Între creşterea preţurilor la locuinţe şi cea a creditului ipotecar există o legătură directă, iar o creştere de 10% din PIB a creditului ipotecar rezultă într-o creştere cu 16% a preţului la locuinţe, afirmă o echipă de experţi ai FMI, în cadrul celui de-al treilea capitol al Global Financial Stability Report (GFSR - Raport asupra stabilităţii financiare globale), dat publicităţii miercuri la Washington şi referitor la relaţia dintre finanţarea achiziţionării de locuinţe şi stabilitatea financiară.
Pe de altă parte, o creştere a valorii creditului ipotecar echivalentă cu 1% din PIB în perioada premergătoare crizei a avut ca rezultat o încetinire cu 0,66% a creşterii preţului locuinţelor şi o creştere cu 0,15% a creditelor neperformante în timpul crizei. În SUA, rata de pierderi cumulative a împrumuturilor securitizate s-a ridicat la peste 20% la finele lui 2010. Nerambursarea creditelor a atins în SUA cel mai înalt nivel de după 1930, iar 11,1 milioane de locuinţe (23,1% din total) au avut în 2010 o valoare a creditelor mai mare decât cea a proprietăţii.
Creditele ipotecare au crescut la cote ridicate în deceniul premergător crizei, în 2009 raportul datoriilor ipotecare ajungând la peste 100% din PIB în Danemarca şi Olanda.
În unele ţări europene emergente, datoriile ipotecare au crescut cu sume echivalente cu 25%-45% din PIB în deceniul de dinaintea crizei. Autorii studiului publicat de FMI arată că, în conformitate cu datele din anii 2004-2005, ponderea gospodăriilor care aveau o ipotecă se ridica la 45% în SUA, 40% în Marea Britanie şi 20% în zona euro. Categoria de gospodării cu venituri reduse, care pot afecta în mod deosebit stabilitatea financiară, era de numai 4% în zona euro, faţă de 10% în Marea Britanie şi 16% în SUA, conform unor date publicate în 2009 de Banca Centrală Europeană, ceea ce a făcut ca rata de credite neperformante să fie mai mare în SUA decât unele ţări europene, deşi în cele din urmă volatilitatea preţurilor imobiliare a fost mai mare.
Autorii studiului mai precizează că ‘relaţia dintre evoluţia creditelor şi variaţiile la preţurile locuinţelor este valabilă numai în sensul creşterii valorii împrumuturilor şi a preţurilor, devenind aproape nulă atunci când apare o scădere’.
Experţii FMI, ca şi cei ai OCDE, ajung la concluzia că implicarea autorităţilor pe piaţa locuinţelor prin subvenţii acordate celor care îşi cumpără o primă casă, deduceri de impozite şi acordarea de garanţii pentru credite imobiliare ‘tind să amplifice fluctuaţiile la preţurile locuinţelor, atât în faza de creştere, cât şi în cea de reducere’.
O participare mai substanţială a autorităţilor guvernamentale în finanţarea achiziţiei de locuinţe nu a dus la apariţia unui ‘tampon’ de protecţie împotriva crizei, ci la o scădere mai pronunţată a preţurilor la locuinţe şi nu s-a constatat nici o diminuare a dobânzilor la creditele ipotecare, afirmă specialiştii FMI.
În consecinţă, studiul asupra legăturii dintre finanţarea achiziţionării de locuinţe şi stabilitatea financiară conchide că ‘participarea guvernamentală în finanţarea achiziţionării de locuinţe trebuie să devină mai prudentă, pentru a nu crea consecinţe nedorite’, iar factorii de decizie trebuie să se concentreze asupra solidităţii afacerilor ipotecare prin încurajarea unui management de risc mai performant, standarde de analiză mai bune şi o supervizare mai eficientă. De asemenea, participarea statului pe piaţa locuinţelor trebuie să fie atent dimensionată.
SURSA: Agerpres