Explozia imobiliară din anii 2007/2008 a creat o adevărată frenezie pe piaţa terenurilor. O serie de dezvoltatori au cumpărat sute de hectare pentru proiecte viitoare, care între timp au fost abandonate. Pe umerii acestor investitori apasă zilnic povara creditelor accesate pentru asigurarea acestor locaţii care nu generează niciun venit. Primele terenuri cumpărate pentru a fi dezvoltate au început să fie vândute în acest an.
Volumul tranzacţiilor cu terenuri din 2011 a depăşit uşor 55 de hectare, iar valoarea totală a celor mai importante achiziţii a ajuns la circa 68 de milioane de euro. Apetitul investitorilor pentru astfel de plasamente s-a înjumătăţit faţă de anul trecut, când s-au tranzacţionat peste 100 hectare numai în Bucureşti şi împrejurimi, la o valoare totală de aproximativ 100 mil. euro. Anul de vârf al tranzacţiilor cu terenuri a fost 2007, cu un volum tranzacţionat de peste 230 mil. euro. „Tranzacţiile sunt mult mai greu de încheiat în această perioadă, din cauza finanţării foarte dificile pentru dezvoltare şi a timpului tot mai mare de analiză de piaţă“, explică tendinţa Ovidiu Ion, senior consultant în cadrul departamentului terenuri al CB Richard Ellis România.
Retaileri precum Auchan, Cora, Dedeman sau IKEA au ţinut capul de afiş cu cele mai multe terenuri cumpărate în ultima perioadă. Investitorii au folosit aproape în exclusivitate propriii lor bani pentru aceste achiziţii, de vreme ce băncile acordă cu greu credite chiar şi pentru imobile generatoare de venit. „Majoritatea cumpărătorilor de terenuri din acest an pariază pe revenirea pieţei pe termen mediu şi lung (următorii 3-5 ani), în speranţa că vor putea să reziste până atunci“, consideră Marius Grigorică, senios business analyst în cadrul DTZ Echinox.

Pe când proiecte noi
Chiar dacă terenurile tranzacţionate au ca scop final dezvoltarea, proiectele noi vor mai întârzia o perioadă. Investitorii care şi-au îngropat banii în terenuri urmăresc cu sufletul la gură mişcările din sistemul bancar. Consultanţii apreciază însă că nu vom mai vedea dezvoltări noi decât în măsura în care retailerii vor fi capabili să se finanţeze din surse proprii.
„În contextul actual, în care băncile nu doar că sunt mult prea expuse pe sectorul imobiliar, ci este posibil chiar să stopeze creditarea în estul  Europei  începând din 2012, puţine tranzacţii vor mai beneficia de finanţare bancară. Sunt însă şi fonduri de investiţii care dispun de capitaluri proprii și care ar fi dispuse să facă achiziţii fără cofinanţare bancară, majoritatea căutând active «distressed»“, spune Marius Grigorică.
Chiar dacă terenuri potrivite pentru dezvoltare se pot identifica relativ uşor, principala problemă o reprezintă tot nesiguranţa unei investiţii pe termen lung. Chiar şi retailerii care au asaltat piaţa terenurilor se gândesc de două ori înainte de a iniţia alte negocieri.

Blestemul pământului

Până acum, investitorii s-au orientat cu precădere către terenuri ce au aparţinut fostelor platforme industriale, însă pe piaţă au început să apară loturi cumpărate pe credit de dezvoltatori care, odată cu instalarea crizei, şi-au văzut planurile ameninţate.
Un exemplu în acest sens este grupul Carpathian, companie rezultată în urma prăbuşirii fondului britanic Dawnay Day, care în ultimii ani de criză s-a luptat cu lichidarea portofoliului imobiliar local. În luna noiembrie, compania a reuşit să vândă singura proprietate funcţională pe care o mai avea, centrul comercial MacroMall din Braşov, pentru două milioane de euro, după ce acum cinci ani a plătit pentru achiziţia sa 19 mil. euro. Acum, caută cumpărători pentru încă două terenuri, unul din Baia Mare – pe care vrea să îl vândă cu 3 mil. euro – şi unul din Satu Mare, scos pe piaţă pentru 2,1 mil. euro. Trebuia ca ambele loturi să găzduiască malluri.
Este descrisă aici o situaţie fericită, în care investitorul îşi face singur curat în afaceri, însă mulţi dezvoltatorilor au aşteptat până la faliment. Firma islandeză Askar Capital, care în 2008 avea planuri de investiţii de peste 500 mil. euro în România, a ajuns să fie executată. Una dintre firmele prin care a cumpărat un teren de 45.000 mp, aflată în insolvenţă, a fost obligată să scoată la licitaţie lotul pentru 11,47 mil. euro.
„Majoritatea investitorilor în terenuri şi-au văzut planurile date peste cap de criză. Mulţi dintre cei care au apelat la credite ajung să facă faţă tot mai greu ratelor. Băncile nu privesc cu încântare situaţia de a lua în proprietate terenurile, ştiind că nu vor putea să le valorifice uşor. Probabil că în viitorul apropiat vom asista la un număr de proprietari care vor renunţa la a mai plăti şi vor transmite titlurile de proprietate către bănci, acceptându-şi pierderile“, menţionează Dan Ivanov, şeful departamentului de evaluări din cadrul Jones Lang LaSalle. Activele imobiliare sunt, în mod tradiţional, instrumente de acoperire împotriva inflaţiei, fiind mai puţin volatile decât acţiunile sau alte instrumente financiare. Din acest motiv, consultanţii se aşteaptă la o revenire a atenţiei investitorilor asupra acestui segment, mai ales la activele subevaluate care au potenţial de creştere.

68 mil. euro este valoarea cumulată a principalelor terenuri tranzacţionate în acest an, iar suprafaţa totală depăşeşte 55 ha