Deşi au trecut mai bine de doi ani de când volumul tranzacţiilor cu terenuri aparţinând fostelor platforme industriale a atins nivelul-record de 230 mil. euro, şi mulţi investitori nici nu mai visează la dezvoltări de peste 50 mil. euro, câţiva proprietari ţin în continuare capul de afiş al celor mai scumpe terenuri scoase la vânzare în Bucureşti. Majoritatea stau cu mamuţii de fier pe tarabă de ani de zile, însă nu s-au gândit nicio clipă să scadă din preţ.
Scăderile de preţ sunt dureroase pentru proprietarii acestor terenuri, pentru că au datorii imense, pe care ar trebui să le acopere dintr-o eventuală vânzare. De cealaltă parte, investitori dispuşi să cumpere hectare întregi de teren nu se mai găsesc, decât în cazul unor chilipiruri. Până la curăţarea terenurilor, între 1.500 şi 2.200 de hectare, adică 7%-10% din suprafaţa Capitalei, sunt ocupate de cele peste 40 de fabrici vechi care zgârie peisajul Bucureştiului.
„E puţin probabil să se mai facă tranzacţii cu suprafeţe mari din două motive: cei care deţin astfel de proprietăţi vor să recupereze banii investiţi, iar cei care cumpără ar trebui să fie interesaţi de investiţii mari. În acest moment, investiţiile mari sunt în cădere şi nu văd de ce am fi optimişti în privinţa unei creşteri în viitorul apropiat“, a declarat Dan Ioan Popp, preşedintele companiei Impact, care a scos pe piaţă 15.000 mp de teren, împărţit în loturi de câte 300 mp, ca strategie de valorificare a portofoliului de 120 ha pe care îl deţine compania.
Strânşi cu uşa de creditori
Potrivit acestuia, tranzacţii mai pot apărea numai în cazul celor dispuşi să vândă la preţuri relativ mici, iar cei dispuşi la concesii sunt doar firmele aflate în executare silită, unde activele sunt vândute, de obicei, la jumătate din preţul anului 2008. „Cei doi ani şi jumătate de fierbinţeală pe această piaţă pot fi trecuţi la capitolul «trecut glorios». Acele vremuri nu se vor mai întoarce prea curând. În acea perioadă, raportul era de trei speculatori la un utilizator final. Acum, realizăm că adevărata capacitate a pieţei rezidenţiale este doar de 1.500 de unităţi pe an, faţă de 7.000 cât a fost în trecut“, subliniază Popp. Cea mai mare suprafaţă de teren scoasă la vânzare pe piaţa din Bucureşti aparţine fostei uzine Republica. Fabrica este în procedură de faliment de şase ani şi nici până astăzi nu s-a găsit un investitor interesat să plătească 36,4 mil. euro pentru cele 33,6 hectare de teren ale fostei platforme.
Lichidatorul RVA Insolvency Specialists a organizat şase licitaţii care au pus pe masă terenul cu o suprafaţă de 258.469 mp şi cele 133 de construcţii – clădiri industriale cu o suprafaţă ocupată la sol de circa 78.000 mp, însă răspunsul din piaţă a fost nul, motiv pentru care în acest moment se organizează licitaţii în fiecare zi de miercuri.
„Mandatul nostru este să organizăm săptămânal licitaţii. Ne întâlnim lunar cu Ministerul Finanţelor (principalul creditor n.red.) şi vom prelungi procedura până când vor decide ei. Creditorii pot veni şi cu alte strategii de vânzare, fie scăderea preţului, fie împărţirea activelor pe bucăţi“, a explicat Teodor Nicolae, reprezentantul RVA Insolvency Specialists.
Republica trebuie să recupereze din vânzarea activelor o sumă cât mai mare, pentru a acoperi datorii totale de 62 mil. euro, din care 36 mil. euro numai către Ministerul Finanţelor Publice.
După ce au dat chix cu ansamblul rezidenţial Cortina Residence, intrat în faliment la începutul acestei luni din cauza unor datorii de 33 mil. euro, italienii de la Cefin încearcă să mai scape de o parte din terenul acumulat în anii de boom ai pieţei, în total 250 ha. Pe masa agenţilor imobiliari se găseşte o ofertă de 9,4 ha de teren localizat în zona Barbu Văcărescu, pentru care italienii ar vrea să obţină circa 84,6 mil. euro. „Noi avem un teren de 8.000 mp pe care îl deţinem în parteneriat cu Europolis pe Barbu Văcărescu, dar cel de 80.0000 mp nu putem spune ca este al nostru, pentru că încă mai aparţine proprietarilor iniţiali, cu care suntem în litigiu. Noi am discutat cu agenţii doar de principiu. E posibil să îl vindem sau să îl dezvoltăm când situaţia lui se va concretiza“, a explicat situaţia George Mărgescu, managing director al Cefin Real Estate. Americanii de la Broadhurst, proprietarii fabricii Anticorosiv, ar fi interesaţi de vânzarea platformei de 6 ha din zona Theodor Pallady, însă până acum nu a trecut nimeni pe la masa negocierilor. În 2008, preţul de vânzare vehiculat pe piaţă era de 12 mil. euro.
„Nu avem o prioritate din vânzarea terenului, însă dacă am avea o ofertă bună am putea discuta. Ar fi o posibilitate să dezvoltăm şi noi ceva pe acel teren, în funcţie de cerinţele pieţei. Nu intenţionăm să vindem terenul pe bucăţi“, spune administratorul platformei.
Cu gândul la teancurile de milioane
Odată gloria industriei constructoare de maşini, fabrica Timpuri Noi se află acum într-o situaţie dificilă. După ce au refuzat o ofertă de cumpărare de 80 mil. euro, când piaţa încă era rumenă în obraji, acum, acţionarii platformei sunt dispuşi să vândă terenul de 5,5 ha, pe care se află fabrica, cu 35,7 mil. euro. În luna martie a acestui an, Consiliul de administraţie al Timpuri Noi a fost mandatat să vândă imobilul situat pe Splaiul Unirii, fie întreg, fie pe bucăţi, „la preţul pieţei din momentul vânzării, dar nu mai mic decât necesarul rambursării creditelor existente la data de 31.12.2009 şi relocării Timpuri Noi“. Potrivit DTZ Echinox, din 1996 şi până în 2008, preţul terenurilor a crescut de peste cinci ori, iar acum loturile sunt scoase pe piaţă la jumătate de preţ, în cazul celor aflate în intravilan, sau mai ieftine cu 80%, în cazul terenurilor din extravilan. Încă din 2008, când au apărut primele semne de criză pe piaţa românească, proprietarii fabricii de mobilă Mobilux, francezii Jean Charles Parisot şi Hubert Voisin, au scos pe piaţă cele 5 ha din Pantelimon la un preţ de 670 euro/mp. „Terenul încă este la vânzare, şi în cazul în care vom găsi cumpărător vom demara procesul de relocare a unităţii, însă acum nu sunt prea mulţi doritori“, au spus reprezentanţii Mobilux. Acum, brokerii imobiliari vorbesc de un preţ de 300 de euro/mp în cazul fabricii din Pantelimon.
Spaniolii de la Gran Via, dezvoltatorii cu cele mai multe fabrici din Bucureşti şi niciun proiect demarat până acum, ar fi dispuşi să vândă terenul ce a aparţinut fabricii Eletrotehnica, însă nu ca „distressed asset“, ci la un preţ cât mai aproape de cel de achiziţie, respectiv 710 euro/mp. Gran Via deţine platformele fostelor fabrici Tricodava, Electrotehnica şi Frigocom din zona Drumul Taberei.
Exemplul care caracterizează cel mai bine evoluţia pieţei terenurilor din ultimii trei ani este al fabricii Zarea din zona Bucureştii Noi. În martie 2008, acţionarii fabricii au primit o ofertă de 40 mil. euro, fără TVA, din partea investitorilor imobiliari spanioli Realia, care s-au arătat interesaţi de achiziţia terenului de 2,3 ha. După câteva luni şi după accentuarea crizei financiare, proprietarii terenului şi‑au dat seama că s-au îmbătat cu apă rece. Spaniolii s-au retras din afacere, iar acum lotul este scos din nou pe piaţă la un preţ de 13,8 mil. euro.
Conflict de aşteptări
Fără speculanţi şi cu dezvoltatori în luptă cu falimentul, anul trecut valoarea totală a tranzacţiilor cu terenuri a atins cu greu 10% din valoarea raportată în 2008. Nici acestea nu ar fi existat dacă nu apăreau cazuri precum cel al dezvoltatorului European Future Group, al cărui teren în suprafaţă de 124 ha din Buftea a fost vândut de lichidator pentru 11 mil. euro, numai 25% din cât a fost evaluat.
„În acest moment există cerere de terenuri cuprinse între 1,5 şi 3 ha, destinate retailului. Preţurile însă nu sunt în concordanţă cu ofertele dezvoltatorilor, care variază între 50 şi 100 euro/mp, iar finanţarea pentru dezvoltarea acestor terenuri rămâne încă o problemă. În general, terenurile mari se dezvoltă doar dacă există contracte ferme de închiriere, altfel dezvoltarea este amânată“, a spus Mihai Alexandru, director al departamentului terenuri din cadrul Cushman & Wakefield Romania. Constantin Pruteanu, consilier imobiliar în cadrul Euroest, consideră că dacă unii proprietari ar deveni mai realişti în legătură cu valoarea de piaţă a imobilelor pe care le deţin, probabil, numărul tranzacţiilor ar fi mai consistent.
În opinia lui Ionuţ Bordei, directorul departamentului terenuri din cadrul CB Richard Ellis, un lucru este cert, şi anume faptul că „nu vor exista tranzacţii cu suprafeţe mai mari decât suprafeţele necesare unei dezvoltări rapide, pentru că nimeni nu vrea să blocheze bani în terenuri, pentru perioade mari de timp, fără să le dezvolte“. Blake Horsley, directorul serviciului de investiţii al Colliers International, susţine că valoarea proiectelor potrivite profilului de „investitor post-criză“ este cuprinsă între 5 şi 50 mil. euro. Potrivit acestuia, majoritatea fondurilor de investiţii active în România nu dispun de lichidităţi pentru a intra într-un proiect de peste 100 mil. euro, sumă de care este nevoie pentru a dezvolta platformele industriale aflate în acest moment la vânzare.
