Concurenta fiind din ce in ce mai ridicata la nivelul bancilor, si solicitantii de credit au acum mai multe posibilitati catre care sa-si indrepte atentia. Conditiile nu sunt totdeauna usor de indeplinit. Daca salariul mediu pe economie se situeaza in jurul a 115 dolari, cerintele bancilor se indreapta catre un minim de 200 de dolari. Exista nenumarate cazuri in care la formula de calcul al veniturilor se are in vedere si venitul obtinut din alte surse, gen dividende sau venituri din inchirieri – cazul Piraeus Bank. Chiar daca acest tip de venit nu este luat in calcul la stabilirea cuantumului imprumutului, el poate constitui totusi un avantaj. La Banca Romana pentru Dezvoltare aceste venituri pot constitui o garantie, alaturi de ipoteca imobilului. Cand se stabileste suma maxima pe care o poate imprumuta un solicitant, se are in vedere ca veniturile, fie ale familiei, fie ale solicitantului, sa se situeze la cel putin 50% din cuantumul ratei lunare a viitorului credit.
Pe termen lung, creditul in lei este avantajos, valoarea ratei lunare scade in timp prin devalorizarea leului, dar marja de risc pe care bancile o iau in cazul acestui credit este destul mai mare, ceea ce face ca nivelul ratei lunare sa se situeze undeva in zona unui salariu de zece milioane de lei. Putini sunt cei care au peste 20 de milioane de lei net veniturile lunare pentru a-si permite acest tip de imprumut. La un credit de 350 de milioane de lei, ratele lunare cele mai mici percepute de Raiffeisen, BCR, Ing Bank sau Alpha Bank sunt cuprinse intre cinci si sapte milioane de lei lunar.
La creditul in valuta, cele mai mici rate lunare pentru o suma de 10.000 de dolari sau euro le gasim la Volksbank, ING, Raiffeisen, BRD si BCR. Dar limita de venit solicitata este mult prea mare: 1.000 de dolari pe familie la BRD pentru o rata lunara de 91 de dolari. In aceste conditii, cele mai apropiate de realitate sunt creditele imobiliare ale Volskbank, unde venitul necesar este de 196 de dolari, sau creditul ipotecar al BCR si Banca Transilvania, unde veniturile necesare sunt de 240-250 de dolari. Daca se doreste un credit mai mic de 10.000 de dolari, prezinta interes si oferta Alpha Bank, unde limita de venit este de 200 de dolari. La restul bancilor veniturile necesare obtinerii unui astfel de credit sunt in jur de 300 de dolari sau mai mult.
In aceste conditii, creditul ideal pentru cumpararea de locuinte ar trebui sa aiba o rata lunara cat mai mica si un volum al creditului cat mai mare, conditii indeplinite, in general, de creditele pe perioade mai lungi. Creditul ipotecar este cel care indeplineste conditia disparitiei girantului. Dar exista banci unde girantul este inlocuit cu o alta forma de garantie: codebitorul, alte ipoteci, depozite colaterale, polite de viata scumpe. Cel mai bun este creditul ipotecar cu o singura garantie: ipoteca insasi. Trebuie avut in vedere un nivel cat mai mic al avansului platit de solicitantul de credit si care sa contribuie direct la cumpararea imobilului, nu sa fie depus intr-un cont la banca. Comisioanele percepute de banci sunt multiple. De aceea trebuie analizata oferta cu cele mai mici comisioane, preferabil platite doar la acordarea creditului, iar acolo unde nu este posibil, ele sa fie calculate la valoarea sumei ramase de rambursat, nu la valoarea initiala a creditului, asigurarea de viata sa fie inclusa in costul total al creditului, iar dobanda sa fie cat mai mica.
Limita maxima de creditare
descriere criteriu
Majoritatea bancilor care acorda credite pentru locuinte nu au anuntat un plafon maxim de creditare. Acolo unde exista, limita de credit se situeaza intre 30.000 si 300.000 de dolari. Totusi imprumuturile bancare sunt limitate de veniturile contractantilor de credit. In cele mai multe cazuri, rata lunara de rambursare a creditului nu poate depasi 50% din volumul veniturilor lunare ale imprumutatilor. Tocmai de aceea este foarte important sa stim daca la acordarea creditului sunt luate in calcul doar veniturile de pe cartea de munca sau si celelalte venituri care sunt cuprinse de obicei in declaratia de venit. De asemenea, exista posibilitatea ca in formula de calcul care limiteaza imprumutul sa se aiba in vedere veniturile unui girant sau veniturile pe familie.
Sfatul nostru
Dupa cum se observa, este preferabil ca limita maxima de creditare sa fie cat mai mare, perioada de rambursare a creditului cat mai lunga. Pe o perioada mai lunga, ratele lunare sunt mai mici. Trebuie sa mentionam ca marja de risc pe care o iau bancile este diferita de la o moneda la alta. Pentru creditul ipotecar in valuta, marja de risc este de 20%, la cel imobiliar de 30%, iar pentru creditul in lei este disipata, ceea ce creste costurile.
Cea mai buna oferta
Potrivit acestui criteriu, cea mai buna oferta de pe piata o are Raiffeisen Bank, cu cea mai mica rata lunara, dar banca nu a specificat daca are o limita minima a veniturilor impusa pentru contractul creditului. Teoretic, veniturile pe familie trebuie sa fie dublul ratei.
Forma de garantare
Descriere criteriu
In cazul creditului ipotecar, garantarea se face cu ipoteca pe proprietatea care face subiectul creditulu. La ora actuala insa, doar BCR si ING Bank acorda acest tip de credit. Celelalte credite, cele imobiliare, cer cel putin un girant, depozite colaterale sau existenta unui codebitor. Atunci cand avem doi cosemnatari ai contractului de credit, sotul si sotia acestuia, nu se rezolva problema garantiei. Doar titularul de credit este cel care raspunde, celalalt poate oricand sa-si delege aceasta obligatie, daca apare un divort. Mai mult, legislatia romaneasca permite ca in cazul divortului, daca unul dintre parteneri a avut un venit mai mare pe perioada rambursarii creditului, sa ceara un procentaj mai mare din locuinta.
Sfatul nostru
Cele mai bune sunt creditele ipotecare, unde singura garantie este chiar imobilul cumparat pe banii bancii. In cazul ING insa, creditul ipotecar este acordat la pachet cu asigurarea de viata. La BCR, oferta este ceva mai generoasa, singura forma de garantare ceruta in afara de ipoteca fiind polita de asigurare a casei. Cazurile in care girantii sunt mai mult de unul sau se solicita ipoteci si pe alte imobile, polita de risc financiar etc. trebuie ocolite. Formele de garantare comporta si ele o serie intreaga de costuri.
Cea mai buna oferta
Dat fiind faptul ca la capitolul garantii Banca Comerciala Romana este cea mai „saraca” in cerinte, iar riscurile de lichiditate sunt acoperite prin linii de finantare internationala, creditul ipotecar al BCR este cea mai buna oferta.
Nivelul aportului
Descriere criteriu
Avansul initial pentru obtinerea unui credit este cerinta care nu lipseste de la absolut nici o banca. Nivelul acestuia este cuprins intre un minim de 15% si un maxim de 30%. Cateva cazuri fericite, cum sunt creditele imobiliare Volksbank, cu un avans de 20%, sau creditele ING, cu 25%, trebuie avute in vedere. Exista totusi cazuri in care costurile pot ajunge si pana la 50% din valoarea creditului. Sunt cazurile constructiilor de locuinte, unde volumul cheltuielilor se extinde si asupra obtinerii de diverse autorizatii necesare ridicarii unei constructii, cheltuieli deja efectuate, plata expertilor etc. Este un aspect care ar putea fi negociat sau cel putin discutat cu ofiterul de credite.
Sfatul nostru
Sunt cazuri in care plata avansului pentru constructia de locuinte se realizeaza fie prin depunerea banilor in cont personal la banca, fie prin chitante si facturi. O oferta interesanta din acest punct de vedere ofera Piraeus Bank, care accepta justificarea avansului printr-un raport de evaluare care sa cuantifice lucrarile deja efectuate. La BRD se iau in calcul si lucrarile deja executate, pe baza evaluarilor facute de banca. Daca pe parcursul ridicarii constructiei mai sunt necesari bani, BCR acorda un credit suplimentar care nu poate depasi 30% din creditul initial. Deci valoarea avansului este recuperata ulterior.r
r
Cea mai buna ofertar
r
Pentru constructie de locuinte, oferta completa este creditul ipotecar BCR. Pentru cumpararea unui imobil, cel mai mic avans il are creditul imobiliar BCR (15%) si Volksbank (20%).r
r
Extracosturiler
r
Descriere criteriur
r
In afara avansului, a cheltuielilor notariale, bancile percep o intreaga serie de comisioane la acordarea unui credit. Evaluarea imobilului, administrarea creditului, consultanta juridica, revizuirea periodica, taxa de analiza sunt cateva dintre costurile pe care le implica acordarea unui credit. Stabilite ca procentaj din credit sau in sume fixe, comisioanele, alaturi de polita de asigurarea a casei si polita de viata, care se platesc anual, implica o serie de costuri care scumpesc creditul.r
r
Sfatul nostrur
r
Comisioanele aferente adauga un plus de costuri care poate ajunge si 4-5% din valoarea creditului. De fapt, singurul comision care trebuie perceput obligatoriu este cel de administrare a creditului, al carui nivel normal este intre 1 si 1,5%, nu mai mult. Pentru exemplul nostru, creditul de 10.000 de dolari, cota de participare a clientului este de 150 de dolari. Doar banca Transilvania are acest cost unic. In rest, se percepe macar un comision de evaluare a imobilului. De remarcat ca nivelul acestor costuri poate depasi 500 de dolari, tocmai la imprumuturile care sunt avantajoase din celelalte puncte de vedere descrise (n.r. – comisioanele la ING depasesc 20 de milioane de lei). Alte costuri sunt date de polita de asigurare de viata si asigurarea locuintei, care ajung sa mai reprezinte anual un procentaj de 1,2-1,5% din valoarea creditului.r
r
Cea mai buna ofertar
r
Alpha Bank ofera gratuit polita de asigurare de viata, iar BCR o elimina. Cele mai mici comisioane le percepe Banca Transilvania.r
r
Nivelul marjeir
r
Descriere criteriur
r
Dobanda este, poate, cel mai important aspect al creditului ipotecar. Calculul oricarei dobanzi presupune existenta dobanzii de referinta a monedei in care se acorda creditul (Euribor, Libor si Bubor), la care se adauga marja bancii. Daca luam in calcul riscul de tara si cel de client, pentru creditul in valuta marja nu ar trebui sa depaseasca 6,5%, la care se adauga dobanda de referinta. Dobanzile la creditele ipotecare ale BCR si BRD sunt cele mai transparente, indicand exact nivelul marjei aplicat de banca. Tocmai de aceea la aceste banci avem cele mai mici dobanzi la creditele in valuta, intre 7,3% si 8,5%, in functie de moneda.r
r
Sfatul nostrur
r
Trebuie observat daca o dobanda mica nu ascunde costuri suplimentare. Trebuie analizat modul in care se calculeaza dobanda: la valoarea medie a creditului, la sold sau la soldul mediu. Cea mai avantajoasa este dobanda care se calculeaza la suma ramasa de plata. Toate aceste indicii se descopera printr-o analiza atenta a modului de calcul al ratelor lunare si a nivelului acestora.r
r
Cea mai buna ofertar
r
La ora actuala, pentru creditul in lei cea mai buna oferta este cea practicata de Ing, care are la creditul Avantaj dobanda 19,5%, cu facilitatea ca in primii doi ani nivelul dobanzii sa fie de 17%, urmand o recuperare pe parcurs. In rest, dobanzile la creditele ipotecare in lei sunt cuprinse intre 22% si 29%. Cea mai mica dobanda la creditul in dolari este oferita de BRD Habitat Plus, 7,3%, iar la creditul in euro de catre HVB si din nou BRD, ambele cu un nivel al dobanzii de 7,5%.
