americani, te frapeaza prin numarul mare de opere de arta dispuse pe pereti si prin toate colturile incaperilor. Senzatia ca te afli intr-o galerie de arta improvizata nu te paraseste nici cand ajungi in sala de sedinte, unde Hergan, un roman reintors in tara dupa 40 de ani traiti in SUA, isi pregateste in detaliu planurile de investitii pentru piata imobiliara autohtona. Aici, printre tablouri si sculpturi, omul de afaceri a luat decizia construirii a ceea ce urma sa devina una dintre cele mai mari cladiri de birouri din Europa de Est. Proiectul Charles de Gaulle Plaza a fost lansat in 2001, intr-un moment in care pe piata bucuresteana se simtea o nevoie acuta de spatii de birouri. Nu a fost deloc o misiune usoara; o dovedeste si faptul ca multe dintre calculele initiale s-au modificat pe parcurs. „Pe atunci, nu stiam ca euro va fi moneda dominanta, astfel ca toate planurile noastre au fost structurate in dolari. Nu stiam nici care vor fi cresterile de preturi la materiale de constructii“, povesteste Alexander Hergan. Toate aceste variabile au condus in final la decalarea termenului – destul de strans, de altfel – pe care investitorii si l-au propus pentru finalizarea imobilului. Dar au determinat si cheltuieli superioare celor preconizate, astfel ca pana la urma investitia totala a depasit cu mult 40 de milioane de dolari. „Totusi, dupa patru ani, am iesit foarte aproape de ceea ce am previzionat“, sustine omul de afaceri de 59 de ani. Alexander Hergan detine jumatate din afacerea Charles de Gaulle Plaza, restul fiind in proprietatea fondului austriac de investitii CA Immo. Dupa socotelile sale, investitia se va amortiza in termen de circa sapte ani. Acest lucru presupune ca valoarea chiriilor incasate sa se situeze undeva in jurul a sapte milioane de dolari pe an. Imobilul de 16 etaje si cu o suprafata construita de 40.000 de metri patrati domina nu numai piata de la care a imprumutat numele, ci si intregul segment al cladirilor de birouri din Romania. De cand s-a dat in folosinta, centrul de afaceri atrage atat atentia trecatorilor, cat si pe cea a fondurilor de investitii straine. „Surprinzator, aproape fiecare fond de investitii care vine in Bucuresti se intereseaza de cladire si ne face o oferta. Iar ofertele pe care le primim cresc succesiv ca valoare si sunt mult mai mari decat ne-am fi asteptat“, spune Hergan. Desi afirma ca imobilul nu este, deocamdata, de vanzare, Alexander Hergan nu exclude varianta incheierii unei intelegeri, daca va primi o oferta financiara irezistibila, peste cele din piata. „Este posibil ca in aceste conditii sa vand in orice moment. Nu ne indragostim de obiecte“, explica el. Totusi, de obicei, fondurile de investitii prefera sa cumpere in totalitate un proiect. Asta inseamna ca decizia vanzarii imobilului trebuie luata impreuna cu partenerul de afaceri. „Este foarte dificil sa vinzi doar 50% dintr-o cladire, pentru ca un investitor vrea sa cumpere tot. De aceea, trebuie ca si CA Immo sa fie de acord“, explica Hergan. Presupunand ca tranzactia s-ar incheia, aceasta ar fi cea mai mare din istoria pietei imobiliare autohtone. Surse din sectorul de profil sustin ca valoarea de piata a cladirii Charles de Gaulle Plaza se ridica undeva in jurul a 2.000 de euro pe metru patrat, ceea ce ar insemna circa 80 de milioane de euro. Ipoteza vanzarii pare plauzibila, intrucat interesul investitorilor straini pentru proiectele locale a crescut puternic in ultima vreme, in contextul randamentelor tot mai ridicate oferite de plasamentele in imobiliare. Hergan insusi vorbeste de sume de ordinul miliardelor de euro care isi cauta un loc pe piata romaneasca. Pe acest fundal, este de asteptat ca tranzactiile imobiliare sa se amplifice in anii care ne mai despart de integrarea in Uniunea Europeana. De altfel, Avrig 35 mizeaza puternic pe acest trend si are de gand sa pluseze la dezvoltarea pietei cu noi proiecte. Compania va investi cateva sute de milioane de euro intr-un orizont de timp de pana la doi ani. Unul dintre cele mai interesante proiecte vizeaza construirea in Capitala a unei cladiri de birouri care se vrea a fi cea mai inalta din Romania. Amplasat in zona Pietei Victoriei, imobilul va avea 25 de etaje, 32.000 de metri patrati construiti si o inaltime totala de 135 de metri, aproape dubla fata de cea a cladirii BRD din vecinatate. Insa viitorul nu va fi dedicat numai proiectelor de birouri. Hergan a simtit ca cererea din sectorul rezidential este departe de a fi satisfacuta, numai in Bucuresti fiind estimat un necesar de cel putin 60.000 de locuinte. Diversificarea portofoliului firmei si pe acest segment parea, asadar, un pas absolut firesc. Planurile includ inceperea constructiei a circa 1.300 de apartamente, care ar putea fi vandute la un pret de 800-900 de euro pe metru patrat. In paralel, vor fi lansate lucrarile la patru imobile de birouri si doua centre comerciale. Hergan nu uita nici de pasiunea pentru arta. In SUA, detine o impresionanta colectie de lucrari semnate de nume celebre, insa in Romania isi pune problema gazduirii celor peste 3.000 de lucrari colectionate de la diversi artisti, multi in formare. Pentru asta are de gand sa construiasca galerii de arta in care sa ofere tinerelor talente posibilitatea de a se afirma.

TRANZACTII CU IMOBILE DE BIROURI

• Preluarea de catre CA Immo a imobilului Opera Center (cu o suprafata de circa 12.926 mp), printr-o acord de 29 de milioane de dolari. Intre chiriasi se numara PWC, ING, Eli Lilly. Tranzactia s-a finalizat la circa un an de la incheierea lucrarilor de constructie a cladirii
• Achizitionarea de catre Europolis Invest a imobilului Europe House Bucuresti (14.300 mp), printr-o tranzactie de 31 de milioane de dolari. Vanzarea a avut loc la circa un an de la darea in folosinta. Intre chiriasi se afla Orange, HP, Microsoft
• Preluarea de catre Gruppo Nusco a imobilului Floreasca/Amitim (5.500 mp). Chiriasi: Gillette, Dacia Renault, Aviva

CHARLES DE GAULLE PLAZA IN CIFRE

Valoare investitie: peste 40 mil. dolari
Suprafata construita: 40.000 mp
Suprafata birouri: 30.000 mp (clasa A)
Etaje:16
Parcare subterana: pe cinci nivele, cu capacitatea de 350 de autovehicule
Locatari principali: Connex, HVB Bank Romania, Raiffesen Bank
Proprietari: Avrig 35, CA Immo