În ciuda crizei financiare internaţionale, băncile romåneşti sunt bine acoperite la riscuri. O scădere de 25% a preţurilor pe piaţa imobiliară nu ar avea niciun ecou în sistemul bancar.
Despre băncile romåneşti se poate spune că s-au „blindat“ cu garanţii. Chiar dacă vreme de un an de zile am avut parte de credite relaxate, prin care, teoretic, se putea achiziţiona o locuinţă şi cu avans zero, în practică acest lucru nu a funcţionat niciodată. Indicatorul Loan To Value (n.r. LTV – ponderea împrumutului în valoarea tranzacţiei) la nivel mediu de piaţă se situează la 80%-85%, în condiţiile în care, în anii anteriori, a fost de 60%-75%. „Garanţiile solicitate de bănci pot acoperi, astfel, şi reduceri de 15% ale valorilor imobilelor“, susţine Mădălina Teodorescu, director Raiffeisen Bank Romånia.
Totuşi, există şi bănci care finanţează cu pånă la 90%-95% din valoarea imobilului (de exemplu, Banc- post şi Garanti Bank), prin credite în valută, şi cu pånă la 100% (Bancpost, Banca Romånească şi Volksbank), prin împrumuturi în lei. „Din păcate, însă, creditele ipotecare în lei nu reprezintă nici 5% din piaţa totală de achiziţii“, spune Anca Bidian, director general Kiwi Finance.
Chiar şi aşa, creditul cu avans zero este inexistent. Orice abatere de la clasicul avans de 25% se penalizează cu un plus de 0,5% pe an în costul creditului. Pentru împrumuturile la care LTV este de 85%-90% sau 95%, clientul trebuie să aducă garanţii suplimentare. Ipoteca pe imobilul achiziţionat nu mai este suficientă. Majoritatea băncilor solicită fie ipotecă pe un alt imobil, fie cash colateral, fie girant sau obligativitatea ca solicitantul de credit să-şi vireze veniturile în contul băncii, pentru ca instituţia de credit să îşi poată trage singură rata.
În cazul creditelor de nevoi personale cu ipotecă, LTV este chiar mult mai jos de atåt, între 40% şi 60%, spune Anca Bidian.
Bancherii prevăd o normalizare a pieţei imobiliare
În acest context, o depreciere a pieţei imobiliare (tendinţa a şi fost remarcată din luna aprilie pånă în prezent, cånd sectorial au fost deja consemnate corecţii de preţuri, între 7% şi 10%) ar putea fi susţinută cu succes de bănci. Existenţa garanţiilor colaterale poate împinge rezistenţa la şoc a băncilor chiar pånă la nivelul de 25% de depreciere a preţurilor, dacă ţinem cont că, din punctul de vedere al veniturilor, pe baza datelor publicate de Institutul Naţional de Statistică, doar 0,3% din populaţie ar îndeplini condiţiile de eligibilitate pentru a accesa un credit cu avans zero.
Reprezentanţii Bancpost recunosc că a fost înregistrată „o decelerare a creşterii pieţei ipotecare în luna aprilie, pe fondul unui număr mai redus de tranzacţii pe piaţa imobiliară“ (cu 50% sub nivelul din perioada similară a anului trecut). „Nu ne aşteptăm la o creştere mai mare de 45 – 50% în 2008, însă nu aşteptăm în niciun caz o prăbuşire a preţurilor, ci o normalizare a pieţei imobiliare şi o reluare a cursului tranzacţiilor în a doua parte a anului“. Atåt Anca Bidian, cåt şi Mădălina Teodorescu sunt de acord că putem asista la corecţii, dar nu la o prăbuşire a preţurilor. „Cred că este loc de corecţii la locuinţele vechi şi în zonele centrale, unde preţurile imobiliare au ajuns la un maxim istoric“, afirmă Mădălina Teodorescu, în vreme ce Anca Bidian consideră că băncile au avut grijă ca tocmai zonele pe care se aşteaptă corecţii de preţ să nu fie incluse în categoria creditelor cu avans zero. De exemplu, pentru a beneficia de un credit cu avans redus, chiar dacă aduce garanţii suplimentare, clientul trebuie să mai îndeplinească o întreagă serie de condiţii: imobilul să fie construit după 1990, amplasamentul să fie de tip A (oraşe cu mai mult de 300.000 de locuitori), veniturile pe familie de minimum 2.000 de euro, clientul să fie angajat într-o anumită ramură industrială catalogată cu risc mic, calificarea acestuia să fie ridicată etc.
Pånă la urmă, BNR s-a speriat degeaba: piaţa s-a autoreglementat, nepermiţånd acordarea de credite ipotecare fără avans.
«Studiile arată că romånii au venituri nedemonstrabile de 25%-35% faţă de baza demonstrabilă, ceea ce reduce riscul de neplată, chiar şi în caz de corecţie»
Anca Bidian, director general Kiwi Finance
6.600 lei Este venitul eligibil necesar unei familii de tineri căsătoriţi, fără copii şi fără alte angajamente de plată ca să poată accesa un credit cu avans zero
Cåt costa o garsoniera de 26 mp
O familie cu venituri de 660 de euro (mult peste salariul mediu net) nu îşi poate cumpăra, în condiţiile actuale de piaţă, decåt o garsonieră de 26 de metri pătraţi. Calculele au fost făcute pentru credite în euro pe o dobåndă medie de 9%.
Venit necesar 660 euro
Grad îndatorare 50%
Rata maximă 330 euro
Perioada de creditare 30 ani
Valoare credit maxim 41.000 euro
LTV 80%
Preţ locuinţă 52.000 euro
Preţ construcţie 2.000 euro/mp
Suprafaţa construită 26 mp
Sursa: Kiwi Finance
Cåt costa o locuinta de 55 mp
O familie cu venituri de 1.416 euro nu îşi poate cumpăra, în condiţiile actuale de piaţă, decåt un apartament modest de două camere. Calculele au fost făcute pentru credite în euro pe o dobåndă medie de 9%.
Venit necesar 1.416 euro
Grad îndatorare 50%
Rata maximă 708 euro
Perioada de creditare 30 ani
Valoare credit maxim: 88.000 euro
LTV 80%
Preţ locuinţă 110.000 euro
Preţ construcţie 2.000 euro/mp
Suprafaţa construită 55 mp
Sursa: Kiwi Finance
IPOTECARELE ŞI-AU TEMPERAT ELANUL
Avansul lunar al creditelor pentru achiziţia de locuinţe şi-a redus ritmul de creştere la sub 2% în ultimele luni. Soldul total al creditelor ipotecare este sub 5 miliarde de euro.
