Cele mai importante tranzacţii imobiliare din această perioadă au fost achiziţionarea de către NEPI a clădirii Lakeview (25.564 mp suprafaţă de birouri închiriabilă, având chiriaşi solvabili precum Pwc, RBS, Colgate, etc.), achiziţia unei participaţii de 50% în opt parcuri de retail de către Mitiska Ventures (totalizând 32.000 mp închiriabili, în oraşe secundare), cumpărarea Nova Building de către cel mai important chiriaş al său, Banca Italo-Romena, şi diverse achiziţii făcute de grupul controlat de Ioannis Papalekas, constând în active neperformante, din care cea mai semnificativă fiind Cathedral Plaza (clădire de birouri vacantă, având 12.500 mp, aflată în litigiu).

În 2012, volumul total al investiţiilor a atins 299 milioane euro (excluzând valoarea tranzacţiilor care nu au fost făcute publice). Cele mai importante tranzacţii încheiate în ultimul trimestru al anului trecut au fost achiziţia HQ Victoriei de către Zeus Capital Partner (clădire de birouri de 5.000 mp situată în centrul Bucureştiului), achiziţia de către GTC de la partenerul său Aura Investment a 30% din drepturile de proprietate a trei centre comerciale şi preluarea Nord City Tower de către ING (9.700 mp birouri în Pipera). În plus, NEPI a achiziţionat un teren de aproximativ 12,7 hectare în Galaţi, cu intenţia de a dezvolta un centru comercial ancorat de un hipermarket.

Băncile ies pe piaţă

Spre deosebire de anii trecuţi se observă tendinţa accentuată a băncilor de a plasa în piaţă, la preţuri atractive, garanţii imobiliare ale unor credite neperformante. Se pare că rezistenţa băncilor a ajuns la limită, acestea alegând fie să scape parţial de creditele neperformante, prin scoaterea la vânzare a garanţiilor la preţuri competitive, fie să transfere activele de proprietate către vehicule proprii pentru valorificare ulterioară, în încercarea de a mai echilibra bilanţurile împovărate de activele neperformante, care erodează profiturile acţionarilor, sunt de părere consultanţii DTZ Echinox.

Volumul investiţiilor, după naţionalitate, este dominat de cumpărători străini, nu doar în primul trimestru din 2013, ci în tot anul 2012, ponderea celor mai mari investitori fiind înclinată către Africa de Sud  (37%), urmată de Cipru (20%), Franţa (18%), America Centrală (16%), Grecia (4%) şi Spania (2%). Astfel, activitatea investitorilor străini a fost esenţială pentru menţinerea activităţii investiţionale în proprietăţi comerciale.

Yield-urile sau randamentele investiţionale au rămas la aceeaşi valoare înregistrată în primul trimestru al anului trecut, pentru clădirile de birouri de categorie „prime“ şi centrele de retail „prime“ fiind în jur de 8,5%, în timp ce pentru centre logistice „prime“, yield-ul este în jur de 10.5%.

Reîncep tranzacţiile

“Pe fondul unei activităţi investiţionale crescute înregistrată în primul trimestru al anului, ne aşteptăm la o creştere uşoară a volumului investiţiilor, până la sfârşitul lui 2013, care sa depăşească 300 mil. euro“, a declarat Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii din cadrul DTZ Echinox.

Lipsa de relaxare a condiţiilor de creditare va avea un impact sever asupra activităţii investiţionale din România. În condiţiile în care accesul la creditare este restricţionat iar condiţiile din piaţă continuă să rămână slabe, posesorii de capital vor profita de poziţia lor privilegiată în negocieri.

DTZ anticipează menţinerea unei atitudini rezervate a investitorilor şi dezvoltatorilor în asumarea riscurilor şi orientarea acestora exclusiv către produse „prime“ în locaţii de top. Cele mai căutate active din punct de vedere investiţional vor urma tendinţa internaţională de concentrare asupra produselor „prime“ de retail, în primul rând, şi secundar, asupra clădirilor de birouri ce dispun de chiriaşi solvabili, securizaţi pe termen lung.

În acest context, condiţiile din piaţă vor fi în continuare o provocare pentru investitorii dispuşi să îşi plaseze banii în proprietăţi şi vor pune presiune pe yield-urile corespunzătoare preţurilor de vânzare. În contextul unui mediu economic volatil, pe termen scurt şi mediu nu se întrevede intrarea pe piaţa românească a unor noi investitori importanţi. Profilul acestor investitori este unul de tip oportunist aflat în căutare de rate ridicate de rentabilitate, cu scopul de a compensa riscul de piaţă.

Ca urmare a recentelor operaţiuni din Cipru, vizând salvarea sistemului bancar prin taxarea depozitelor, consultanţii DTZ se aşteptă la o reducere, în oarecare măsură, a încrederii investitorilor în depozitele bancare ca mijloc de conservare a capitalurilor. Acesta ar putea fi un stimul pentru a redirecţiona capitalurile către clase de active alternative, mai ales din partea investitorilor care în ultimii ani au preferat să-şi ţină banii în bănci din cauza incertitudinilor de pe alte pieţe de capital.

În condiţiile în care, în prezent, nici măcar expunerea pe obligaţiuni aferente datoriilor suverane nu mai asigură un randament investiţional lipsit de risc şi nici securitatea conservării capitalurilor, este posibil ca unii investitori să-şi îndrepte atenţia către active imobiliare ale căror valori actuale nu mai lasă loc de scăderi, sunt de părere autorii raportului de piaţă. În consecinţă, activele imobiliare pot deveni o bună alternativă pentru conservarea capitalului, având în vedere şi faptul că, în mod tradiţional, proprietăţile au asigurat un mod de acoperire împotriva inflaţiei.