După ce anul trecut investitorii imobiliari şi retailerii au cumpărat peste 43 de hectare de teren în interiorul Bucureştiului la un preţ total de peste 120 mil. euro, marcând cel mai bun an de la începutul crizei şi până acum, jucătorii imobiliari se aşteaptă ca în 2015 volumul tranzacţiilor să crească.
Antreprenorii români Gheorghe Iaciu, principalul acţionar al Impact Developer & Contractor, Ion Rădulea, Siminel Andrei, coordonatorul fondului de investiţii Broadhurst Investments, şi familia Videanu, proprietara Titan Mar, alături de acţionarii fabricilor Turbomecanica şi Romprim şi spaniolii de la HL1 Group au pe piaţă cele mai mari terenuri din interiorul Bucureştiului, cu o suprafaţă totală de peste 70 hectare şi un preţ de vânzare estimat de Capital la 138 mil. euro. Şapte din cele nouă loturi sunt ocupate de platforme industriale ajunse în paragină sau care încă mai funcţionează, dar îşi aşteaptă rândul să fie transformate în proiecte imobiliare.
Anul 2014 a reprezentat o schimbare de macaz în privinţa cumpărătorilor de terenuri. După ce în perioada de criză marii retaileri de tipul Kafland sau Dedeman au profitat de prăbuşirea preţurilor pentru a-şi asigura loturile necesare extinderii, anul trecut dezvoltatorii imobiliari au fost cei care au dominat acest sector de piaţă. Consultanţii imobiliari sunt de părere că retailerii se retrag uşor de pe piaţa achiziţiilor de terenuri, lăsând locul investitorilor imobiliari interesaţi, cu precădere, de construcţia de clădiri de birouri. Anul trecut, din cele 14 tranzacţii importante cu terenuri, identificate de Capital, doar patru au avut drept cumpărători companii de retail, restul fiind susţinute de investitori interesaţi de construcţia de clădiri de birouri şi locuinţe.
„Sunt foarte multe terenuri în Bucureşti, chiar prea multe aş zice, care nu au calităţi deosebite şi pentru acelea cererea este zero. Nimeni nu-şi doreşte astăzi să-şi rupă gâtul într-un teren de genul acesta. Majoritatea tranzacţiilor făcute de dezvoltatori, chiar dacă au fost demarate anul trecut, se vor concretiza anul acesta. În 2015 vom vedea mult mai multe tranzacţii din partea dezvoltatorilor, decât anul trecut. Cu siguranţă vom asista în acest an la tranzacţii cu terenuri cu suprafeţe mari“, preconizează Attila Peli, head of development and land department în cadrul JLL România.
Revigorarea sectorului rezidenţial
Attila Peli consideră că terenurile destinate construcţiei de locuinţe pot fi împărţite în două categorii. Pe de o parte sunt loturile grupate, în principal, în zona de sud a Bucureştiului, care se adresează investitorilor ce vor să construiască locuinţe modelate după standardele trasate de programul Prima Casă şi care se încadrează la TVA de 5%, iar pe de altă parte sunt cele dedicate dezvoltării de proprietăţi din categoria mediu şi lux, care funcţionează după alte criterii. Prima categorie a constituit motorul pieţei rezidenţiale în ultimii ani, în timp ce celălalt segment a rămas blocat până de curând.
Tranzacţia prin care Impact a cumpărat 2,6 hectare de teren de la moştenitorii familie Bragadiru pentru a construi 1.000 de apartamente în zona Barbu Văcărescu, a reprezentat un semnal puternic de revigorare a acestui segment de piaţă.
Lucian Mateescu, directorul general al Impact Developer & Constructor, este de părere că anul acesta vom asista la mai multe tranzacţii cu terenuri pentru dezvoltări rezidenţiale decât în 2014. Compania este în discuţii cu un dezvoltator imobiliar pentru vânzarea unui teren de 26,5 hectare situat în Prelungirea Ghencea. Impact cumpărase terenul în 2006 la un preţ de 50 euro/mp, finanţat printr-un credit de 13 mil. euro accesat la Piraeus Bank România, iar acum vrea să îl vândă cu 17,5 mil. euro.
„Terenul are PUZ (Plan Urbanistic Zonal – n.red.) şi proiect. Parametrii aprobaţi permit construirea a circa 2.800 de apartamente. În piaţă sunt discuţii foarte avansate pe tot felul de terenuri şi nu neapărat în zona de sud, ci în tot Bucureştiul. Este posibil să apară o creştere de 10%-15% a preţurilor la terenuri, pe fondul intensificării cererii, comparând un preţ corect de anul trecut cu un preţ corect de anul acesta. Vorbesc despre terenuri bune, care pot oferi dezvoltatorului un profit rezonabil“, adaugă Mateescu.
Dezvoltatorul lituanian Hanner, care a investit 10 mil. euro într-un teren şi în construcţia unui bloc cu 69 de apartamente în buza Parcului Tineretului, estimează că stocul de apartamente noi livrate în Bucureşti anul trecut este mai valoros, în condiţiile în care, după o pauză de aproximativ patru ani, au apărut mai multe proiecte amplasate în zone centrale sau pe artere considerate foarte valoroase, faţă de anii anteriori când se construia în cartiere mărginaşe sau în localităţile din imediata apropiere a Capitalei.
„În cazul construcţiilor realizate în zone centrale, preţul terenului are o pondere de peste 30% în investiţia totală. Comparativ, pentru clădirile realizate la periferia Capitalei, terenul putea avea şi o pondere de doar 10%”, menţionează Mindaugas Valuckas, CEO-ul Hanner Holding.
Rezerva de terenuri
În cazul a patru din cele 14 tranzacţii importante încheiate anul trecut, vânzătorii sunt tot dezvoltatori imobiliari care au acumulat suprafeţe mari de terenuri înainte de criză, iar acum îşi triază portofoliile. Un exemplu în acest sens este compania spaniolă HL1 Group, ale cărei operaţiuni au fost puternic lovite de criza din Spania. Investitorii au acumulat în Bucureşti şi împrejurimi peste 27 de hectare de teren pe care plănuiau să construiască mii de apartamente, însă nu au reuşit să ridice decât două blocuri de locuinţe şi două clădiri de birouri, grupate într-un proiect pe strada Delea Veche din centrul Capitalei. Anul trecut, HL1 Group şi-a scos la vânzarea toate terenurile la un preţ cumulat de 33,2 mil. euro. Printre loturile scoase pe piaţă se numără unul de 2,7 hectare, amplasat exact lângă fosta fabrică de diamante de pe Bulevardul Timişoara. Spaniolii voiau să ridice aici patru blocuri de apartamente, din care două cu câte 20 de etaje şi două cu câte cinci etaje, şi o clădire de birouri cu 24 de etaje. Planul Urbanistic Zonal pe care îl avea compania a expirat între timp, iar acum terenul este scos la vânzare pentru 13,6 mil. euro.
„Până acum nu am primit nicio ofertă serioasă. Au fost clienţi interesaţi, dar când le-am spus cât este preţul, discuţiile nu au mai continuat. Noi nu avem intenţia să scădem preţul. Am renunţat la dezvoltarea acestui teren din cauza crizei. Nu am avut resursele financiare necesare şi nici băncile nu au fost dispuse să ne acorde finanţare. În acest moment, noi încercăm să ne vindem absolut toate terenurile din România. Vânzarea lor reprezintă ieşirea companiei din România. În momentul de faţă nu mai există interes din partea dezvoltatorului de a continua aici“, explică situaţia Sara Ibanez, reprezentant HL1 Group în România.
Cu fabricile la mezat
O altă sursă importantă de terenuri sunt fostele fabrici din interiorul oraşului. Intrată în faliment în 2005, fosta uzină Republica a fost scoasă la vânzare bucată cu bucată. Din cele 25 de hectare pe care le avea platforma, au mai rămas de vândut circa 11 hectare. Lichidatorul judiciar al fabricii, compania RVA Insolvency, spune că cele trei loturi rămase au fost scoase la licitaţie de circa 220 de ori, dar cumpărătorii nu şi-au făcu apariţia. Problema, în acest caz, este preţul de 15 mil. euro, stabilit în urma unei evaluări realizate chiar la începutul crizei.
„Peste o lună ne aşteptăm să finalizăm procesul de reevaluare a activelor rămase de vânzare. Atunci o să putem ieşi pe piaţă cu preţuri noi. Dacă ne uităm la statistici, preţul terenurilor a scăzut cu circa 50% în această perioadă. Noi avem preţuri de peste 100 de euro/mp, când în zonă de abia se vând loturile mici la 40-50 de euro/mp“, spune Teodor Nicolae, practician colaborator în cadrul RVA Insolvency.
În ciuda preţurilor, anul trecut a fost vândută o mare parte din fosta platformă industrială. Teodor Nicolae spune că o parte a fost cumpărată de o firmă cu capital grecesc, activă în domeniul confecţiilor, care vrea să îşi mute aici activitatea divizată în mai multe puncte de lucru din ţară. Firma se pregăteşte să aducă într-o hală care ocupă un lot de 1,2 hectare circa 1.000 de angajaţi. Un alt grup de terenuri, cu o suprafaţă totală de circa 13 hectare, pe care se află şi Hala Malaxa, înscrisă în patrimoniu cultural, a fost cumpărat de Primăria Sectorului 3. Autoritatea locală vrea să construiască aici un parc ştiinţific în colaborare cu principalele universităţi din Bucureşti. Pentru finanţarea acestui obiectiv, primăria vrea să acceseze fonduri europene.
Pe lista cu fabrici sau foste fabrici aflate în prezent la vânzare se mai numără şi Pumac, Turbomecanica, o parte din Romprim, Anticorosiv, o parte din fosta Uzină de Maşini Electrice Bucureşti (UMEB) şi Titan Mar.
Noua ţintă
Privind retrospectiv în istoria urbanistică a Bucureştiului se observă că la fiecare 4-5 ani se deschide câte un noul pol de dezvoltare. „Prin 2000 s-a deschis Piaţa Victoriei, zona centrală, prin 2004-2005 s-a deschis Piaţa Presei Libere, dar a fost abandonată destul de repede şi lucrurile s-au mutat în Floreasca. De atunci, s-a dezvoltat puternic această zonă, până acum un an, când s-a deschis Centru-Vest“, explică Attila Peli.
Potrivit acestuia, în următorii trei-cinci ani, zonele Barbu Văcărescu şi Centru-Vest vor acoperi necesarul de birouri al Capitalei. În această perioadă, dacă Piaţa Presei Libere va beneficia de dezvoltarea unei noi linii de metrou, vom putea vorbi de o revenire la acest pol imobiliar.
330 de hectare este suprafaţa cumulată a celor 32 de foste fabrici din Bucureşti cumpărate până acum de investitori imobiliari
138 mil. euro este preţul estimat al celor mai mari nouă terenuri aflate la vânzare în interiorul Bucureştiului, a căror suprafaţă cumulată depăşeşte 70 de hectare
Click pentru mărire
