Creşterea preţurilor la imobile a restrâns numărul celor care pot primi un împrumut suficient de mare. Majoritatea clienţilor potenţiali deja au credite.
Radu Georgescu are 25 de ani şi un salariu care se apropie de 2.000 de euro, de la o firmă mare de IT. A vrut să-şi cumpere pe credit două apartamente într-un ansambu rezidenţial nou. Într-unul dorea să locuiască, iar pe celălalt ori să-l închirieze, ori să-l vândă în doi-trei ani cu un profit de 20.000 de euro. Deocamdată, n-a primit credit decât pentru unul dintre apartamente, însă vânează momentul când va putea să-l ia şi pe al doilea.
În câţiva ani, cei ca Radu – cu venituri de câteva ori mai mari decât salariul mediu – vor fi principala sursă de creştere a portofoliului de credite pentru locuinţe, în ciuda faptului că plătesc deja rate.
„Preţurile la imobiliare trebuie să ţină pasul cu capacitatea de creditare a clienţilor“, susţine Sergiu Oprescu, preşedinte executiv Alpha Bank, avertizând că, în cazul în care costurile unei locuinţe cresc mai repede decât sumele ce pot fi împrumutate de bănci, numărul de noi clienţi se va reduce, iar băncile vor miza din ce în ce mai mult pe cei existenţi, cu venituri foarte mari.
În 2004, un apartament de două camere în Drumul Taberei sau Vitan costa 18.000 de euro, potrivit arhivei Neogen. Pentru a-l cumpăra pe credit, aveai nevoie de venituri pe familie de 440 de euro, adică de trei ori salariul mediu pe economie. În prezent, un apartament similar costă circa 85.000 de euro, iar pentru a primi împrumutul necesar, ai nevoie de venituri pe familie de aproape 1.500 de euro pe lună, adică 4,3 salarii medii pe economie.
În urmă cu trei ani, când majoritatea băncilor au lansat creditele ipotecare, termenele de rambursare erau de până la 15 ani, dobânzile de 20% pe an la lei şi de 10% la euro. În prezent, termenele de rambursare au crescut la 35 de ani, iar dobânzile la euro au coborât sub 8%. În plus, a crescut şi ponderea pe care o poate avea rata în venit, de la 35%, la 65%.
Potrivit datelor ANAF, doar 65.500 de români au avut, anul trecut, venituri de peste 700 de euro pe lună. Şi numărul celor care-şi permit un împrumut ipotecar ar trebui să pornească tot de la 65.000 de persoane, în condiţiile în care 700 de euro este venitul minim necesar pentru fiecare dintre cei doi soţi pentru a împrumuta 70.000 de euro.
Refinanţări şi împrumuturi multiple
În ciuda relaxării condiţiilor de creditare, creşterea preţurilor a redus numărul de potenţiali clienţi noi. „Ne aşteptăm să intrăm într-o perioadă de data drilling, când vom căuta clienţi în rândul celor care lucrează deja cu noi. Însă nu cred că se va întâmpla în 2008“, susţine Sergiu Oprescu.
Potrivit acestuia, există deja cazuri de clienţi care plătesc rate la credite ipotecare vechi şi care contractează noi împrumuturi pentru locuinţe, însă mai puţini decât clienţi noi.
Şi Dorin Cojocaru, directorul Direcţiei credite retail a BCR, spune că vechii clienţi joacă un rol important în creşterea portofoliului. „Se acordă o atenţie deosebită clienţilor fideli ai băncii, care au un profil de risc corespunzător“, spune acesta. O altă sursă de creştere a volumului de credite pentru locuinţe este încheierea de parteneriate cu dezvoltatorii imobiliari. Valoarea medie a unui împrumut ipotecar acordat în 2007 de Volksbank s-a ridicat la 48.600 de euro, potrivit reprezentanţilor instituţiei. Şi alte instituţii au anunţat valori similare. Ceea ce înseamnă că clienţii de ipotecare fie dispun de avansuri mai mari decât cele cerute de bancă, fie recurg la împrumuturi adiţionale.
Clienti potentiali
65.000 este numărul românilor care au avut, în 2006, venituri peste 700 de euro pe lună. Acesta este nivelul minim pentru a primi un credit destinat cumpărării unui apartament de două camere de 85.000 de euro.
