Polii imobiliari dominanţi la nivel de Bucureşti, precum Dimitrie Pompeiu, Piaţa Victoriei, Militari, Drumul Taberei sau Berceni, vor genera în acest an venituri din chirii de peste 370 mil. euro, mai mult cu circa 100 mil. euro faţă de anul trecut.
Veniturile în creştere sunt explicate prin faptul că, în ultima perioadă, stocul de spaţii comerciale şi de birouri a fost alimentat prin livrarea celor mai mari imobile existente pe piaţă. Este vorba despre mallurile AFI Palace Cotroceni, Sun Plaza şi imobilul de birouri BOC, dezvoltat de UpGround. Cu toate acestea, ambele segmente de piaţă sunt ameninţate, anul acesta, de o rată de neocupare care urcă şi până la 20% în cazul anumitor clădiri.
Calculul realizat de Capital pe baza informaţiilor furnizate de principalele companii de consultanţă imobiliară de pe piaţa locală se bazează pe suprafaţa totală închiriabilă din imobilele dominante de birouri şi retail şi pe chiriile medii din fiecare zonă. Veniturile obţinute au fost ajustate cu rata medie de neocupare specifică fiecărui segment de piaţă în parte.
„Rata de neocupare medie pentru Bucureşti, pentru segmentul de birouri, a ajuns la 17,9% la sfârşitul trimestrului al doilea. Evident, există marje foarte mari în Bucureşti în ceea ce priveşte gradul de neocupare. În zona Centru–Nord, ea scade la 13,5%, în zona de Nord ajunge la 11%, iar în zona Pipera creşte la 25%“, a declarat Cătălina Jigman, head of office agency în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis-Eurisko. Şi în cazul segmentului de retail rata de neocupare are fluctuaţii majore. În general, o medie pe Bucureşti ar fi de 5%-8%; unele centre se pot lăuda cu rate de neocupare de sub 1%, iar altele pot depăşi 20%.
Proprietarii din zona Băneasa-Piaţa Presei sunt campionii încasărilor în acest an, cu venituri atrase de pe urma închirierii spaţiilor comerciale şi de birouri ce depăşesc 71 mil. euro. În comparaţie cu anul trecut, sumele generate de aceste spaţii sunt reduse cu circa 10 mil. euro. Chiar dacă pe parcursul acestui an s-au mai adăugat circa 44.000 mp, prin inaugurarea imobilului City Gate din Piaţa Presei, chiriile au continuat să scadă într-un ritm constant, în urma presiunilor venite din partea chiriaşilor. Zona Băneasa este în continuare puternic susţinută de Proiectul Băneasa, dezvoltat de omul de afaceri Gabriel Popoviciu.
Al doilea pol imobiliar dominant la nivelul Capitalei, care combină spaţiile de retail cu cele de birouri, este Militari. Chiriaşii din această zonă vor genera, în acest an, venituri cumulate de peste 52 mil. euro. Din suprafaţa totală de spaţii date spre închiriere în Militari, 125.000 mp sunt amplasaţi în unităţi mari de tip „big-box“ (construcţii pentru magazine de mobilă, bricolaj sau hipermarket).
Pe locul trei în topul celor mai profitabile zone imobiliare se plasează cartierul Drumul Taberei, unde este concentrată o suprafaţă de circa 152.000 mp de spaţii de retail, majoritatea aparţinând centrelor şi galeriilor comerciale. Estimativ, proprietarii din Drumul Taberei vor colecta anul acesta din chirii aproximativ 51 mil. euro.
Semne bune pentru retail
Retailul este cel mai mare generator de venituri pe piaţa imobiliară. Anul acesta, proprietarii de spaţii comerciale urmează să încaseze în total circa 206 mil. euro din chirii, în creştere cu 50 mil. euro faţă de anul trecut.
Primele luni ale anului au adus semne pozitive pentru piaţa de retail din Bucureşti. Branduri sonore precum Camaieu, Gerard Darel, SIX, Brioche Doree, au deschis primele lor magazine, iar în următoarele luni sunt aşteptate Leroy Merlin, Lidl şi H&M. Potrivit datelor Eurostat, România a avut, în iunie, cea mai mare creştere din UE a comerţului cu amănuntul, de 3,1% raportat la luna mai, respectiv 4,3% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, în timp de sectorul de retail a stagnat în zona euro şi s-a majorat cu numai 0,1% în spaţiul european.
Conform celui mai recent studiu al CBRE-Eurisko, stocul total de spaţii de retail modern din România este aproape egal împărţit între centre comerciale şi parcuri de retail – un total de 2,15 mil. mp. Există un număr mare de proiecte de retail planificate (780.000 mp), proiecte unde construcţia este oprită momentan (609.000 mp), în timp ce proiectele în construcţie reprezintă mai puţin de 10% din totalul spaţiilor ce ar putea fi livrate pe piaţă (123.000 mp). Analizele companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox arată că zona de Vest a Capitalei strânge la un loc aproape jumătate din stocul total de spaţii de retail, urmată de zona de Centru cu 15,7% din total şi cea de Nord, cu 12,6%.
Volumul de investiţii imobiliare din prima jumătate a anului a fost dominat de produsele de retail. 87% din unităţile tranzacţionate au fost centre comerciale sau parcuri de retail. Din suma totală de 196,9 mil. euro, aproape 46% reprezintă preluarea datoriilor pentru proprietăţile respective, potrivit CBRE. „În Bucureşti sunt foarte multe zone care încă mai au potenţial pentru dezvoltare comercială, evident însă doar dacă vorbim de centre care sunt foarte inteligent dezvoltate, care înţeleg cererea din zonă şi care se adaptează acestei cereri. Proiectele anunţate în Bucureşti vizează, în principiu, trei zone: Bucureştii Noi, Floreasca şi Pantelimon – Titan“, a explicat Luiza Moraru, head of retail department în cadrul CBRE.
Birourile adunate în Centru-Nord
Proprietarii clădirilor de birouri din Bucureşti vor atrage în acest an circa 165 mil. euro de la chiriaşi; cu toate acestea, sectorul este în continuare tras în jos de zona Pipera, unde o serie de clădiri stau cu spaţiile goale.
„Din punctul de vedere al cererii, primele opt luni ale anului au adus semne pozitive pe piaţa închirierilor de birouri, totalizând peste 120.000 mp, cu precădere pentru zona de Nord: Oracle, Garanti Bank, Lidl, PORR Construct, Agility“, a comentat Claudia Cetăţoiu, office consultant în cadrul King Sturge. Este important de menţionat că în ultimele 12 luni au fost semnate mai multe contracte de subînchiriere sau renegociere/reînnoire, care, adunate, ar putea creşte activitatea de tranzacţionare a spaţiilor de birouri cu peste 20%-30%. „Cel puţin 35 de contracte de închiriere şi preînchiriere au fost semnate în trimestrul doi al acestui an. Dintre acestea, opt tranzacţii, vizând suprafeţe cuprinse între 1.000 şi 3.000 mp, reprezintă 55% din suprafaţa închiriată în trimestrul doi, în timp ce 19 contracte au fost semnate pentru suprafeţe mai mici (100-500 mp)“, se precizează într-un raport al Jones Lang LaSalle. Jumătate din stocul existent pe piaţa de birouri se concentrează în nordul oraşului, în zone precum Dimitrie Pompei. În centru este adunată 15% din suprafaţa totală, iar în centru-nord, 14,8%. Centru şi Centru – Nord sunt zonele cu cea mai mare pondere din volumul total de spaţii de birouri livrat în prima jumătate a anului în curs. Printre clădirile inaugurate în această perioadă, se numără City Gate, Euro Tower, Lakeview, Piraeus şi Multigalaxy Office Project. Cele două zone vor rămâne în topul livrărilor anunţate până la finalul anului cu imobile precum Crystal Tower, Cathedral Plaza, Nusco Tower, Platinum Business & Convention Center şi Polonă 68. „Situaţia acestor zone se va reflecta într-o rată mai mare de neocupare – doar 20% din suprafaţa proiectelor ce urmează a fi livrate a fost preînchiriată. Zona Nord – Pipera se încadrează în zonele predispuse la un grad mai mare de neocupare, odată cu livrarea proiectului Swan Park – prima fază“, a mai spus consultantul King Sturge.
Spre deosebire de regiunea central şi est-europeană, unde birourile au dominat volumul de investiţii imobiliare aferent primului semestru, a fost realizată în România doar o singură tranzacţie pe acest segment de piaţă. Totuşi, parte a unei tranzacţii internaţionale, activele Europolis din România au fost cumpărate de către austriecii de la CA Immo. Aceste active includ două clădiri de birouri importante: Europe House şi Riverplace (la care se adaugă Europolis Industrial Park şi două terenuri în dezvoltare). Această tranzacţie va fi inclusă doar în balanţa de investiţii din primul trimestru al anului viitor, perioadă în care se va efectua prima plată către vânzător.
Zona Nord – Pipera se încadrează în zonele predispuse la un grad mai mare de neocupare, odată cu livrarea proiectului Swan Park – prima fază.
Claudia Cetăţoiu, office consultant, King Sturge
165 mil. euro, veniturile generate de închirierea spaţiilor de birouri din Bucureşti în 2010
206 mil. euro, banii rulaţi de proprietarii principalelor centre de retail din Capitală în acest an
Sunt foarte multe zone care încă mai au potenţial pentru dezvoltare comercială, evident însă doar dacă vorbim de centre inteligent dezvoltate.
Luiza Moraru, head of retail department CB Richard Ellis-Eurisko
Polii imobiliari
Veniturile generate de zonele dominante de birouri şi retail din Bucureşti sunt calculate pe baza suprafeţei totale de spaţii închiriabile şi pe chiriile medii din fiecare zonă.
