Volumul tranzacţiilor imobiliare cu clădiri de birouri, malluri sau spaţii industriale, înregistrat pe piaţa românească anul trecut, este estimat de brokerii JLL Romania la aproape 900 mil. euro, în creştere cu 35% faţă de cifrele din 2015. Consultanţii vorbesc acum despre o înmulţire a proprietăţilor comerciale disponibile la vânzare, despre faptul că valoarea tranzacţiilor aflate acum în diferite stadii de negociere cumulează circa 630 mil. euro şi că până la sfârşitul anului s-ar putea strânge un volum similar celui din 2016.

O parte semnificativă din proprietăţile pe care se negociază acum sunt pe punctul să fie vândute, a declarat Francisc Peli, managing partner al PeliFilip, casă de avocatură implicată în cea mai mare tranzacţie imobiliară de anul trecut: preluarea parcului de retail Sibiu Shopping City de către NEPI pentru 100 mil. euro. El spune că activele imobiliare ce urmează a fi înstrăinate în această perioadă aparţin şi unor fonduri de investiţii care îşi încheie activitatea, în sensul în care au ajuns la maturitate şi trebuie să returneze banii investitorilor. Este vorba despre proprietari care deţin bunuri acumulate în urmă cu 10-15 ani, pe care sunt obligaţi să le valorifice.

În ciuda unei lichidităţi aparent sporite, piaţa imobiliară românească se învârte, cu precădere, în jurul aceloraşi investitori şi asta pentru că, spune Peli, schimbarea de percepţie faţă de România este foarte lentă.

„Mulţi s-au ars în 2007-2008 în România, pentru că nu au apucat să închidă un ciclu de pe urma căruia să obţină un venit, şi atunci preferă pieţele familiare. Cei care au de ales între România şi Polonia, tot în Polonia continuă să investească“, explică Francisc Peli. Comportamentul observat de acesta este confirmat de rezultatele din 2016, când în Europa Centrală şi de Est s-a raportat cel mai ridicat nivel de tranzacţii înregistrat din 2007 încoace, respectiv 15,81 mld. euro, potrivit datelor JLL. Polonia şi Cehia au continuat să fie pieţe efervescente, cumulând 65% din volumul tranzacţionat în regiune. România şi Slovacia s-au poziţionat pe ultimul loc, cu o cotă de 7%.

Fonduri la maturitate

Din categoria fondurilor care şi-au încheiat ciclul face parte PBW II, lansat de AEW Europe în 2006. Revista Capital a fost prima publicaţie care a scris despre faptul că AEW  Europe, deţinut de Natixis şi La Banque Postale, va ieşi anul acesta de pe piaţa imobiliară românească prin vânzarea mallului Promenada din Tîrgu Mureş şi a clădirii de birouri American House din centrul Bucureştiului.

Sursele Capital spun că procesul de vânzare este mai avansat în cazul mallului Promenada, pe când în cazul America House de abia s-a stabilit brokerul care se ocupă exclusiv de vânzare. Compania ar putea obţine pe cele două active peste 170 mil. euro, potrivit unor calcule bazate pe randamentele investiţionale specifice sectorului şi chiriile anuale încasate de proprietar. Investitorul a plătit pe ele peste 210 mil. euro în urmă cu un deceniu.

Un alt fond care împlineşte anul acesta 12 ani de activitate este Global Emerging Property Fund (GEPF), lansat de grecii de la Global Finance în 2005. Chiar dacă pe piaţa imobiliară se vorbeşte despre un posibil „exit“ al acestuia, reprezentanţii companiei au declarat pentru Capital că vor vinde activele locale doar în anumite condiţii.

„Nu ieşim din România. Analizăm diferite oportunităţi de a ne continua activitatea în piaţă, atât pe dezvoltare, cât şi pe investiţii şi consultanţă. S-ar putea să vindem din activele pe care le deţinem, ca parte din strategia generală, în contextul în care condiţiile de piaţă se vor dovedi prielnice în viitor“, spune Ivana Bozjak, Partner, Head of Real Estate în cadrul Global Finance.

Anul trecut, compania a vândut terenul de 3,2 hectare ce a aparţinut fabricii Automatica Bucureşti către Auchan şi One United Properties, într-o tranzacţie estimată la 25 mil. euro, potrivit informaţiilor din piaţa imobiliară. Acesta a fost cel mai scump teren vândut în 2016. Fondul mai deţine în Bucureşti complexul de birouri Global City, actualul sediu central al Coca-Cola, despre care Bozjak spune că nu este scos la vânzare în acest moment, şi două terenuri cu destinaţie rezidenţială.

Noi recorduri

Anul acesta urmează să se finalizeze mai multe tranzacţii care vor depăşi 100 mil. euro. Avocaţii de la PeliFilip vor anunţa în următoarele săptămâni o astfel de vânzare, care implică o proprietate din zona de retail.

Pe această listă mai intră şi tranzacţia dintre fraţii Dragoş şi Adrian Pavăl, proprietarii retailerului de bricolaj Dedeman, şi israelienii de la AFI Europe, care vizează vânzarea celor cinci clădiri de birouri din jurul mallului AFI Palace Cotroceni. Achiziţia a fost iniţiată anul trecut şi urmează a fi încheiată în această primăvară, potriviti informaţiilor din piaţa imobiliară. Antreprenorii băcăuani urmează să plătească peste 150 mil. euro pe aceste proprietăţi, conform unui calcul bazat pe investiţiile realizate de AFI Europe în dezvoltarea acestora. La această valoare, contractul dintre cele două părţi ar fi un nou record al sectorului de birouri, deţinut până acum de clădirea America House vândută pentru 120,3 mil. euro.

Fraţii Pavăl au făcut deja un prim pas spre diversificarea ariei de afaceri prin achiziţia recentă a 29% din producătorul de cărămidă Cemacon. Francisc Peli, unul dintre cei mai importanţi avocaţi specializaţi pe imobiliare, felicită mişcarea proprietarilor Dedeman şi spune că nu mai are cunoştinţă de alţi antreprenori români care să aibă capacitatea de a se confrunta direct cu marile fonduri imobiliare, cu excepţia celor deja activi pe acest sector.

În aceeaşi zonă valorică s-ar putea înscrie şi tranzacţionarea complexului Hermes Business Campus, de lângă staţia de metrou Pipera. Cele trei clădiri de birouri, dezvoltate de belgienii de la Atenor, au fost închiriate aproape integral şi au fost scoase la vânzare prin intermediul companiilor de consultanţă imobiliară Colliers International şi CBRE, potrivit informaţiilor făcute publice de proprietarii complexului.

Nevoie de nume noi

Tranzacţiile semnate în ultimii ani sunt privite de Francisc Peli ca mişcări conjuncturale, stimulate de dorinţa sau nevoia proprietarilor de a ieşi din anumite proiecte. Pentru a spori lichiditatea pieţei este nevoie, însă, de constanţă în dezvoltarea şi vânzarea de proiecte noi, iar actualul program de dezvoltare este foarte precaut şi realizat de investitori familiari cu România.

Din acest motiv, este necesară atragerea de sânge proaspăt în piaţă. Anul trecut, au apărut patru jucători importanţi, dintre care doi prin achiziţia unor platforme regionale, însă pentru 2017 nu se întrevăd nume noi, spune Peli. Totuşi, un investitor care tatonează piaţa românească şi care ar putea intra printr-o achiziţie în acest an este Melisron, compania Liorei Ofer – descendenta celei mai bogate familii israeliene cu rădăcini româneşti. După ce şi-a arătat interesul pentru achiziţia AFI Europe de la miliardarul Lev Leviev, Melisron testează posibilitatea preluării unor centre comerciale în Brăila, potrivit informaţiilor Capital. Capacitatea de atracţie a României este, însă, limitată.

MINI INTERVIU

Francisc Peli: Investitorii văd că pentru România este importantă lupta anticorupţie

Capital: Credeţi că atenţia investitorilor se va muta spre oraşele mari din ţară şi pe alte segmente decât industrial/logistic?

Francisc Peli: În acest moment, nu văd un interes real pentru asta. Partenerii noştri se concentrează, când vine vorba de birouri, pe Bucureşti, iar la retail, pe proiectele existente. Acum zece ani, când competiţia era mare, oraşele medii din ţară au reprezentat o zonă de debuşeu. Acum nu există apetitul la risc. Nu mai sunt investitori care să aibă ca obiectiv acumularea sau dezvoltarea a 4-5 proiecte de retail în ţară.

Capital: Fondurile româneşti de pensii nu au voie să investească în imobiliare. Cât de importantă este acceptarea acestei clase de active pentru fondurile de pensii?

F.P.: Nu suntem în Germania sau Londra, unde există o stabilitate a pieţei. Rata de succes a proiectelor din România nu se poate încadra într-o zonă de stabilitate urmărită de un fond de pensii. În România sunt puţine portofolii echilibrate în care un fond de pensii ar putea investi.

Capital: Anul trecut, cel mai mare credit acordat de o bancă pentru dezvoltare imobiliară a fost de 50 mil. euro. Cum se finanţează investiţiile imobiliare?

F.P.: Pentru dezvoltări mai mari de 50 mil. euro, investitorii apelează la consorţii bancare. În cazul celor care au cumpărat bunuri în ultimul an s-a venit cu fonduri proprii, care ulterior se refinanţează. Nu se mai practică modelul din trecut, în care investitorii intrau într-o tranzacţie alături de bancă. Apetitul băncilor se cristalizează mai greu decât la investitori. Unul dintre motivele pentru care yield-urile (randamentele investiţionale n.red.) nu scad este dat de faptul că banca vrea să vadă că proiectul a fost preluat. Atunci, un investitor care nu are certitudinea că proiectul se va refinanţa odată cu achiziţia, ci ulterior, este mai atent la ce yield oferă. Ştiu că sunt în lucru refinanţări în zona 40-70 mil. euro. În afară de refinanţările de portofolii, nici nu sunt active care să ceară refinanţări de mărime superioară. Şi investitorii se uită rar la acest tip de active. Ei vizează produsele din zona 20-50 mil. euro.

Capital: Ştiu că băncile ţin cont de riscul de ţară când stabilesc marja de dobândă pentru credite imobiliare mari. Acum marja e în jur de 3%. Ne putem aştepta să crească dupa protestele de stradă din ultimele zile?

F.P.: Dacă există vreo influenţă, este una de natură, mai degrabă, pozitivă. Investitorii văd că pentru România este importantă lupta anticorupţie. Nu am observat o perturbare în ultima lună. Nu ştiu investitori care să-şi condiţioneze investiţiile de oamenii din Piaţa Victoriei.