Deşi au îngreunat accesul la credite, noile restricţii impuse de normele BNR au contribuit mai puţin decåt preţurile extrem de ridicate la frånarea avansului pieţei rezidenţiale.
Intrat în vigoare în luna octombrie, noul regulament de creditare impus de BNR a provocat temeri serioase legate de scăderea numărului de tranzacţii imobiliare. Efectele noilor restricţii s-au resimţit, în primul rånd, prin micşorarea drastică a numărului de potenţiali clienţi eligibili în contractarea unui credit, restrångånd astfel plaja de cumpărători de locuinţe sau modificånd intenţiile de cumpărare ale acestora. Economistul Mihai Ghinea este unul dintre cei afectaţi de prevederile BNR. „Înainte, mă încadram la un credit de 128.000 de euro, care ataşat la ce mai aveam eu economisit ar fi putut însemna un apartament rezonabil, într-un proiect rezidenţial nou. Chiar dacă nu intenţionam să cumpăr acum, ci să mai aştept, m-am trezit că nu mai pot lua decåt maximum 70.000. Aşa că acum chiar sunt nevoit să aştept. Asta e, poate e mai bine, dacă mă uit la piaţă. Sau o sa-mi cumpăr un apartament vechi“, spune acesta.
Nu numai clienţii sunt oarecum debusolaţi de noua situaţie din piaţă ci şi bancherii. Federico Ghizzoni, responsabil UniCredit pentru Europa Centrală şi de Est, estimează că, o vreme, ar putea să se stopeze creditarea ipotecară, fapt neconfirmat de situaţia din piaţă.
Primele reduceri de preţuri
Restricţiile de creditare nu au oprit însă imediat tranzacţiile imobiliare. Un raport al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) indică, dimpotrivă, în primele opt luni din 2008, o creştere a numărului de tranzacţii (locuinţe şi terenuri pentru case), comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, cu aproximativ 100.000 (de la 380.831 anul trecut la 482.874 în 2008). În orice caz, creşterea se situează sub cea înregistrată în 2007 faţă de anul anterior, iar lucrurile par a se înrăutăţi. Cåţiva dezvoltatori au anunţat deja reduceri de preţuri din cauza vånzărilor în scădere. Motivele principale nu ţin însă doare de restrångerea creditării, ci, mai degrabă, de neîncrederea şi nesiguranţa publicului în condiţiile crizei financiare, şi de preţurile nesustenabile din piaţă.
Din numărul de tranzacţii realizate în primele opt luni ale anului, ipotecile au însemnat circa 30%. Destul de mult, dar nu covårşitor pentru piaţă, în cazul unei scăderi agresive. Iar dacă luăm în calcul faptul că ipotecile pot fi utilizate şi la alte finanţări decåt cele destinate achiziţiei de imobile, rolul creditului ipotecar în piaţa tranzacţiilor rezidenţiale este şi mai scăzut: doar 54.000 de credite de acest tip au fost acordate anul trecut şi 35.409 anul acesta, potrivit directorului Direcţiei de Stabilitate Financiară din cadrul BNR, Ioan Drăgulin.
„În Romånia este o situaţie specială. Mulţi oameni au deja proprietăţi care, odată våndute, asigură finanţarea pentru o nouă achiziţie“, crede Diwaker Singh, managing partner al developerului Copper Beech. Acesta explică astfel numărul redus de credite ipotecare, care reprezintă sub 4% din PIB. Mai mult, nici veniturile din Romånia nu sunt cunoscute, plata la negru sau gri fiind încă în vogă. „Nu ştim exact veniturile unei familii din Romånia. Putem afla salariile, dar nu veniturile reale. Ca atare, e greu de cuantificat, dar piaţa are resurse să mai crească, cu siguranţă“, susţine şi Shimon Galon, country manager al dezvoltatorului GTC.
Cei doi sunt contrazişi însă de directorul de real estate al PricewaterhouseCoopers Romånia, Speranţa Munteanu, care susţine că vånzătorii de locuinţe nu au luat în calcul puterea de cumpărare a romånilor. „Există un indice al puterii de cumpărare provenit dintr-un raport realizat între salariu şi preţul pe metrul pătrat (affordabillity ratio), care în Romånia, Ucraina şi Bulgaria este sub 0,3. În condiţii cåt de cåt normale, acest indice este de minimum 0,5 şi se apropie de 1 în pieţele mature“, explică Munteanu.
În esenţă, deşi dificultăţile de contractare a unui credit pentru locuinţă au crescut, nu diminuarea creditării ipotecare, şi aşa labilă, este cauza principală a scăderii tranzacţiilor imobiliare, ci mai degrabă preţurile practicate, probabil singura pårghie care, odată coboråtă, va putea mişca un sector aflat în stagnare, după cum recunosc şi majoritatea jucătorilor din piaţă.
35.409 este numărul de credite pentru achiziţia de imobile acordate în primele opt luni ale anului în curs. Acesta este de cinci ori mai mic decåt numărul ipotecilor înscrise, în condiţiile în care astfel de garanţii se constituie şi pentru creditele de nevoi personale de valoare mare
172.551 este numărul de ipoteci înscrise în primele opt luni ale acestui an
482.874 este numărul de tranzacţii imobiliare din primele opt luni ale acestui an
158.152 este numărul de ipoteci înscrise în primele opt luni ale anului trecut
380.831 este numărul de tranzacţii imobiliare din primele opt luni ale anului trecut
