Capital a identificat opt ansambluri rezidenţiale mari din Bucureşti care au în etape avansate de construcţie peste 1.700 de apartamente. Volumul este consistent dacă facem comparaţie cu anii de vârf ai pieţei: în 2007 au fost livrate pe piaţă circa 2.000 de unităţi noi, cuprinse în proiecte de dimensiuni mari şi medii, iar în 2008 stocul rezidenţial a crescut cu alte 4.000 de locuinţe. Cert este că numărul apartamentelor ce urmează a fi predate în 2014 este net superior celui din anii anteriori şi poate constitui un semnal de revenire timidă a pieţei pe partea de dezvoltare.
„Cei care au reînceput dezvoltările sunt investitori cu disponibilități financiare, care îşi permit să construiască din capitalul propriu. Aceştia vor fi urmaţi de un nou val de dezvoltatori, care au terenuri, dar nu au puterea financiară să înceapă singuri şi care vor apela la finanţări bancare. Instituţiile financiare au presiune pe bugete şi vor credita până la urmă şi sectorul imobiliar. Ar mai putea fi şi investitori atraşi de afară care să participe cu cash în asociere cu cei care deţin terenurile în România. Totuşi, nu trebuie să cădem în capcana reînceperii unui nou «boom» imobiliar. După părerea mea, cine a început să construiască în 2012-2013 a fost foarte inspirat“, a declarat Traian Stancu, chief operating officer în cadrul Kiwi Finance.
Într-adevăr, toate ansamblurile analizate de Capital sunt construite din sursele proprii ale investitorilor. Fie că este vorba de ansambluri deja consacrate precum Militari Residence, Cosmopolis sau Confort Urban, care îşi continuă dezvoltarea din vânzările generate de fazele anterioare de construcţie, fie sunt proiecte complet noi, începute în 2012 şi 2013 pe capitalul dezvoltatorilor, precum Vista Rezidenţial, Vitan Residence 2, City Point, Timişoara 58 sau Apollo Residence 2.
Preţuri reduse şi suprafeţe mici
Dacă dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale lansate în 2007-2008 mizau pe dorinţa românilor de a trece de la apartamente de tip „cutii de chibrituri“ la locuinţe în stil occidental, cu suprafeţe generoase şi facilităţi moderne, criza din ultimii ani a determinat o reorientare spre unităţile locative mici şi cu cât mai puţine servicii suplimentare. Aceasta a fost cartea pe care au mizat antreprenorii Constantin Căpăţână şi Iulian Robu, dezvoltatorii Militari Residence, care au reuşit să construiască în ultimii cinci ani de criză 42 de blocuri, circa 4.000 de apartamente, depăşindu-i cu mult pe dezvoltatorii cu tradiţie în sectorul rezidenţial. Reţeta care le-a asigurat vânzări medii lunare de circa 60 de apartamente, un rulaj de patru ori mai mare decât al concurenţei, constă în stabilirea unor preţuri de circa 600 de euro/mp, de până la trei ori mai mici faţă de cele practicate de investitorii care au construit în aceeaşi perioadă. Volumul mare de vânzări le-a asigurat un flux financiar pozitiv care a permis extinderea permanentă a ansamblului. Toamna trecută, cei doi antreprenori au anunţat că vor livra până în primăvară alte 14 blocuri cu 1.600 de apartamente, din care în acest moment sunt ridicate opt blocuri cu circa 760 de unităţi.
Alexandru Ţariuc, omul din spatele ansamblului Confort Urban din cartierul Rahova, a mers pe aceeaşi variantă: apartamente mici la preţuri de „Prima Casă“ şi a reuşit să vândă aproape toate cele 400 de apartamente deja finalizate. „Mai avem două blocuri, cu câte 64 de apartamente fiecare, cărora trebuie să le punem acoperişiul şi încă două imobile, cu câte 48 de unităţi fiecare, care sunt la roşu. Avem în plan să mai începem anul acesta lucrările la încă două blocuri cu câte 48 de apartamente pe imobil, pe care le vom finaliza tot în 2014“, spune Ţariuc. Semnalele pozitive transmise de piaţă se observă şi din strategia de dezvoltare a turcilor de la Opus Land Development, care construiesc ansamblul Cosmopolis din Ştefăneştii de Jos. După ce anul trecut au livrat pe piaţă 260 de apartamente, pentru 2014 şi-au propus să mai construiască încă 400 de locuinţe, din care 134 sunt deja în lucru.
Presiunea terenurilor
„Există o categorie de investitori care dezvoltă în această perioadă deoarece trebuie să valorifice terenurile cumpărate scump în trecut. Aceştia au aşteptat momentul oportun, nu au fost forţaţi să vândă cu discounturi majore, iar acum nu se mai aşteaptă la dublări ale câştigurilor, ci se limitează la creşteri de 5%“, este de părere Traian Stancu. Din această categorie fac parte israelienii de la Shikun&Binui şi Red Sea Group şi spaniolii de la Gran Via. Israelienii au plătit 50 mil. euro, în 2007, pe un teren de 12,5 ha cumpărat de la milionarul Dragoş Bîlteanu, partenerul lui Ioannis Papalekas, unul dintre cei mai importanţi investitori imobiliari din România. La acea dată, planul Red Sea era să dezvolte pe lotul din cartierul Aviaţiei turnuri de locuinţe cu 15, respectiv 23 de etaje. Strategia companiei a fost complet modificată, iar în aprilie 2013 a început construcţia primului bloc cu 45 de apartamente ce urmează a fi predat în aprilie anul acesta. Al doilea bloc, care va avea 48 de unităţi, este deja la cota zero şi va fi ridicat imediat după predarea primului. Planul prevede dezvoltarea, într-o primă etapă, a 180 de apartamente.
În ceea ce-i priveşte pe spaniolii de la Gran Via, aceştia au decis anul trecut că este timpul să construiască, după ce au stat cinci ani cu 16 ha de teren nefolosit, pentru care au plătit în total circa 120 mil. euro. Planul dezvoltatorului era să construiască pe aceste terenuri 5.000 de locuinţe, un vis la care a renunţat odată cu venirea crizei. Luna viitoare, Gran Via va preda primul bloc cu 84 de apartamente, construit pe terenul fostei fabrici Frigocom, din Drumul Taberei. Antoanela Comşa, directorul general al Gran Via România a anunţat că va începe, până în vară, construcţia a încă două blocuri similare cu cel deja ridicat, cu condiţia ca ritmul de vânzări să fie de 10-15 apartamente pe lună. Ea a mai menţionat că marja de profit cu care lucrează momentan compania este de sub 9%.
Oportuniştii
Pe lângă categoriile de investitori enumerate mai sus, pe piaţă au mai apărut şi companii care profită de pe urma scăderii preţurilor materialelor de construcţie şi de lipsa proiectelor noi. Florea Diaconu, proprietarul companiei de construcţii Delta ACM, a început în toamna anului trecut, alături de partenerul său Alessio Karhi, dezvoltarea unui cartier rezidenţial cu 1.000 de apartamente în Berceni. Construcţia primelor şase blocuri, din totalul de 24 programate, este deja la partea de structură şi urmează a fi predate în vară. Dezvoltarea implică o investiţie totală de 40 mil. euro, susţinută integral de cei doi parteneri, în proporţie de 60% Diaconu – 40% Karkhi.
Fondul de investiţii Europa Capital, controlat de renumitul grup financiar american Rockefeller, alături de partenerii lor locali RPF Development, au finalizat 147 de apartamente în ansamblul rezidenţial Vitan Residence 2, din care au vândut peste 100 de unităţi, şi au ridicat deja al treilea bloc cu 12 etaje, la care lucrează la compartimentări. Lucrările ar trebui finalizate cel târziu în luna iunie a acestui an. Tot în acest an, investitorii vor să înceapă şi construcţia ultimelor 185 de apartamente din cadrul acestui complex. În paralel, cei doi parteneri vizează demararea a încă două proiecte: unul în zona parcului Tineretului şi celălalt pe Vatra Luminoasă.
Zona de sud a Bucureştiului a fost, în ultimii ani, un magnet pentru mici grupuri de persoane fizice care au investit în blocuri de apartamente fără prea mari pretenţii la calitate şi cu preţuri croite pentru „Prima Casă“. Un exemplu este şi proiectul Apollo Residence 2, în cazul căruia, în septembrie 2013, s-a început construcţia a patru blocuri cu câte trei etaje şi mansardă, ce urmează a fi finalizate luna viitoare. Fiecare bloc are în componenţă câte 21 de unităţi locative, şi dezvoltatorii vor să extindă proiectul la nouă blocuri, următoarele cinci imobile urmând a fi începute în martie şi finalizate în decembrie anul acesta.
1.700 de apartamente, cuprinse în opt ansambluri rezidenţiale mari, vor fi livrate pe piaţa bucureşteană până în vara acestui an
