Încă de anul trecut, cetăţeni străini, dar şi români cumpără apartamente în blocurile noi care se construiesc în România, mizând pe profiturile uriaşe ce pot fi obţinute în perioade scurte de la demararea investiţiei.
Agenţia Perfect Casa a anunţat, zilele trecute, cea mai rapidă tranzacţie imobiliară realizată în acest an. După negocieri care au durat doar două zile, un om de afaceri român a achiziţionat, pentru 4,6 milioane de euro, nouă apartamente (cu două şi patru camere) şi un penthouse, într-un bloc ce se va construi pe Şoseaua Nordului. Astfel de tranzacţii au devenit în ultima vreme apanajul persoanelor fizice, fie din România, fie din străinătate. De exemplu, un proiect rezidenţial foarte căutat este Planorama din Capitală, unde un britanic a cumpărat unul dintre blocuri înainte de începerea construcţiei. Tot aici, un cetăţean spaniol a cumpărat 50 de apartamente, pentru a le oferi spre închiriere.
Marja de profit a investitorului este foarte mare, deoarece preţul pentru un metru pătrat înainte de începerea construcţiei era de 875 de euro, iar în tranzacţiile de acest tip reducerea este de 20%-30%. Un alt exemplu de pe piaţă este Emerald Residence. Un investitor străin a cumpărat 50 de apartamente din acest ansamblu situat pe malul Lacului Tei, unde preţurile variază între 110.000 de euro şi 600.000 de euro (plus TVA). De asemenea, aproximativ 65%-70% din cele 802 apartamente din ansamblul Asmita Gardens au fost achiziţionate de către străini, care le vor revinde sau le vor închiria după ce proiectul va fi definitivat. „Putem spune că a devenit o afacere în sine achiziţionarea şi administrarea unor clădiri sau apartamente distincte, în principal în zonele rezidenţiale de lux, unde chiriile sunt mari, perioada de amortizare a investiţiei fiind de 9-11 ani“, spune Simona Costache, general manager Perfect Casa. „Cetăţenii străini care au investit şi vor investi în continuare în proprietăţi rezidenţiale au fost atraşi de termenul avantajos de recuperare a investiţiei, comparativ cu cel oferit de pieţele externe“, completează Claudia Dăscălescu, consultant senior în cadrul departamentului rezidenţial al agenţiei DTZ Echinox. Astfel, un apartament poate fi cumpărat cu preţuri de 1.200-1.400 euro/mp plus TVA încă din faza de proiect, pentru a fi apoi revândut cu circa 1.700 euro/mp înainte de finalizarea ansamblului.
Britanicii, spaniolii şi grecii în pole position
Zonele de interes pentru investitorii străini sunt Capitala, unde afluxul de potenţiali chiriaşi sau cumpărători este mare, dar şi zonele turistice, precum Braşovul sau litoralul. Încă de anul trecut, străinii erau interesaţi de achiziţionarea de locuinţe în România. De situaţie au profitat rapid firme din Marea Britanie, Spania sau Grecia, iar ofertele disponibile pe internet pentru cumpărătorii din afara graniţelor noastre sunt numeroase. În Regatul Unit, pot fi identificate o mulţime de oferte din România, atât pentru case de vacanţă, cât şi pentru apartamente în imobile amplasate în marile oraşe. Compania The Right Move Abroad are la categoria „hot property“ oferte din Braşov, Bucureşti, Bran sau Râşnov, cele mai cunoscute fiind Planorama sau Avantgarden (Braşov). O altă societate de profil, tot britanică, are în ofertă câteva sute de proprietăţi, amplasate în toate zonele ţării. Comun acestor oferte e faptul că preţul de achiziţie este inferior celui din ţară: de exemplu, la Planorama un apartament cu o suprafaţă totală de 181 mp costă doar puţin peste 151.000 euro. „În ultima perioadă am avut tot mai mulţi clienţi interesaţi de achiziţiile în fază de proiect. Aceştia sunt deopotrivă români şi străini – majoritatea greci, spanioli sau englezi. Am încheiat cu succes câteva tranzacţii, precum cea din Şoseaua Nordului“, spune Simona Costache.
Vrei o casă sau un teren? Fă-ţi firmă!
Interesant în ceea ce priveşte achiziţiile de proprietăţi imobiliare derulate de străini este faptul că, în conformitate cu legea română, aceştia nu pot deţine terenuri în ţară. „Legea este ambiguă şi, ca atare, toată lumea, inclusiv noi, se fereşte de astfel de tranzacţii cu terenuri. Însă, numărul de apartamente sau imobile achiziţionate de cetăţenii străini se majorează de la an la an“, afirmă Mihai Atănăsoaiei, secretarul Uniunii Naţionale a Notarilor din România. Prin urmare, străinii sunt nevoiţi să fie reprezentaţi de o firmă sau, după cum spune Simona Costache, „vin în ţară, identifică oportunităţi şi, ulterior, pentru a putea cumpăra şi terenul, înfiinţează o firmă care să le permită acest lucru. De altfel, unii dintre ei prind gustul afacerilor imobiliare în România, iar compania devine developer.“ Uneori, afirmă surse din piaţă, deşi apartamentele aparţin unei persoane fizice, terenul este al unei firme care are posibilitatea să-l cumpere. Un motiv pentru care unele imobile se află, cel puţin aparent, în posesia unor persoane fizice este clar: reprezentanţii companiei Impact afirmă că, datorită impozitelor mult mai mici pentru persoanele fizice, se preferă acest mod de deţinere a proprietăţilor. Pe de altă parte, însă, în ceea ce priveşte TVA, de multe ori, pentru recuperarea acesteia, este necesară înfiinţarea de firme.
Afaceri cu case
«Putem spune că a devenit o afacere în sine achiziţionarea şi administrarea unor clădiri sau apartamente distincte, în principal în zonele rezidenţiale de lux, unde chiriile sunt mari, perioada de amortizare a investiţiei fiind de 9-11 ani.»
Simona Costache, general manager Perfect Casa
Randament de aproape 200% pentru investiţii rezidenţiale
Conform companiei Colliers, randamentul unei investiţii într-un apartament poate ajunge la 176% în doi ani.
ACHIZIŢIE Se ia în considerare o achiziţie off-plan (într-o clădire aflată încă în stadiul de proiect) a unui apartament, la un preţ de 200.000 de euro. Modalitate de plată: 25% din sumă la semnare, 75% la livrare.
CREŞTERE Aplicând o creştere medie a preţului de 20% pe an, la finalizarea construcţiei (pentru care s-a calculat o medie de doi ani), aceasta s-ar putea vinde cu 288.000 de euro. În momentul livrării, suma restantă poate fi obţinută printr-un credit, iar investiţia proprie va consta doar în avansul iniţial.
PROFIT Beneficiul brut rezultat va fi dat de preţul de vânzare al apartamentului, din care se scad avansul de 50.000 de euro, plătit la achiziţionarea acestuia, şi suma restantă de 150.000 de euro, obţinându-se 88.000 de euro.
RANDAMENT Raportând această sumă la investiţia iniţială, randamentul investiţiei este de 176% în doi ani.
