Scăderea autorizațiilor pentru proiecte rezidențiale și, implicit, a ofertei, alături de cererea în creștere, așteptările de relaxare a condițiilor monetare pe fondul scăderii inflației și majorările salariale suplimentare, creează premise pentru creșterea presiunilor asupra prețurilor locuințelor pe termen mediu. Consultanții Colliers estimează că, dacă tendințele actuale continuă, prețurile proprietăților rezidențiale ar putea crește din nou cu două cifre, depășind avansul mediu al salariilor. Intențiile de achiziție rămân puternice în ciuda ofertei limitate, a prețurilor în creștere și a dobânzilor încă ridicate. În raport cu veniturile, cumpărătorii traversează una dintre cele mai favorabile perioade istorice pentru achiziționarea unei locuințe în România.
Prețul locuințelor ar putea crește mai rapid decât salariile
Colliers România. Textul explică faptul că numărul de autorizații pentru construcția de locuințe noi este în scădere, ceea ce reduce oferta de locuințe disponibile. În același timp, cererea pentru locuințe crește. Pe măsură ce inflația scade, se așteaptă ca și condițiile financiare să devină mai relaxate, iar salariile să continue să crească. Toate aceste lucruri ar putea duce la creșterea prețurilor locuințelor pe termen mediu.
Consultanții de la Colliers cred că, dacă aceste tendințe continuă, prețurile locuințelor ar putea crește din nou cu mai mult de 10%, depășind ritmul de creștere al salariilor. Chiar dacă oferta este limitată, prețurile cresc și dobânzile la credite rămân ridicate, mulți oameni încă vor să cumpere locuințe. În plus, raportat la venituri, aceasta este una dintre cele mai bune perioade din istoria României pentru achiziționarea unei locuințe.
„Prima jumătate a anului s-a dovedit interesantă din punctul de vedere al cererii, cu toate marile orașe înregistrând vânzări rezidențiale semnificativ mai mari decât în 2023, iar Bucureștiul raportând o creștere de aproximativ 22%. Tranzacțiile cu locuințe individuale au depășit considerabil nivelurile pre-pandemice.
În acest context, seria de date recent actualizată de Eurostat privind încrederea consumatorilor arată că intenția de a achiziționa sau construi o locuință în următoarele 12 luni a fost aproape de niveluri record în primul trimestru al lui 2024. Deși indicele a scăzut ușor, acesta se menține mult peste media istorică, sugerând un interes de cumpărare peste medie.
Mai mulți factori economici favorizează condițiile pentru cumpărători, de la accelerarea creșterii salariale – care a depășit din nou inflația – la reducerea ratelor dobânzilor de către banca centrală, cu două decizii luate deja și alte acțiuni posibile în viitor, pe măsură ce inflația continuă să scadă”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
În prezent, prețurile locuințelor cresc moderat
În prezent, prețurile locuințelor cresc moderat, aproape de 10%, dar sub creșterea salariilor, care au crescut cu aproximativ 13% pe an. Asta înseamnă că, deocamdată, locuințele devin puțin mai accesibile. Totuși, Colliers a observat că autorizațiile pentru construcția de locuințe sunt în scădere în București și alte regiuni. Scăderea se datorează unor probleme administrative, mai ales în București, și faptului că dezvoltatorii sunt mai precauți.
În 2023, s-au livrat cu puțin mai puține locuințe față de 2022 (71.000 față de 73.000), dar 2022 a fost un an record, așa că rezultatele din 2023 sunt încă bune. În orașe, numărul locuințelor livrate a crescut, stabilind un nou record, în timp ce scăderea totală a fost cauzată de livrările mai mici în mediul rural.
Pentru 2024, datele arată o scădere mare, de aproximativ 20%, cu doar 26.000 de locuințe finalizate în prima jumătate a anului, față de 32.000 în aceeași perioadă din 2023. Această scădere reflectă faptul că dezvoltatorii sunt mai prudenți din cauza temerilor legate de o posibilă încetinire economică și de dobânzile încă mari.
Problemele cu obținerea autorizațiilor de construcție au contribuit la scăderea activității pe piața imobiliară
Problemele cu obținerea autorizațiilor de construcție în anumite zone, mai ales în București, au contribuit la scăderea activității pe piața imobiliară. Totuși, consultanții de la Colliers cred că piața imobiliară rămâne destul de stabilă și că anul 2024 ar putea fi unul decent.
Cu toate acestea, economia generală ridică anumite îngrijorări pentru viitorul apropiat al pieței imobiliare. Previziunile economice pentru 2024 au fost reduse semnificativ, iar creșterea economică a României în prima jumătate a anului a fost sub 1%, mult mai puțin decât se aștepta. Această încetinire este cauzată de scăderea consumului privat și de problemele economice ale partenerilor comerciali ai României, mai ales din zona euro. În plus, creșterea importurilor a afectat economia, iar scăderea cererii la nivel global lovește sectoare importante, cum ar fi IT-ul și producția industrială.
„În perspectivă, ceea ce am afirmat la începutul anului rămâne în mare parte valabil, deoarece condițiile pentru creștere pe termen lung sunt încă prezente. Orașele din România se confruntă cu o supraaglomerare semnificativă în comparație cu cele din regiune și Europa de Vest, iar migrația din zonele rurale și orașele mici către marile metropole continuă.
Totodată, ciclul de relaxare monetară al băncii centrale ar trebui să sprijine ipotecile pe termen lung, cu efecte mai vizibile începând din 2025. Piața muncii, solidă, susține creșterea salariilor. În plus, datorită migrației, populația României a început să crească ușor în ultimii ani, inversând o tendință de lungă durată.
Pe termen mediu, este posibil să asistăm la o diminuare a accesibilității locuințelor în raport cu salariile, însă scăderea costurilor ipotecare ar putea oferi un anumit respiro cumpărătorilor”, punctează Gabriel Blăniță, explicând că piața rezidențială a surprins prin reziliența sa.
Creșterea economică slabă ar putea afecta încrederea oamenilor
Creșterea economică slabă așteptată pentru 2024 ar putea afecta încrederea oamenilor, ceea ce ar face ca mai puțini să fie dispuși să cumpere locuințe.
„Deși piața imobiliară a arătat o reziliență surprinzătoare în prima parte a anului 2024, există numeroase riscuri economice care ar putea afecta negativ creșterea prețurilor și accesibilitatea locuințelor.
Încetinirea creșterii economice, scăderea cererii externe, volatilitatea piețelor globale și măsurile fiscale necesare pentru reducerea deficitului bugetar ar putea influența piața imobiliară locală mai mult decât se anticipa inițial, sugerând prudență și o atenție sporită pentru cei care iau în considerare investițiile pe termen lung”, conchide Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.