O variantă eficientă de a crea lichidităţi din active imobiliare este «sale and lease back»: com-pania devine chiriaş în propria clădire.
Febra imobiliară ce a culminat în 2008 a lăsat mulţi antreprenori nepregătiţi să facă faţă recesiunii, majoritatea având afacerile de bază, şi cele imobiliare combinate sub acelaşi nume, cu implicaţii colaterale majore asupra celor dintâi. Datorită lipsei de experienţă şi prinşi de mirajul acestui El Dorado, unii chiar au închis afacerile de bază, urmând să exploateze exclusiv „potenţialul imobiliar“, şi riscând astfel puţinul profit sustenabil, realist. Pentru antreprenorii cărora li se aplică scenariul de mai sus, există câţiva paşi expliciţi pe care îi pot urma alături de un consultant de investiţii imobiliare. Etapele de urmat pot părea anevoioase, mai ales că ele decurg premergător eliberării de capital, dar miza lor poate fi vitală în zilele acestea, când devine foarte greu sau foarte scump să atragi finanţări ori capital nou din exterior. Procesul începe cu restructurarea afacerilor, separând activităţile de bază: producţie, distribuţie, logistică etc. de cele de investiţii imobiliare ori de altă natură. Tratarea independentă a fiecărei investiţii imobiliare cu o posibilă consolidare la nivel de holding presupune crearea unor companii separate pentru fiecare investiţie imobiliară, fără implicaţii colaterale asupra celorlate. Recomandăm recrutarea unei persoane capabile să se ocupe special de aceste activităţi de investiţii, care înţelege în profunzime fenomenul şi poate să coordoneze furnizorii de servicii specializate: companii de consultanţă imobiliară, avocaţi, consultanţi pe taxe, consultanţi în domeniul finanţării corporative, fuziuni şi achiziţii.
Odată creată această structură, poţi gândi operaţional cum vei elibera capitalul: fie prin vânzare directă, individuală, fie prin parteneriat cu un dezvoltator pentru terenuri şi imobile nefinalizate. Alte căi ar fi colaborarea cu un investitor pentru a fructifica potenţialul într-un portofoliu sau gruparea acestor imobile, respectiv terenuri, într-un portofoliu care urmează să atragă un investitor strategic, investitor de portofoliu imobiliar, prin tranzacţie directă ori indirectă, prin listarea acestui vehicul. Dacă aceste active sunt ipotecate, puteţi negocia cu banca pentru convertirea împrumutului în acţiuni în firma care îl deţine şi contracta un nou credit care să deblocheze dezvoltarea lui, spre a se comercializa, astfel creând lichidităţi. Pentru a maximiza valoarea obţinută, proprietarul trebuie să ţină cont de atractivitatea comercială a investiţiei, să gândească precum un investitor. Sunt importante trăsăturile proprietăţii, respectiv calitatea locaţiei şi a construcţiei, dar şi aspectele ce privesc finanţarea (dacă e avantajoasă sau poate fi preluată) şi condiţiile comerciale ce dau calitatea venitului: durata neîntreruptă a contractului de închiriere, soliditatea chiriaşului.
O proprietate închiriată, care generează venit, se va comercializa mai bine decât una goală sau un teren, unde perspectiva unui randament e mai îndepărtată. O variantă eficientă de a crea lichidităţi din active imobiliare ar fi „sale and lease back“, prin care compania-mamă devine chiriaş în propria clădire cu posibilitatea de a o redobândi la o dată şi/sau o valoare prestabilită.
Cristian Ustinescu este Investments Director la compania DTZ Echinox
