă construită (între 99.000 şi 105.000 metri pătraţi), iar terenul liber aferent are aproximativ aceleaşi dimensiuni. Ţinând cont de preţul la care s-a tranzacţionat, în 2006, City Mall (tot în Bucureşti, 103 milioane de euro pentru 38.000 de metri pătraţi fără teren liber), dar şi cel al terenului în Drumul Taberei şi Vitan, se poate estima că valoarea lor de piaţă se învârte în jurul a 300 milioane de euro. Cam la aceeaşi sumă ar putea fi evaluat şi Iulius Mall din Cluj, în timp ce Unirea Shopping Center, din centrul Capitalei, ar fi cu 50 milioane de euro mai ieftin. Spre deosebire de Băneasa Shopping City, care ar putea costa cam 400 milioane de euro.
Pe următoarele locuri în clasament se situează o clădire istorică şi alte două centre comerciale. Este vorba de Palatul Regal din Bucureşti (actualul Muzeu Naţional de Artă), evaluat la 275 de milioane de euro, de Polus Center din Cluj şi de cel omonim din Constanţa, care s-au vândut cu 210 milioane de euro, respectiv 185 de milioane de euro.
Charles de Gaulle Plaza a fost vândut cu 80 de milioane de euro, dar ar putea valora azi cu cel puţin 30% mai mult, în timp ce alte clădiri de birouri din Capitală, cum ar fi Bucharest Financial Plaza sau Tower Center ar putea costa cam 90 de milioane de euro. Hotelul Intercontinental a fost evaluat de DTZ Echinox la 70 milioane de euro, sume asemănătoare putând figura şi în dreptul Sofitel, Howard Johnson sau RIN Grand Hotel.
Dacă, prin absurd, ar fi scos la vânzare, Palatul Victoria, în care se află sediul Guvernului, ar putea costa, cu cei 5.000 de metri pătraţi de teren şi 26.000 de metri pătraţi construiţi, cam 60-70 de milioane de euro. Sume impresionante au fost calculate şi pentru Tribunalul Bucureşti (fostul magazin Junior – cam 70 milioane de euro), clădirea centrală a Universităţii din Craiova (circa 50-60 de milioane de euro), Facultatea de Ştiinţe Economice din Cluj (în jur de 50 de milioane de euro), sediul Universităţii din Iaşi (cam 40 de milioane de euro) sau clădirea Gării de Nord (circa 75 de milioane de euro). Muzeul de Istorie din Bucureşti ar costa şi el vreo 40 de milioane de euro, în timp ce Primăria a plătit pentru Palatul CEC suma de 24 de milioane de euro în 2006.
LISTA CONTINUĂ
Cu valori estimate la cel puţin câteva zeci de milioane de euro au mai fost identificate: sediul Academiei Române, Ministerul de Interne (fostul Senat), IGP (fostul MI), Iulius Mall Timişoara, Universitatea din Bucureşti, Ministerul Apărării, Aeroportul Otopeni, Teatrul Naţional sau Radisson SAS.
3 miliarde euro
Un metru pătrat construit ar putea valora chiar şi 6.000 de euro, datorită finisajelor excepţionale şi înălţimii medii de şapte metri pe nivel. Şi sunt nu mai puţin de 330.000 mp. La cele circa două miliarde de euro rezultate, se adaugă valoarea terenului, 50 de hectare în mijlocul Bucureştiului, adică încă aproximativ un miliard.
500 milioane euro
Cu 175.000 de metri pătraţi construiţi şi 126.000 de metri pătraţi de teren, valoarea celei mai mari clădiri de birouri din România ar putea depăşi jumătate de miliard de euro.
275 milioane euro
Clădirea ce adăposteşte astăzi Muzeul Naţional de Artă a ajuns la forma actuală după nenumărate extinderi şi transformări în secolele XIX şi XX. Are o amprentă la sol de 11.000 m, aproape 71.000 mp suprafaţă desfăşurată, iar terenul aferent măsoară 2,2 hectare.
150 milioane euro
Arhitectura, finisajele şi dotările excepţionale, cadrul natural deosebit, şi, nu în ultimul rând, istoria şi notorietatea sa ar putea face ca domeniul Peleş să fie printre cele mai valoroase din lume.
150 milioane euro
Deşi sunt departe de finisajele dintr-o clădire clasa A, cei 74.000 de metri pătraţi ai clădirii situate vizavi de Gara de Nord au potenţialul de a se transforma în spaţii moderne de birouri.
300 milioane euro
Cel mai mare centru comercial din Cluj are 147.000 mp suprafaţă desfăşurată şi 2.000 de locuri de parcare subterane şi exterioare.
150 milioane euro
Hotel de cinci stele cu 402 camere, galerie comercială de 2.300 mp, 12.000 mp de birouri, cazino, centru spa şi fitness, la câţiva paşi de Palatul Parlamentului.
100 milioane euro
Inaugurată în 1926, clădirea de 36.000 mp din centrul Iaşiului are 300 de camere şi găzduieşte, în prezent, Complexul Muzeal „Moldova“.
250 milioane euro
Cel mai mare magazin universal din România oferă 84.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale în plin centru al Capitalei.
310 milioane euro
104.000 mp construiţi şi o parcare de circa două hectare. City Mall s-a vândut, în 2006, cu 2.700 euro/mp, iar terenul în zonă costă cam 1.500 de euro.
135 milioane euro
Vândut în august 2007 pentru 120 de milioane de euro, blocul de birouri din Piaţa Victoriei (suprafaţă totală – 40.000 mp) s-a scumpit cu cel puţin 10%.
300 milioane euro
Şi mallul din Vitan are o parcare exterioară impresionantă, plus una supraetajată. Dar ce contează cu adevărat sunt cei 99.000 mp dedicaţi cumpărăturilor.
100 milioane euro
Aceasta este suma cu care proprietarii castelului l-ar fi vândut unei companii americane în 2007. Revista Forbes l-a evaluat la 140 de milioane de dolari.
110 milioane euro
O investiţie de circa 50 de milioane de euro, clădirea valorează, în prezent, de cel puţin trei ori mai mult, având în vedere preţurile birourilor din zona Piaţa Victoriei.
Capital – Editia nr. 19, data 14 mai 2008