imobiliara cuprinsa intre patru si sase miliarde de euro (potrivit studiilor facute de Raiffeisen Banca pentru Locuinte). Piata investitiilor imobiliare, sub toate formele de finantare existente, va avea in continuare o crestere semnificativa, intrucat exista proiecte noi, in special rezidentiale, care au fost incepute in anii anteriori si trebuie terminate. Cresterea pietei imobiliare per total in 2004, atat ca valoare, cat si ca numar al tranzactiilor, va continua si in 2005, dupa cum apreciaza Sorin Mititelu, directorul Directiei Credite Persoane Fizice si Mici Intreprinzatori din BCR. Bineinteles, la acest lucru a contribuit in buna masura si creditul ipotecar si imobiliar. „Piata creditului pentru locuinte, in lei si valuta, a crescut in 2004 fata de 2003 cu aproximativ 60%”, spune Mititelu. Tendintele sunt destul de clare si pentru anul urmator, jucatorii din piata cazand de acord asupra faptului ca cererea de credite ipotecare va continua si in 2005, cresterea pietei creditului pentru locuinte avand toate sansele sa o depaseasca pe cea inregistrata in acest an. Cauzele care vor sta la baza cresterii cererii de credite pentru locuinte sunt legate, in principal, de perspectivele economice. Continuarea procesului de aderare la Uniunea Europeana si alinierea preturilor vor determina o imbunatatire a nivelului de trai, imbunatatire concretizata si in cresterea puterii de cumparare. Automat, cresterea puterii de cumparare va determina si o cerere suplimentara de credite pentru locuinte. In mod surprinzator, cresterea cererii va conduce doar la cresterea preturilor la imobile, nu si la scumpirea creditelor. Din contra, cel putin doi factori stau la baza ipotezei ca pe piata creditelor pentru locuinte vom asista la imbunatatiri, atat in privinta costurilor, cat si a serviciilor aferente creditarii. Competitia bancara din 2005 va constitui unul din principalii factori care vor conduce la o imbunatatire a conditiilor de creditare, de la reduceri de comisioane percepute de banca pana la scurtarea timpului de acordare a creditului. Tot mai multe banci sunt hotarate sa atace segmentul de retail si in special piata creditului imobiliar/ipotecar. In afara reducerii de costuri, bancile se vor intrece in facilitati la acordarea creditelor, facilitati menite sa atraga cat mai multi clienti. Cel de-al doilea factor care ar putea reduce dobanzile la creditele in valuta se leaga de costurile de refinantare ale bancilor comerciale. Imbunatatirea ratingului de tara si liberalizarea contului de capital vor conduce la reducerea costurilor pe care bancile comerciale le au pentru contractarea de imprumuturi pe termen lung si asigurarea lichiditatilor care sa permita acordarea de credite. Aceasta reducere de dobanda la creditele externe, pe care bancile o vor avea de anul viitor, ar trebui sa se reflecte si in costurile creditului catre clientul final.Un factor complementar, care ar putea determina ieftinirea creditului ipotecar/imobiliar, se regaseste in iminenta aparitie a obligatiunilor ipotecare. Aparitia unei piete secundare a obligatiunilor ipotecare va avea aspecte benefice atat pentru piata, in general, cat si pentru consumatorii de credite si investitori, in special. Aceste obligatiuni vor crea doua oportunitati pentru investitori: una directa – persoanele fizice vor investi in aceste titluri cu randament ridicat – si una indirecta – fondurile de pensii private, care colecteaza banii persoanelor fizice, vor investi la randul lor in aceste instrumente sigure. Carmen Retegan, director general Domenia Credit, explica faptul ca „noua Lege a obligatiunilor ipotecare si a securitizarii creantelor nu va avea un impact imediat asupra creditului ipotecar si al populatiei, ci mai curand se poate vorbi de un impact benefic pe termen lung, dat de cresterea volumului fondurilor disponibile pentru creditare si, implicit, de scaderea costurilor de creditare a populatiei.” In plus, obligatiunile ipotecare vor crea oportunitatea diversificarii produselor de credit ipotecar si chiar imbunatatirea lor. Surse din mediul bancar sustin ca media dobanzilor la creditele ipotecare va scadea anul viitor cu un procent, chiar daca pe plan international dobanzile de referinta la valuta vor creste. Astfel, daca acum media dobanzilor ipotecare pe total sistem bancar este de 9,5% pentru creditele in dolari si euro, pentru anul viitor se asteapta ca aceasta medie sa scada la 8,5%.Daca pe partea de creditare vestile sunt bune, pe piata imobiliara se asteapta noi cresteri de preturi. Daca in 2004, cresterea medie a preturilor la imobile a fost de peste 30%, „pentru 2005 se asteapta acelasi ritm de crestere”, dupa cum declara Radu Zilisteanu, vicepresedinte ARAI. Pe de alta parte insa, acest procent de crestere ar putea fi mai mare, deoarece exista cei doi factori de presiune enumerati mai sus: majorarea cererii de credite ipotecare si liberalizarea contului de capital, care va aduce un surplus de valuta in piata.