Dupa ce in anul 2007 piata imobiliara rezidentiala a fost caracterizata de un trend strict crescator atat pe segmentul apartamentelor noi cat si pe segmentul apartamentelor vechi, anul 2008 a adus o realitate total diferita, potrivit reprezentantilor Colliers International.
Desi primele probleme pe pietele rezidentiale din lume au inceput sa apara inca din 2007, piata locala era relaxata. Abia finalul lui 2007 a adus primele semne care prevedeau viitorul pietei: care prevedeau viitorul pietei.
Aproape imediat ce a inceput anul 2008 schimbarea din piata a fost remarcata. Am avut un prim trimestru spectaculos, cand am inregistrat prima scadere de “asking price” (preturi cerute de vanzatori) de la monitorizarea pietei prin intermediul BREI, adica din ianuarie 2005. Timp de 3 ani piata rezidentiala se aflase in crestere sau stagnare, pana cand, in februarie 2008 a consemnat prima scadere cu 50 de unitati, adica aproximativ 3% fata de luna precedenta, dupa ce in ianuarie BREI inregistra cea mai mare valoare de pana atunci, de 1.826 Euro/mp.
Luna urmatoare, martie, aduce o crestere spectaculoasa cu 111 Euro/mp a valorii BREI, aceasta ajungand la 1.887 Euro/mp si impreuna cu varful atins in luna aprilie – 1.888 Euro/mp se inregistreaza cele mai mari valori ale BREI din istoria indicelui. Varful evolutiei preturilor de pe piata rezidentiala s-a atins in lunile martie si aprilie ale anului 2008, toate valorile inregistrate dupa aceasta data fiind pe o panta descendenta.
Daca primul trimestru a fost caracterizat de evolutii spectaculoase ale pietei cu o scadere neasteptata si o crestere brusca, trimestrul al doilea din 2008 este caracterizat printr-o stagnare deplina. Desi s-a inregistrat o scadere cu 2% in luna mai fata de luna aprilie, urmatoarele 3 luni se mentin aproape la acelasi nivel, in jurul valorii de 1.840 Euro/mp.
A doua jumatate a lui 2008 consemneaza 5 scaderi de valori in 6 luni. Iulie 2008 este ultima luna de stagnare a preturilor cerute, urmand ca august, septembrie, octombrie, noiembrie si decembrie sa inregistreze fiecare valori mai mici decat luna precedenta.
Avem astfel o scadere de la nivelul de 1.844 Euro/mp inregistrat in luna Iulie la 1.540 Euro/mp, valoarea lunii decembrie. O scadere cu 304 Euro/mp, adica 16% in 6 luni, iar fata de ianuarie 2008, anul trecut s-a inchis cu o valoare mai mica cu 286 Euro/mp.
Diferenta dintre maximul atins in luna aprilie si minimul anului 2008 – cel inregistrat in luna decembrie, este de 350 Euro/mp, ceea ce reprezinta o scadere cu aproape 20%.
Evolutia celor doua componente ale pietei rezidentiale, BREI-V si BREI-N, nu a fost uniforma pe parcursul anului trecut. Desi pe final de 2008 cele doua piete s-au sincronizat, au existat perioade in care BREI-V si BREI-N s-au comportat total diferit.
La inceputul anului 2007, BREI-V era mult sub valoarea BREI-N, insa de-a lungul anului a avut o crestere spectaculoasa de 29%, ajungand in ianuarie 2008 la o valoare de 1.875 Euro/mp, depasind astfel BREI-N cu 140 de unitati. In ciuda unei scaderi bruste in luna februarie, intreg primul trimestru al anului precedent, BREI-V a ramas peste valoarea BREI-N, aceasta situatie schimbandu-se insa incepand cu luna aprilie cand valoarea BREI-V a scazut din nou sub cea a indicelui apartamentelor noi. In restul anului 2008, BREI-V a avut o traiectorie descendenta intrerupta de o scurta perioada de stagnare, pe parcursul verii.
BREI-N nu s-a comportat la fel de omogen, impartind anul in 2 perioade: una de crestere, in primele 5 luni si una de stagnare totala in urmatoarele 6 luni. Finalul anului aduce prima scadere a BREI-N, desi aceasta s-a manifestat, mai moderat, inca de la inceputul toamnei. Dupa o perioada de 6 luni in care promotiile au fost constant prezente in oferta dezvoltatorilor, am decis sa le introducem in calculul BREI, considerand ca notiunea de “pret cerut” este afectata. In anii precedenti aceste reduceri promotionale de pret erau specifice perioadelor cu numar de tranzactii scazut, in mod deosebit lunilor de vara.
Diferenta atat de proeminenta intre comportamentele celor doua piete vine in primul rand din diferenta data de creatorii de oferta.
Daca la inceputul anului precedent, valoarea BREI-V era cu 8% peste BREI-N, sfarsitul anului a fost incheiat de BREI-V cu o valoare cu 22% sub BREI-N. De-a lungul anului BREI-V s-a depreciat cu 25%, in comparatie cu BREI-N care a crescut cu 4%.
Pentru BREI-V evolutia fiecarui sector in parte a fost in concordanta cu evolutia indicelui general. Cel mai afectat sector in 2008 a fost sectorul 6 cu o scadere de 32%, adica peste 500 de Euro/mp. In plus sectorul 6 este dominat de doua cartiere: Militari si Drumul Taberei, ambele avand constant o oferta foarte mare de unitati care s-a vazut nevoita sa concureze pentru un numar din ce in ce mai mic de cumparatori.
Preponderent format din zone de lux, sectorul 1 s-a depreciat cel mai putin in anul precedent la finalul caruia a pierdut doar 19% din valoarea lunii ianuarie. Astfel ramane cel mai scump sector, cu o valoare medie de 1.855 Euro/mp. Restul sectoarelor s-au depreciat cu aproape aceeasi marja, in jurul valorii de 25%, in decembrie 2008 fata de luna ianuarie a aceluiasi an.
Sursa: Colliers International
