Stocul de spaţii de birouri livrat în primul semestru al acestui an a fost mai mare cu 25% decât întregul stoc pus pe piaţă în 2008 şi a trecut nivelul de un milion de metri pătraţi. Cu toate acestea, cererea a fost extrem de redusă în această perioadă, doar 26.500 mp de birouri şi-au găsit chiriaşi, adică o scădere de 80% faţă de prima jumătate a anului 2008, se arată în cel mai recent raport de piaţă al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.
În prima jumătate a anului au fost livraţi pe piaţă 245.000 mp de birouri. Numeroase companii care au pre-închiriat spaţii în urmă cu un an sau doi, când economia era în creştere, au căutat să-şi reducă costurile restrângându-şi operaţiunile şi sub-închiriind o parte din spaţiul pe care îl aveau la dispoziţie.
Spre deosebire de anul trecut, când pre-închirierile au fost răspunzătoare pentru mai mult de 80% din cerere, prima jumătate a anului 2009 nu a înregistrat tranzacţii de pre-închiriere, criza financiară amânând planurile de expansiune ale multor companii.
Rata de neocupare de 13%
Potrivit Colliers, zona cea mai cautată pentru spaţii de birouri a fost zona centrală, aceasta devenind mai accesibilă în ceea ce priveşte costul chiriei. Cele mai importante categorii de chiriaşi au fost ca şi în trecut: instituţiile financiare, companiile IT&C şi cele auto.
Principala motivaţie a companiilor care au iniţiat negocieri în prima parte a anului a fost fie securizarea spaţiului într-o clădire de birouri superioară calitativ la o chirie comparabilă cu cea pe care o plăteau anterior, fie reducerea costurilor prin mutarea spre zonele periferice. „Cererea slabă corelată cu cea mai mare suprafaţă de spaţii de birouri livrată într-o perioadă de şase luni, au condus la o rată totală de neocupare de 13%, situaţie neobişnuită pentru piaţa de birouri din Bucureşti care a înregistrat o rată de neocupare aproape nulă în ultimii ani“, au precizat autorii studiului.
Proprietarii, la mâna chiriaşilor
Chiriile au înregistrat o scădere medie de 15% până la 20% în primul semestru, chiriaşii căutând să-şi renegocieze contractele în această perioadă, precizează consultanţii Colliers. Nivelul foarte scăzut al cererii, împreună cu suprafeţele mari de spaţii noi oferite spre închiriere, au determinat o schimbare majoră pe piaţă, transferând puterea de negociere de la proprietari la chiriaşi.
Astfel, proprietarii sunt în prezent dispuşi să ofere chiriaşilor stimulente importante (termene de închiriere mai scurte, chirii reduse pentru primii ani, luni cu chirie gratuită, sume oferite pentru amenajarea birourilor) pentru a se asigura de grade ridicate de închiriere.
Clădiri închiriate pe jumătate la livrare
Pentru a doua jumătate a anului 2009, Colliers estimează livrarea a încă 190.000 mp de spaţii de birouri, din care 90.000 mp au fost pre-închiriaţi anul trecut. Cu toate că este o situaţie neobişnuită pentru piaţa din Bucureşti, până nu demult proiectele noi fiind închiriate în totalitate până la data livrării lor, un asemenea procentaj de pre-închiriere este normal pentru o piaţă de birouri mai matură, unde de regulă doar 50% din stocul nou de spaţii este pre-închiriat înaintea livrării.
„Estimăm că în a doua jumătate a anului cererea va atinge un nivel similar celui din primul semestru, în timp ce rata de neocupare va oscila cel mai probabil în intervalul 15-20%, mai scăzută în zona centrală şi mai ridicată către periferie. Aşadar, chiriile sunt predispuse la o nouă scădere de aproximativ 10%“, se arată în raportul citat.
Potrivit Colliers, spaţiile vacante vor fi absorbite în 2010, existând foarte puţine proiecte anunţate pentru anul viitor: doar 135.000 mp de spaţiu închiriabil. În consecinţă, compania de consultanţă se aşteaptă ca rata de neocupare să se stabilizeze în jurul unei valori de 10% până în 2011.
