pentru ca acestea sunt o bogatie pretioasa a unei tari, dar nu sunt nelimitate. Oricat de multe ar parea terenurile din Romania, acestea nu sunt nelimitate. si mai ales terenurile utile de construit, loturile cu utilitati. Evolutia aceasta o sa fie temperata de cresterea costurilor de constructie. O data cu apropierea de 2007, se va scumpi benzina, motorina si energia electrica. Materialele de masa betonul, cimentul, fierul - vor fi primele care vor fi influentate.Capital: De cand estimati ca
pentru ca acestea sunt o bogatie pretioasa a unei tari, dar nu sunt nelimitate. Oricat de multe ar parea terenurile din Romania, acestea nu sunt nelimitate. si mai ales terenurile utile de construit, loturile cu utilitati. Evolutia aceasta o sa fie temperata de cresterea costurilor de constructie. O data cu apropierea de 2007, se va scumpi benzina, motorina si energia electrica. Materialele de masa betonul, cimentul, fierul – vor fi primele care vor fi influentate.Capital: De cand estimati ca se va resimti aceasta scumpire?Adrian Crivii: In urmatorul an, maximum doi ani. Acum este an electoral si multe nu s-au scumpit, dar din iulie, dupa alegerile locale, se va da drumul usor la preturi, iar de anul viitor o sa creasca mult mai rapid. S-ar putea sa se reflecte puternic pe piata de constructii.Capital: Scumpirea costurilor la materialele de constructii o sa duca la stagnarea constructiei de locuinte?Adrian Crivii: Nu neaparat, poate doar la temperarea acesteia. Imbunatatirea semnificativa a finantarii si cresterea veniturilor vor indrepta populatia spre casele pe pamant. Patura mijlocie care se naste acum se va duce spre cartierele rezidentiale noi, cu case tip si penthouse, datorita costurilor reduse. Am vazut ca si oferta este in crestere, ati avut si dumneavoastra un material despre ansambluri noi. Tinerilor care lucreaza in companii mari si care castiga intre 700 si 1.000 de dolari nu le va conveni sa stea la bloc si vor cumpara vile insiruite, cu 100-200 mp de teren sau o sa-si construiasca niste case de lemn, mai ieftine, la fel ca in America sau Canada. Capital: Ce intelegeti prin imbunatatirea finantarii?Adrian Crivii: Cu toate ca normele BNR au temperat piata creditelor ipotecare, scaderea inflatiei va duce inevitabil si la scaderea dobanzilor. Chiar si creditele in lei vor fi atractive atunci. In plus, bancile au fonduri consistente pregatite pentru credite acordate populatiei. Cei care au luat credite in valuta in urma cu doi ani, au castigat, dar cei care iau astazi nu vor castiga, in comparatie cu cei care vor lua in viitor.Capital: Credeti ca in Romania exista o piata imobiliara „cuantificabila”, o casa poate fi evaluata usor si corect? Ma refer la faptul ca diferenta intre preturi este foarte mare, ca proprietarii cer cat vor. In alte tari, de exemplu in Olanda, preturile locuintelor variaza foarte putin intre vecini, cu maximum 10.000-20.000 de euro, la preturi de 100.000-200.000 de euro?Adrian Crivii: Metoda comparatiilor de piata este foarte utila. In general in lume si ati dat un exemplu foarte bun, Olanda, dar mai sunt si Statele Unite, Anglia, Canada se construieste dupa planuri de urbanism bine puse la punct si sunt cartiere intregi unde casele sunt asemanatoare (nu identice, ci asemanatoare). De aceea, fiind situate in aceeasi zona, comparabile ca suprafata, finisaje si confort si valorile sunt foarte apropiate. Din pacate la noi, in foarte multe locuri, mai ales in zonele noi de vile, periferice, s-a construit haotic. Sunt vile care nu se pot vinde din cauza modului in care a fost pusa casa vecinului sau de cat de ingust este drumul. In Anglia si in toate tarile civilizate, proprietatile respecta anumiti parametri, iar piata fiind activa si nivelul preturilor este asemanator. De exemplu, in Olanda, americanii cumpara case cu potential turistic prin Internet, atat de mare incredere au in calitatea lor. Capital: Piata apartamentelor vechi a cunoscut o explozie anul trecut si sta cel mai mult in atentia populatiei. Este sau nu o piata buna? Adrian Crivii: Apartamentele de bloc nu sunt o solutie decat pentru patura saraca, pentru romanii care au prea putini bani. De acum incolo preturile apartamentelor o sa creasca diferit, in functie de zone, cele mai atractive de acum incolo fiind cele in zone bune, dar multe o sa stagneze. Apartamentele vechi au o infrastructura distrusa, sunt blocuri de 30-40 de ani si nu vor mai fi mult timp o solutie. si, din pacate, se vand cele mai proaste, pentru ca de atat au oamenii bani. Nu se vinde un apartament de patru camere la acelasi pret pe metru patrat ca al unei garsoniere. Cunosc un caz real cand un clujean a vandut o garsoniera proasta, cu o suprafata de doar 30 mp, cu 20.000 de euro si a cumparat un apartament bun de patru camere, de 90 mp, cu 35.000 de euro. Acolo s-a intalnit cererea cu oferta. O cerere semnificativa pe un anumit segment duce la o crestere a preturilor, indiferent de calitate. Capital: Cum evaluati pretul unei locuinte? Uneori proprietarii cer preturi aberante. De exemplu, am vazut un anunt in care un bucurestean cerea 60.000 de euro pe un apartament de doua camere intr-o zona care nici macar nu este centrala.Adrian Crivii: Evaluam prin comparatie, urmarind cererea si oferta de pe anumite piete. Proprietarii care maresc prea mult pretul o sa prinda tendinta pietei si o sa le vanda la un moment dat, dar nu acum.Capital: Sunt foarte multi romani care construiesc vile foarte mari, cu suprafete construite de 700-1.500 mp. Sunt acestea vandabile?Adrian Crivii: Imobiliarul este cea mai sigura investitie, dar si cea mai putin lichida. Banii sunt cei mai lichizi, de aceea si „aluneca” din buzunar. Piata imobiliara este cea mai serioasa investitie. O proprietate cu cat este mai mare si mai personalizata se vinde tot mai greu. Din pacate, cele mai lichide sunt in acest moment proprietatile cele mai ieftine. Dar aceasta nu inseamna ca sunt cele mai profitabile.
Tendinte ale pietei imobiliare. Previziuni
· se vor scumpi in continuare terenurile, dar ritmul va fi variabil, in functie de pretul materialelor de constructie si al proiectelor de investitii ale primariilor;
· scumpirea materialelor de constructie va tempera pretul terenurilor si va duce la extinderea ansamblurilor rezidentiale construite de antreprenori privati;
· preturile apartamentelor vechi nu vor mai cunoaste o crestere atat de accelerata, dar vor fi in continuare „pe val”;
· din pacate, nu se intrevede prea curand o implementare stricta a regulilor de construit, ceea ce lasa o umbra asupra valorii de piata a constructiilor;
· strainii vor investi tot mai mult in piata imobiliara romaneasca, iar acest obicei se va transmite in timp si romanilor.
carte de vizita
Numele: Crivii Ioan Adrian
Data nasterii: 4 octombrie 1958
1979-1984: Facultatea de Electrotehnica
1993-2003: absolvent a numeroase cursuri de evaluare a proprietatii, in tara si strainatate
oct. 2001-dec 2003: presedinte al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR)
din 2002: membru al European Expert Alliance
din 2003: membru fondator si membru in Consiliul Director al Asociatiei Mondiale a Organizatiei de Evaluatori WAVO
1997- prezent: lector la cursurile de „Evaluarea si Finantarea Proprietatilor Imobiliare” organizate de Ministerul Invatamantului si IRECSON
din 1999: lector la cursurile de evaluare organizate de catre Corpul Expertilor Contabili si a Contabililor Autorizati (CECCAR)
1997-prezent: lector la cursurile de „Evaluarea Proprietatilor Imobiliare” organizate de ANEVAR
1990-prezent: director Darian Rom Suisse