Cine semnează ca primarul riscă să plătească ulterior sume însemnate. După lansarea ansamblurilor rezidenţiale, mulţi clienţi au încheiat contracte de vânzare-cumpărare fără a lua în calcul şi cheltuielile de administrare a imobilului.
Problema devine cu adevărat serioasă când achiziţia s-a făcut printr-un credit imobiliar sau ipotecar. Cheltuielile pot ajunge să depăşească nivelul ratelor lunare achitate instituţiilor de creditare. De aceea, înainte de cumpărare, potenţialii beneficiari ar trebui să afle cât mai exact sumele ce vor trebui plătite, odată cu finalizarea tranzacţiei, pentru serviciile de management şi administrare şi celelalte costuri suplimentare.
În situaţia imobilelor cu mai multe etaje, apare problema spaţiilor comune. Cuantumul sumei ce se plăteşte administratorului este, în general, mai redus, chiar dacă şi aici pot apărea cheltuieli în plus, în cazul celor care beneficiază de centre de fitness sau piscine, a căror întreţinere intră tot în obligaţia proprietarilor. Octav Mihăilescu, director asociat al departamentului de rezidenţe al CB Richard Ellis, spune că, în general, costul serviciilor de administrare şi management este cuprins între 0,3 euro/mp – 0,5 euro/mp. La acesta se pot adăuga sume legate de salariile personalului de pază, grădinari (pentru complexurile rezidenţiale dotate cu parcuri sau spaţii verzi) etc.
În cazul ansamblurilor de lux, care cuprind un număr redus de vile cu suprafeţe mari, preţul poate depăşi uneori 200 de euro. Onorariul acordat administratorului nu include cheltuielile aferente spaţiilor comune.
Informaţii aflate prea târziu
De regulă, aceste costuri sunt aduse la cunoştinţa clienţilor în momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, iar contractele de management şi administrare au durate limitate între unu şi cinci ani. Pot apărea însă situaţii în care obligaţia de a suporta aceste cheltuieli nu este adusă la cunoştinţa beneficiarilor decât în momentul în care deja e prea târziu pentru a se mai putea schimba ceva: asociaţiile de proprietari nu pot interveni unilateral în contracte, aflându-se la discreţia administratorilor. „Există abuzuri cauzate şi de faptul că, adesea, developerii nu informează beneficiarii asupra costurilor ulterioare semnării contractului, iar clienţii acceptă să semneze fără a fi în cunoştinţă de cauză“, spune analistul imobiliar Radu Zilişteanu.
Un alt aspect important pentru cumpărătorii de locuinţe este legat de raportul suprafaţă-preţ. Developerii pot anunţa valori rezonabile pentru un metru pătrat construit, dar, de multe ori, nu se specifică nimic despre suprafaţa în discuţie, fapt ce poate creea neînţelegeri. Astfel, interesul beneficiarului trebuie să fie îndreptat către suprafaţa utilă, care reprezintă suprafaţa camerelor din care se exclud grosimea pereţilor, terasele etc.
Parcarea îngroaşă factura de plată
Alte elemente care pot majora sumele de plată pentru o locuinţă pot ţine de includerea sau nu a spaţiilor comune în preţul pentru un metru pătrat construit, de achiziţionarea unui loc de parcare (de obicei, separat de locuinţă, dar purtător de costuri de întreţinere). Acesta din urmă costă între 6.000 de euro şi 20.000 de euro, la care se adauga şi TVA.
De altfel, ideal este ca potenţialii beneficiari să se asigure că sunt în posesia tuturor informaţiilor legate de preţul final care trebuie achitat pentru locuinţa dorită, inclusiv TVA şi spaţii comune, dar şi de costurile de administrare şi întreţinere, atât consultând agentul imobiliar, cât şi prin supunerea contractului respectiv atenţiei unui avocat specializat sau a unui notar.
Mai multe suprafeţe, acelaşi imobil
SUPRAFAŢA UTILĂ a unei unităţi locative este aria însumată a camerelor, din care se exclud grosimile zidurilor (suprafaţa interioară a camerelor), adică zona în care se locuieşte efectiv;
ARIA CONSTRUITĂ reprezintă însumarea suprafeţei utile cu suprafaţa teraselor, a pereţilor interiori şi exteriori etc.;
SUPRAFAŢA BRUTĂ adaugă la suprafaţa construită o cotă parte din spaţiile comune şi anexe, precum parcare, spaţii de depozitare;
COTA INDIVIZĂ este reprezentată de spaţiile comune şi, de obicei, este de aproximativ 10% din suprafaţa locuinţei. Uzual, preţul acesteia este calculat la jumatatea preţului pentru un metru pătrat construit.
AMPRENTA LA SOL este suprafaţa ocupată de construcţie la sol, fiind delimitată, practic, de săpăturile pentru fundaţie.
Costuri de administrare în ansamblurile rezidenţiale
FORMALITĂŢI Încheierea contractelor cu furnizorii de servicii necesare pentru exploatarea şi întreţinerea ansamblului rezidenţial (inclusiv instalaţiile şi echipamentele aflate în proprietate comună) şi urmărirea realizării acestor contracte;
MONITORIZARE pentru comportarea în timp a construcţiei;
SUPRAVEGHEREA execuţiei lucrărilor de reparaţii şi întreţinere şi consemnarea finalizării acestora.
SALARII pentru anumite persoane aflate în serviciul administrativ
SERVICIILE DE PAZĂ pot fi asigurate de o firmă specializată (soluţie indicată, în general, în ansamblurile de vile de lux) sau de alte persoane angajate în acest scop;
SPAŢIILE VERZI trebuie întreţinute, la rândul lor, fiind necesară prezenţa unor specialişti care să asigure
aceste lucrări;
CĂILE DE ACCES au, de asemenea, nevoie de întreţinere;
LOCURILE DE JOACĂ presupun costuri de întreţinere şi salariale pentru personalul angajat.
PISCINĂ este una dintre cele mai costisitoare dotări, având costuri mari de întreţinere.
SĂLILE DE FITNESS presupun, de asemenea, cheltuieli mari de administrare.
