Reprezentantii bancilor comerciale deja se gandesc la infiintarea unor astfel de institutii. Cornel Cojocaru, purtatorul de cuvant al Bancii Comerciale Romane (BCR), ne-a declarat ca BCR intentioneaza sa constituie o societate de credit ipotecar, dar si un fond ipotecar pentru atragerea de resurse. Radu Gratian Ghetea, vicepresedintele Alpha Bank, spune ca banca pe care o reprezinta va face acelasi pas, daca legea nu-i va permite sa desfasoare activitati specifice creditului ipotecar. Este firesc ca bancile sa fie primele care imbratiseaza aceasta noua afacere, ele fiind, astazi, institutiile aflate cel mai aproape de resurse. Aceasta, pe de o parte. Pe de alta parte, stapanesc exercitiul creditarii, cu tot ceea ce presupune aceasta activitate: norme prudentiale, clasificarea creditelor, calculul provizioanelor. Dar creditul ipotecar poate fi obiect de activitate si pentru companii infiintate independent de banci. Deficitul de locuinte din Romania promite castiguri bune din comisioane si dobanzi, de pe urma activitatii de creditare pentru cumpararea sau constructia de locuinte.
Desi interesul persoanelor fizice pentru creditele ipotecare este mare, un boom al cererii efective de imprumuturi nu va exista, totusi, in acest an. Cresterea perioadei de scadenta a creditului, ca si facilitatile in ceea ce priveste garantarea imprumuturilor prin admiterea numai a ipotecilor asupra imobilelor, nu poate inlocui lipsa banilor necesari pentru plata avansului. In Romania, sumele care alocate pentru o locuinta sunt inca mici, in comparatie cu tarile vestice: 10.000, 20.000, cel mult 50.000 de
euro, comparativ cu o medie de 77.000 de euro in Portugalia sau de 263.000 euro in Danemarca.
Operatorii de pe piata imobiliara sunt de parere ca in acest an tranzactiile se vor realiza in special cu casele existente si mai putin vad cresterea cererii pentru credite destinate constructiei de locuinte. Totusi, nu intrevad mutatii imediate in domeniul preturilor, pentru primul an de la intrarea in vigoare a noii legi, considerand ca ele se afla deja in varf. In timp insa, o data cu cresterea constanta a cererii, este de asteptat ca piata imobiliara sa se dezvolte, iar tranzactiile sa fie axate pe case noi, a caror finantare sa fie bazata pe credit ipotecar. Perspectiva este insa imbucuratoare, nu numai pentru cei care aspira la o casa sau pentru cei aflati in business-ul creditelor ipotecare. Piata de capital va fi una dintre beneficiarele acestei ordonante, dupa lansarea de obligatiuni ipotecare, iar societatile de credit ipotecar vor fi interesate sa-si finanteze operatiunile apeland la Bursa. Pe de alta parte, revigorarea activitatii de constructii, prin facilitarea accesului populatiei la resurse, va fi in masura sa mareasca turatiile industriilor adiacente.
BCR mareste viteza creditelor ipotecare
Nivelul dobanzii curente aplicabile creditelor ipotecare ce se vor acorda, de la 01.01.2003 pana la data de 30.06.2003, din resursele proprii ale Bancii Comerciale Romane (BCR) este stabilit in functie de cotatiile BUBOR la 6 luni, LIBOR la sase luni si EURIBOR la sase luni, valabile la data de 30.06.2002, informeaza BCR. In fuctie de moneda in care este solicitat creditul, dobanda perceputa de BCR este:
a) pentru creditele in lei: 25,06% pe an;
b) pentru creditele in USD: 8,39% pe an;
c) pentru creditele in euro: 8,84% pe an.
Exemplu de calcul al ratei creditului:
Suma imprumutata Rata lunara
10 ani 15 ani
5.000 USD 62 USD 49 USD
10.000 USD 123 USD 98 USD
15.000 USD 185 USD 147 USD
10.000 euro 126 euro 100 euro
15.000 euro 189 euro 151 euro
350.000.000 lei 7.977.064 lei 7.490.642 lei 525.000.000 lei 11.965.595 lei 11.235.964 lei
Nota: Avansul minim este de 25%, fiind achitat din sursele proprii ale solicitantului. Dobanda este variabila, in functie
de cotatiile BUBOR (plus 5%), LIBOR (plus 7%) si EURIBOR (plus 6%).
Alpha Bank practica o dobanda fixa
In octombrie 2001, Alpha Bank a lansat, pentru prima data in Romania postrevolutionara, creditul ipotecar. Pentru a diminua riscurile induse de fluctuatiile dobanzilor la imprumuturile in lei, Alpha Bank a optat pentru acordarea de credite in valuta (dolar sau euro). Pentru achizitionarea sau constructia unei locuinte, banca suporta 70% din valoarea investitiei, restul urmand a fi achitat de solicitantul creditului. Imprumuturile se acorda pentru o perioada de cinci sau zece ani, perioada in functie de care banca percepe si dobanda: 11,50% pentru cinci ani sau 12,50% pentru maturitatea imprumutului la zece ani.
Exemplu de calcul al ratei creditului:
Suma imprumutata Rata lunara
(USD, euro) (USD, euro)
5 ani 10 ani
5.000 – 110
10.231 15.371 225
15.914 23.911 350
20.461 30.743 450
30.692 46.114 675
40.923 61.485 900
Nota: Banca accepta toate veniturile solicitantilor (nu in mod obligatoriu doar salariul) ca baza de calcul al posibilitatii de rambursare a imprumutului, iar rata dobanzii ramane fixa pe toata perioada contractului de creditare.
In tarile membre ale Uniunii Europene
piata creditului ipotecar s-a dublat
In 2001, volumul total al creditelor ipotecare europene a fost de 3,9 trilioane (mii de miliarde) de euro, ceea ce reprezinta 40% din PIB-ul european. In ultimii zece ani, piata creditelor ipotecare a crescut constant, cu in medie de 8% pe an, astfel incat la sfarsitului anului 2001 se dublase fata de nivelul anului 1990. Cea mai spectaculoasa dezvoltare a cunoscut-o in tarile membre care au beneficiat de ajutoare pentru programe de locuinte, finantate de Comunitatea Europeana, respectiv Portugalia (o crestere a creditelor ipotecare de peste noua ori), Irlanda (de cinci ori) si Grecia.
Cand contracteaza credite pentru case, cei mai multi europeni apeleaza la bancile comerciale (42% din total), urmatoarele institutii ca importanta fiind bancile de economii (16%) si bancile ipotecare (15%). Din aceasta cauza, piata ipotecara din Europa se deosebeste substantial de cea din Statele Unite, unde bancile ipotecare sunt cele mai cautate de clienti.
In general, in tarile membre ale UE dobanda pentru creditele ipotecare consolidate in euro este cuprinsa intre 4% si 7%. Cea mai scazuta dobanda la creditele pentru case este in Danemarca, unde rata fixa este de 4% pe an, iar cea mai ridicata in Belgia, de 7% pe an. Cu cat economia tarii respective este mai sanatoasa, cu atat dobanzile sunt mai mici si durata creditarii mai mare, ceea ce conduce la o crestere rapida a numarului de credite ipotecare acordate. De exemplu, in Danemarca, piata creditului ipotecar reprezenta in 2002 aproape 70% din PIB, dobanda fixa a fost de 4%, iar durata rambursarii creditelor a fost de 30 de ani. r
si in tarile care au traditie in acordarea unor astfel de credite apar „cutremure” periodice pe aceste piete, iar numarul clientilor fluctueaza in functie de evolutia dobanzilor. De exemplu, potrivit statisticilor EMF (European Mortgage Federation), in Irlanda dobanda era mai putin de 5%, la inceputul anului 2000, a depasit 6% in primul trimestru al anului 2001 si a scazut iar la mai putin de 5% la mijlocului anului trecut. In Germania, un monolit bancar, dobanda fixa scazuse sub 6% in al doilea trimestru al anului 1999, dar a atins la mijlocul anului 2000 aproape 7%, iar in acest moment este de 6%. In toate tarile UE, bancile comerciale, bancile de credit ipotecar si ceilalti imprumutatori ofera pachete de creditare, in functie de durata creditului, de tipul dobanzii (fixa sau variabila, raportata la Libor sau Euribor) si de marimea creditului. r
In tarile Europei de Est piata creditului ipotecar este inca la inceput. Fata de Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in acest domeniu. In tara noastra se asteapta inca normele metodologice ale functionarii bancilor ipotecare, iar bancile comerciale abia in acest an vor tura motoarele si vor intra in piata ipotecara. In schimb, inca din anul 2001, in Cehia functionau noua banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor ipotecare active la acea data era de 1.228 milioane de euro; in Slovacia existau cinci banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor pentru case era de 34,1 milioane euro, ungurii aveau doua banci ipotecare, iar volumul creditelor era de 35 milioane euro. si piata obligatiunilor ipotecare, despre care la noi abia se vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari: numai cehii au avut 20 emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului 2001, cu o valoare totala de 623,48 milioane de euro. Noi mai avem un drum lung pana la acest stadiu
