Blocajul tranzacţiilor de vånzare-cumpărare de locuinţe, efectele crizei, perspectivele sumbre de creştere a salariilor şi posibila dispariţie a expaţilor vor influenţa anul viitor piaţa chiriilor rezidenţiale.
În anii trecuţi, piaţa chiriilor rezidenţiale avea momentul de creştere strict limitat de începerea sezonului universitar, afluxul de noi studenţi oferind proprietarilor şansa de a mări preţurile. Anul acesta, scăderea dramatică a tranzacţiilor cu locuinţe, fie ele vechi sau noi, a determinat apariţia de noi oportunităţi de închiriere pentru proprietarii de apartamente atåt din Capitală, cåt şi din marile oraşe din provincie. Noile norme bancare care limitează drastic creditarea, criza financiară globală, ca şi preţurile ridicate ale caselor îngroaşă numărul de chiriaşi, deşi din cauze de natură psihosocială şi istorică romånii sunt „o naţie de proprietari“. „În Berlin, de exemplu, sunt doar 16% proprietari, restul chiriaşi. În condiţiile acestea, şi presiunea pe preţurile de vånzare este mult mai mică, dar să nu uităm că multe dintre blocurile lor sunt sociale, autorităţile fiind extrem de implicate în problemă. Chiriile se păstrează în limite rezonabile, avånd în vedere veniturile de acolo“, spune Mihai Voiculescu, fost acţionar al companiei Simcor, în prezent investitor imobiliar în Germania şi Romånia.
Blocajul din piaţa rezidenţială se resimte la toate nivelurile. Scăderea numărului de tranzacţii imobiliare a determinat creşterea ofertei de închiriere. Potrivit unei analize a AnunţuriParticulari.ro, din septembrie 2007 pånă în septembrie 2008 numărul ofertelor de închiriere a crescut cu 52% pentru apartamentele cu două camere şi cu 28% pentru garsoniere. Oferta s-a majorat cu 66% în ceea ce priveşte apartamentele cu trei camere, un procent record, de 73%, fiind deţinut de apartamentele cu patru camere. Neobişnuit este faptul că, în ciuda unei oferte masive, chiriile au crescut cu procentaje cuprinse între 2,25% şi 13%, în funcţie de amplasament şi de gradul de confort oferit de locuinţele respective.
Scenariu cu multe necunoscute pentru analişti
Evoluţia pieţei chiriilor în 2009 depinde în mod necesar de cea a pieţei rezidenţiale în sine. Dacă tranzacţiile se vor debloca, ceea ce nu se poate întåmpla decåt cu sprijinul băncilor, prin relaxarea condiţiilor de creditare, sau al dezvoltatorilor şi proprietarilor de apartamente vechi, prin reducerea preţurilor, piaţa chiriilor va reveni pe poziţiile de pånă acum. În această situaţie, chiria ar putea creşte cu maximum 10%-15% la sfårşitul verii, luånd în calcul valorile deja foarte ridicate din prezent, cånd chiria medie, în Capitală, pentru un apartament cu două camere trece de 600 de euro lunar. „Cererea pentru închirieri a crescut, lucru ce a dus pånă acum la o creştere a chiriilor“, spune Diana Stoian, directorul departamentului achiziţii rezidenţiale al consultantului imobiliar Coldwell Banker. Cealaltă variantă este cea în care piaţa va continua să fie afectată de blocajul tranzacţiilor, determinånd creşterea ofertei şi a cererii pentru apartamentele de închiriat. Dacă ne raportăm la evoluţia din acest an, chiriile ar putea creşte cu aceleaşi procentaje, de sub 15%. Însă, sub presiunea chiriaşilor afectaţi de criză, cel puţin prin limitarea creşterilor salariale, pretenţiile proprietarilor ar putea să rămånă aceleaşi, ba chiar ar putea apărea scăderi în zonele mai slab cotate sau pentru apartamentele cu grad redus de confort. În acest caz, se poate estima, potrivit analiştilor din piaţă, o diminuare cu maximum 15% a chiriei.
Chiriile de lux şi teama dispariţiei expaţilor
„Numărul şi frecvenţa cererilor de pe piaţa chiriilor de lux vor fi influenţate foarte mult de deciziile multinaţionalelor referitoare la managerii străini. Dacă aceştia vor fi înlocuiţi de manageri romåni, atunci piaţa se va confrunta cu un blocaj şi cu o iminentă scădere a chiriilor, deoarece expaţii reprezintă principala sursă de clienţi pentru segmentul rezidenţialelor de lux“, spune Oana Facă, partener în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Esop. Pe de altă parte, un motiv de scădere a chiriilor este reprezentat de creşterea ofertei. Piaţa de lux abundă în oferte, multe dintre ele fiind aproape de finalizare în zone precum Herăstrău sau Primăverii. „Cred că proiectele reprezentative cu facilităţi de complex – zonă liniştită fără construcţii – vor înregistra o scădere cu maximum 10%“, continuă Oana Facă. Potrivit reprezentanţilor companiei de consultanţă Eurometropola, pentru proprietăţile care se adresează middle şi high class nu se întrevede nicio majorare semnificativă a chiriilor în perioada următoare. Dacă politica de creditare va rămåne la fel de neprietenoasă şi nu se vor reporni motoarele pentru vånzări, este posibil ca proprietarii de apartamente care au lichidităţi, dispun de o a doua locuinţă şi nu sunt presaţi să våndă în condiţiile actuale, să se transforme în rentieri. Astfel, se va mări stocul proprietăţilor de închiriat, iar chiriile se vor putea negocia.
Pentru întreaga piaţă a chiriilor rezidenţiale, anul viitor este greu de descifrat din punctul de vedere al evoluţiilor. Factorul decisiv rămåne însă preţul de vånzare şi modul de creditare. Dacă aceste pårghii vor fi mişcate în jos, şi cei interesaţi vor putea cumpăra, piaţa chiriilor se va rezuma la a rămåne apanajul studenţilor, al familiilor cu venituri reduse şi al celor care aleg să închirieze, şi nu să cumpere, iar nivelul chiriilor se va păstra în limitele din acest moment.
Negocieri
Proprietarii de imobile încep să-şi schimbe atitudinea faţă de chiriaşi, văzuţi în trecut doar ca o „vacă bună de muls“. În condiţiile creşterii ofertei şi în perspectiva limitărilor creşterilor salariale, a apărut negocierea chiriilor, dar şi a condiţiilor de confort oferite şi a clauzelor legate de intervalele de timp în care chiria se poate modifica
